Wady istotne lokalu mieszkalnego albo domu na gruncie nowej ustawy deweloperskiej.

Ustawa wprowadza uprawnienie nabywcy do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną. Czy to otworzy przestrzeń do nadużyć?


O czym przeczytasz?

Nowa ustawa. Czy jest definicja wady istotnej?

Pomysłodawcą i wnioskodawcą ustawy z dnia 20 maja 2021 roku  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli nowej wersji tzw. ustawy deweloperskiej, jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Ten akt prawny przewiduje wiele zmian takich jak np. wprowadzenie do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowy rezerwacyjnej czy maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej.

Co ciekawe z punktu widzenia przedmiotu niniejszego artykułu, rzeczona ustawa nie zawiera definicji wady istotnej albo a contrario wady nieistotnej.

W tym miejscu wskazujemy także inne zmiany i regulacje wprowadzane przez nową ustawę.

Odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

Nowa ustawa wprost reguluje, że od odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że nie będzie można dokonać odbioru lokalu przed uzyskaniem prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniem organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

W tym miejscu pisaliśmy o tym, jak to wygląda w świetle obecnych przepisów.

Protokół odbioru

Z odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Podstawa prawna całej procedury

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w art. 41 reguluje kwestie związane z odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wystąpienia istnienia wady, wraz ze wskazaniem uprawnień jakie przysługują nabywcom.

Wada została zgłoszona, co teraz?

Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:

  • informację o uznaniu wad albo
  • oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od podpisania protokołu, uważa się, że uznał wady.

Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie nowym terminie wskazanym przez siebie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad.

Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

Odmowa odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z powodu stwierdzenia wady istotnej

Czy będzie można odmówić odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z powodu stwierdzenia wady istotnej lokalu albo domu jednorodzinnego? Na tak postawione pytanie odpowiedzieć należy pozytywnie.

Wprowadzana do obrotu ustawa przewiduje takie uprawnienie nabywcy. Zgodnie z art. 41 ust. 9 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.

Jeżeli nabywca na odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego stwierdzi jego wadę istotną to może odmówić dokonania odbioru takiego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Warunkiem skorzystania z odmowy odbioru lokalu jest odmowa dewelopera uznania takiej wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w protokole jego odbioru.

Odmowa odbioru a bieg terminu na przeniesienie prawa do lokalu

Ustawodawca w ust. 10 art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku przewiduje, że odmowa dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z powodu wady istotnej, nie ma wpływu na bieg terminu na przeniesienie praw wynikających z umowy zawartej przez nabywcę z deweloperem i ewentualnego terminu 120-dniowego na wyznaczonego deweloperowi na zawarcie umowy przeniesienia takich praw.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku wprowadza nowe uprawnienia nabywcy w zakresie odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem jakimi są na przykład uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy z powodu stwierdzenia wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Zgodnie z ust. 11 art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, stosuje się przepisy ust. 6–8, z tym, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

"6. Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
7. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, o którym mowa w ust. 6, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
8. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym na podstawie ust. 7 albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera."

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Do powtórnego odbioru stosuje się wyżej wymienione regulacje.

Ponowna odmowa dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

Zapewne zastanawiasz się, a co w sytuacji, gdy przy drugim odbiorze występuje wada istotna?

Otóż odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Co ważne, to nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.

W takiej sytuacji zawieszeniu ulega bieg terminu przewidzianego w art. 43 ust 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku (o którym mowa powyżej). Zawieszenie biegu tego terminu jest do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Opinia rzeczoznawcy budowlanego

Opinia rzeczoznawcy budowlanego powinna odpowiadać na pytanie czy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny zawiera wadę istotną czy też takiej wady nie zawiera. Powyższe ma daleko idące znaczenie nie tylko jeśli chodzi o kwestie kosztowe.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

Ponadto, jak już wspomniałem, wprowadzono w tej ustawie nowe uprawnienie polegające na tym, w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.

Czy istnieje ryzyko nadużyć w zakresie podnoszenia zarzutu istnienia wady istotnej?

Już na pierwszy rzut oka widać, że istnieje tu pewna przestrzeń do nadużyć. Zgodzić należy się także ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, że to niebezpieczne rozwiązanie, z którego chętnie będą korzystać spekulanci i flipperzy.

Istnieje wysokie ryzyko nadużyć w tym zakresie, zwłaszcza, że ustawa z dnia 20 maja 2021 roku nie daje deweloperowi prawa do przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Ustawa ta przewiduje, że opinia sporządzana jest na wniosek nabywcy.

Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego

Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy zawartej z deweloperem albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy zawartej z deweloperem nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi.

Wejście w życie nowej ustawy

Ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem:

  • przepisów dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia;
  • zmian w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmian w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement