Nowa ustawa. Czy jest definicja wady istotnej?
Pomysłodawcą i wnioskodawcą ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli nowej wersji tzw. ustawy deweloperskiej, jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw.
Ten akt prawny przewiduje wiele zmian takich jak np. wprowadzenie do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowy rezerwacyjnej czy maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej.
Co ciekawe z punktu widzenia przedmiotu niniejszego artykułu, rzeczona ustawa nie zawiera definicji wady istotnej albo a contrario wady nieistotnej.
W tym miejscu wskazujemy także inne zmiany i regulacje wprowadzane przez nową ustawę.
Odbiundefinedr lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
Nowa ustawa wprost reguluje, że od odbiundefinedr lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że nie będzie można dokonać odbioru lokalu przed uzyskaniem prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniem organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
W tym miejscu pisaliśmy o tym, jak to wygląda w świetle obecnych przepisundefinedw.
Protokundefinedł odbioru
Z odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego sporządza się protokundefinedł, do ktundefinedrego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
W protokole odnotowuje się rundefinedwnież odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Podstawa prawna całej procedury
Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w art. 41 reguluje kwestie związane z odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wystąpienia istnienia wady, wraz ze wskazaniem uprawnień jakie przysługują nabywcom.
Wada została zgłoszona, co teraz?
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
- informację o uznaniu wad albo
- oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od podpisania protokołu, uważa się, że uznał wady.
Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opundefinedźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie nowym terminie wskazanym przez siebie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad.
Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Odmowa odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z powodu stwierdzenia wady istotnej
Czy będzie można odmundefinedwić odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z powodu stwierdzenia wady istotnej lokalu albo domu jednorodzinnego? Na tak postawione pytanie odpowiedzieć należy pozytywnie.
Wprowadzana do obrotu ustawa przewiduje takie uprawnienie nabywcy. Zgodnie z art. 41 ust. 9 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku nabywca może odmundefinedwić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmundefinedwi uznania jej w protokole.
Jeżeli nabywca na odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego stwierdzi jego wadę istotną to może odmundefinedwić dokonania odbioru takiego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Warunkiem skorzystania z odmowy odbioru lokalu jest odmowa dewelopera uznania takiej wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w protokole jego odbioru.
Odmowa odbioru a bieg terminu na przeniesienie prawa do lokalu
Ustawodawca w ust. 10 art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku przewiduje, że odmowa dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z powodu wady istotnej, nie ma wpływu na bieg terminu na przeniesienie praw wynikających z umowy zawartej przez nabywcę z deweloperem i ewentualnego terminu 120-dniowego na wyznaczonego deweloperowi na zawarcie umowy przeniesienia takich praw.
Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku wprowadza nowe uprawnienia nabywcy w zakresie odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem jakimi są na przykład uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy z powodu stwierdzenia wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Zgodnie z ust. 11 art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, stosuje się przepisy ust. 6undefined8, z tym, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtundefinedrnego odbioru.
Do powtundefinedrnego odbioru stosuje się wyżej wymienione regulacje.
Ponowna odmowa dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
Zapewne zastanawiasz się, a co w sytuacji, gdy przy drugim odbiorze występuje wada istotna?
Otundefinedż odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtundefinedrnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Co ważne, to nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.
W takiej sytuacji zawieszeniu ulega bieg terminu przewidzianego w art. 43 ust 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku (o ktundefinedrym mowa powyżej). Zawieszenie biegu tego terminu jest do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Opinia rzeczoznawcy budowlanego
Opinia rzeczoznawcy budowlanego powinna odpowiadać na pytanie czy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny zawiera wadę istotną czy też takiej wady nie zawiera. Powyższe ma daleko idące znaczenie nie tylko jeśli chodzi o kwestie kosztowe.
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.
Ponadto, jak już wspomniałem, wprowadzono w tej ustawie nowe uprawnienie polegające na tym, w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.
W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.
Czy istnieje ryzyko nadużyć w zakresie podnoszenia zarzutu istnienia wady istotnej?
Już na pierwszy rzut oka widać, że istnieje tu pewna przestrzeń do nadużyć. Zgodzić należy się także ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, że to niebezpieczne rozwiązanie, z ktundefinedrego chętnie będą korzystać spekulanci i flipperzy.
Istnieje wysokie ryzyko nadużyć w tym zakresie, zwłaszcza, że ustawa z dnia 20 maja 2021 roku nie daje deweloperowi prawa do przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Ustawa ta przewiduje, że opinia sporządzana jest na wniosek nabywcy.
Rozliczenie kosztundefinedw sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego
Rozliczenie kosztundefinedw sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpundefinedźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy zawartej z deweloperem albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy zawartej z deweloperem nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi.
Wejście w życie nowej ustawy
Ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem:
- przepisundefinedw dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ktundefinedre wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia;
- zmian w ustawie o niektundefinedrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmian w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ktundefinedre wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
