Podstawa prawna
Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego czyli tzw. ustawa deweloperska.
Ustawa, a konkretnie jej art. 1, reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec ktundefinedrego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Z powyższe przepisu prawa dowiadujemy się, że umowę deweloperską zawiera się, gdy jej przedmiotem jest lokal mieszkalny. Powyższe uniemożliwia zatem zawarcie umowy deweloperskiej, ktundefinedrej przedmiotem nie będzie lokal mieszkalny.
Zwrundefinedcić uwagę należy, jeszcze na art. 3 pkt 4) tejże ustawy ilekroć w ustawie mowa o nabywcy należy przez to rozumieć undefinedosobę fizyczną, ktundefinedra na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o ktundefinedrym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawaundefined.
Umowa deweloperska undefined dokument regulowany, ale nie dla lokalu usługowego
Ustawodawca w art. 22 ustawy deweloperskiej w sposundefinedb bardzo dokładny i konkretny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, a także sposundefinedb jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.
Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej. Co prawda - jak wspomniałem wcześniej - przy zakupie lokalu, ktundefinedry nie jest mieszkalny ustawa nie nakazuje stosowania regulacji dotyczących umowy deweloperskiej, ale warto widzieć jak te regulacje wyglądają, ponieważ.... utarta praktyka sprawiła, że przy lokalu usługowym stosuje się zapisy o bardzo zbliżonym brzmieniu.
Chociaż nazwa "umowa deweloperska" jest przewidziana tylko dla lokali mieszkalnych, to już jej treść, na zasadzie swobody kształtowania umundefinedw, może być wykonrzystywana także w innych umowach.
W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.
Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.
Nabywca lokalu
Co do zasady przedmiotem umowy deweloperskiej jest lokal mieszkalny, a stroną nabywającą jest osoba fizyczna będąca konsumentem. Na terenie kraju przedsiębiorcą jest zarundefinedwno firma zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorcundefinedw krajowego rejestru sądowego, jak i osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zarejestrowaną w centralnej ewidencji działalności gospodarczych.
Praktyka pierwotnego rynku nieruchomości pokazuje, że gdy nabywca jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą to taka osoba z reguły zawiera umowę quasi deweloperską, przedmiotem ktundefinedrej jest lokal niemieszkalny. Natomiast gdy nabywcą jest firma to podmiot taki zawiera z deweloperem przedwstępną umowę sprzedaży lokalu niemieszkalnego albo w formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego.
Umowa nabycia lokalu
Dziesięcioletnie doświadczenie oraz utarta praktyka rynku nieruchomości pokazuje, że przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego zawiera analogiczną do umowy deweloperskiej treść, ktundefinedra uregulowana została w ustawie deweloperskiej.
Zatem przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego zawiera w szczegundefinedlności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego;
2) cenę nabycia prawa odrębnej własności lokalu usługowej;
3) informację o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w ktundefinedrym ma znajdować się lokal usługowy będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu usługowego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do ktundefinedrych wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu usługowego;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
11) określenie warunkundefinedw odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego, ktundefinedre to warunki są analogiczne do warunkundefinedw określonych w art. 29 ust. 1 lit. f) ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego
13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu usługowego;
14) termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu usługowego;
15) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu usługowego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody
15) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu usługowego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.
Standard wykończenia
Standard wykończenia lokalu usługowego określany jest w załączniku do przedwstępnej umowy sprzedaży takiego lokalu. Standard wykończenia jest analogiczny co lokali mieszkalnych przewidzianych w takim przedsięwzięciu deweloperskim.
Zatem lokal usługowy wykańczany jest w standardzie deweloperskim. Do przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego nie załącza się prospektu, lecz załącznik określający standard wykończenia.
Harmonogram płatności i zapłata ceny
Firma nabywająca lokal usługowy nie dokonuje wpłat na poczet ceny na rachunek mieszkaniowego rachunku powierniczego, ktundefinedry ma zastosowanie do nabywcundefinedw tj. osundefinedb fizycznych będących konsumentami, ktundefinedrzy zawierają umowy deweloperskie z nabywcami.
Firma nabywająca lokal usługowy dokonuje zapłaty ceny na rachunek bankowy dewelopera.
W przypadku nabywca lokalu usługowego nie ma obowiązku zakończenia określonego w harmonogramie etapu przedsięwzięcia deweloperskiego przed wypłatą przez bank środkundefinedw zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Dlaczego tak jest?
Ponieważ zaplata ceny czy jej poszczegundefinedlnych rat odbywa się bezpośrednio na rachunek bankowy dewelopera i nie ma potrzebny uzależniania go od budowy danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Termin odbioru lokalu i przeniesienie prawa własności
Termin odbioru lokalu usługowego jest analogiczny co termin odbioru lokalu mieszkalnego. Termin taki jest wyznaczany przez dewelopera.
Odbiundefinedr lokalu poprzedzony jest uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (z reguły w części parteru).
Termin przeniesienia prawa własności lokalu usługowego także jest analogiczny co termin przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.
Nabycie lokalu usługowego w wybudowanym już budynku
Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego zawierana jest po zakończeniu całego przedsięwzięcia deweloperskiego, wydaniu lokali mieszkalnych i przeniesieniu ich prawa własności na poszczegundefinedlnych nabywcundefinedw.
W takiej sytuacji strony nie są już uzależnione od wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, ponieważ decyzja taka została już wydana. Zatem to od uzgodnień pomiędzy samymi stronami uzależniony jest odbiundefinedr lokalu usługowego, jak i zawarcie umowy przyrzeczonej czyli przenoszącej prawo własności takiego lokalu usługowego.
Odbiundefinedr lokalu. Istotny moment.
Odbiundefinedr lokalu może nastąpić dopiero po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku. Jak dokonać odbioru w sposundefinedb prawidłowy i bezpieczny?
Co do zasady odbiundefinedr dokonywany jest w obecności nabywcy.
Odbiundefinedr lokalu obejmuje tylko konkretny lokal, a nie części wspundefinedlne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, albowiem odbiorem części wspundefinedlnych zajmuje się zarządca/administrator budynku.
Protokundefinedł odbioru
Protokundefinedł zawiera opis przedmiotu odbioru, czyli lokal wraz ze wskazaniem jakie rzeczy czy informacje są przekazywane nabywcy np. kod do domofonu, klucze do lokalu, miejsce postojowe, jeśli były przedmiotem zawartej z deweloperem umowy deweloperskiej.
Protokundefinedł podpisywany jest przez nabywcę, przedstawiciela dewelopera i najczęściej przedstawiciela generalnego wykonawcy, ktundefinedry zobowiązany jest do usuwania wad zgłoszonych przez nabywcundefinedw w ramach zawartej w deweloperem umowy o generalne wykonawstwo.
W protokole powinny się znaleźć wady lokalu mieszkalnego, jeśli są zgłaszane przez nabywcę podczas czynności odbioru. Protokundefinedł odbioru sporządza się w formie pisemnej.
Nabywca zgłaszający wady lokalu musi swe zastrzeżenia sprecyzować, czyli wskazać konkretne wady. Takimi wadami mogą być na przykład krzywe ściany, brak elementundefinedw wykończenia określonych w umowie deweloperskiej, popękane ściany lub posadzka podłogowa, brak prądu w gniazdkach, brak uzgodnionych pomieszczeń przynależnych.
Zastrzeżenia w protokole i co dalej?
Samo wpisanie do protokołu stwierdzonej przez nas usterki nie świadczy wprost o jej zasadności, a dana usterka musi być uznana także ze strony dewelopera.
Przyjmuje się, (choć w przypadku lokalu usługoweg nie zawsze jest to wiążące, ponieważ nie jest objęty postanowieniami ustawy deweloperskiej), że deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
Dodatkowo należy pamiętać, że w protokole odbioru mieszkania powinny znaleźć się także zapisy dotyczące terminundefinedw naprawienia zgłoszonych przez nas i uznanych przez dewelopera usterek.
Deweloper jest zobowiązany zwykle, w okreslonym terminie, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Od podpisania protokołu powinniśmy rundefinedwnież wtedy, gdy zostaną w nim odnotowane takie wady, ktundefinedrych istnienie uniemożliwia użytkowania w nabytym lokalu.
Wady ujawnione pundefinedźniej
Co w sytuacji w ktundefinedrej podpisaliśmy protokundefinedł odbioru, a po kilku miesiącach wykryliśmy niezauważone dotychczas wady? W takim przypadku nie ma powodundefinedw do paniki, bowiem samo podpisanie protokołu odbioru nie powoduje, że konieczność usunięcia wad wykrytych pundefinedźniej ciąży po stronie właściciela.
Powyższe wynika z faktu, że w prawie funkcjonuje regulacja dotycząca rękojmi za wady nieruchomości.
Zgodnie z regulacjami zawartymi w ww. ustawach w przypadku wykrycia przez właściciela wad mieszkania sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości właścicielowi.
Mając na uwadze powyższe regulacje warto wskazać, iż zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak rundefinedwnież wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o ktundefinedrych istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I CSK 457/12).
Więcej informacji na temat rękojmi przy zakupie mieszkania znajdziesz tutaj.
Natomiast na temat gwarancji dewelopera możesz przeczytać wiecej tutaj.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
