Nabycie lokalu usługowego od dewelopera. O czym warto pamiętać?

Ogromnej podaży mieszkań towarzyszy odpowiednio duża liczba lokali usługowych do kupienia w nowych osiedlach. Ciężko sobie wyobrazić nowe bloki bez nich. To może być także niezła inwestycja. Jak od strony prawnej wygląda zakup takiego lokalu?


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna

Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego czyli tzw. ustawa deweloperska.

Ustawa, a konkretnie jej art. 1, reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Z powyższe przepisu prawa dowiadujemy się, że umowę deweloperską zawiera się, gdy jej przedmiotem jest lokal mieszkalny. Powyższe uniemożliwia zatem zawarcie umowy deweloperskiej, której przedmiotem nie będzie lokal mieszkalny.

Zwrócić uwagę należy, jeszcze na art. 3 pkt 4) tejże ustawy ilekroć w ustawie mowa o nabywcy należy przez to rozumieć „osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”.

Umowa deweloperska – dokument regulowany, ale nie dla lokalu usługowego

Ustawodawca w art. 22 ustawy deweloperskiej w sposób bardzo dokładny i konkretny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, a także sposób jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.

Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej. Co prawda - jak wspomniałem wcześniej - przy zakupie lokalu, który nie jest mieszkalny ustawa nie nakazuje stosowania regulacji dotyczących umowy deweloperskiej, ale warto widzieć jak te regulacje wyglądają, ponieważ.... utarta praktyka sprawiła, że przy lokalu usługowym stosuje się zapisy o bardzo zbliżonym brzmieniu.

Chociaż nazwa "umowa deweloperska" jest przewidziana tylko dla lokali mieszkalnych, to już jej treść, na zasadzie swobody kształtowania umów, może być wykonrzystywana także w innych umowach.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.

Nabywca lokalu

Co do zasady przedmiotem umowy deweloperskiej jest lokal mieszkalny, a stroną nabywającą jest osoba fizyczna będąca konsumentem. Na terenie kraju przedsiębiorcą jest zarówno firma zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców krajowego rejestru sądowego, jak i osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zarejestrowaną w centralnej ewidencji działalności gospodarczych.

Praktyka pierwotnego rynku nieruchomości pokazuje, że gdy nabywca jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą to taka osoba z reguły zawiera umowę quasi deweloperską, przedmiotem której jest lokal niemieszkalny. Natomiast gdy nabywcą jest firma to podmiot taki zawiera z deweloperem przedwstępną umowę sprzedaży lokalu niemieszkalnego albo w formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat zakupu lokalu, kiedy deweloper nie ma jeszcze pozwolenia na budowę. Czy to jest bezpieczne?

Umowa nabycia lokalu

Dziesięcioletnie doświadczenie oraz utarta praktyka rynku nieruchomości pokazuje, że przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego zawiera analogiczną do umowy deweloperskiej treść, która uregulowana została w ustawie deweloperskiej.

Zatem przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego zawiera w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego;

2) cenę nabycia prawa odrębnej własności lokalu usługowej;

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal usługowy będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu usługowego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu usługowego;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

11) określenie warunków odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego, które to warunki są analogiczne do warunków określonych w art. 29 ust. 1 lit. f) ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego

13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu usługowego;

14) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu usługowego;

15) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu usługowego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody

15) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu usługowego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Standard wykończenia

Standard wykończenia lokalu usługowego określany jest w załączniku do przedwstępnej umowy sprzedaży takiego lokalu. Standard wykończenia jest analogiczny co lokali mieszkalnych przewidzianych w takim przedsięwzięciu deweloperskim.

Zatem lokal usługowy wykańczany jest w standardzie deweloperskim. Do przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu usługowego nie załącza się prospektu, lecz załącznik określający standard wykończenia.

Harmonogram płatności i zapłata ceny

Firma nabywająca lokal usługowy nie dokonuje wpłat na poczet ceny na rachunek mieszkaniowego rachunku powierniczego, który ma zastosowanie do nabywców tj. osób fizycznych będących konsumentami, którzy zawierają umowy deweloperskie z nabywcami.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat mieszkaniowych rachunków powierniczych w ramach umowy deweloperskiej.

Firma nabywająca lokal usługowy dokonuje zapłaty ceny na rachunek bankowy dewelopera.

W przypadku nabywca lokalu usługowego nie ma obowiązku zakończenia określonego w harmonogramie etapu przedsięwzięcia deweloperskiego przed wypłatą przez bank środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Dlaczego tak jest?

Ponieważ zaplata ceny czy jej poszczególnych rat odbywa się bezpośrednio na rachunek bankowy dewelopera i nie ma potrzebny uzależniania go od budowy danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Termin odbioru lokalu i przeniesienie prawa własności

Termin odbioru lokalu usługowego jest analogiczny co termin odbioru lokalu mieszkalnego. Termin taki jest wyznaczany przez dewelopera.

Odbiór lokalu poprzedzony jest uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (z reguły w części parteru).

W tym miejscu przeczytasz jak wygląda możliwość odebrania lokalu mieszkalnego w zwiąsku z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Termin przeniesienia prawa własności lokalu usługowego także jest analogiczny co termin przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.

Nabycie lokalu usługowego w wybudowanym już budynku

Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego zawierana jest po zakończeniu całego przedsięwzięcia deweloperskiego, wydaniu lokali mieszkalnych i przeniesieniu ich prawa własności na poszczególnych nabywców.

W takiej sytuacji strony nie są już uzależnione od wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, ponieważ decyzja taka została już wydana. Zatem to od uzgodnień pomiędzy samymi stronami uzależniony jest odbiór lokalu usługowego, jak i zawarcie umowy przyrzeczonej czyli przenoszącej prawo własności takiego lokalu usługowego.

Odbiór lokalu. Istotny moment.

Odbiór lokalu może nastąpić dopiero po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku. Jak dokonać odbioru w sposób prawidłowy i bezpieczny?

Co do zasady odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. 

Odbiór lokalu obejmuje tylko konkretny lokal, a nie części wspólne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, albowiem odbiorem części wspólnych zajmuje się zarządca/administrator budynku.

Protokół odbioru

Protokół zawiera opis przedmiotu odbioru, czyli lokal wraz ze wskazaniem jakie rzeczy czy informacje są przekazywane nabywcy np. kod do domofonu, klucze do lokalu, miejsce postojowe, jeśli były przedmiotem zawartej z deweloperem umowy deweloperskiej.

Protokół podpisywany jest przez nabywcę, przedstawiciela dewelopera i najczęściej przedstawiciela generalnego wykonawcy, który zobowiązany jest do usuwania wad zgłoszonych przez nabywców w ramach zawartej w deweloperem umowy o generalne wykonawstwo.

W protokole powinny się znaleźć wady lokalu mieszkalnego, jeśli są zgłaszane przez nabywcę podczas czynności odbioru. Protokół odbioru sporządza się w formie pisemnej.

Nabywca zgłaszający wady lokalu musi swe zastrzeżenia sprecyzować, czyli wskazać konkretne wady. Takimi wadami mogą być na przykład krzywe ściany, brak elementów wykończenia określonych w umowie deweloperskiej, popękane ściany lub posadzka podłogowa, brak prądu w gniazdkach, brak uzgodnionych pomieszczeń przynależnych.

Zastrzeżenia w protokole i co dalej?

Samo wpisanie do protokołu stwierdzonej przez nas usterki nie świadczy wprost o jej zasadności, a dana usterka musi być uznana także ze strony dewelopera.

Przyjmuje się, (choć w przypadku lokalu usługoweg nie zawsze jest to wiążące, ponieważ nie jest objęty postanowieniami ustawy deweloperskiej), że deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Dodatkowo należy pamiętać, że w protokole odbioru mieszkania powinny znaleźć się także zapisy dotyczące terminów naprawienia zgłoszonych przez nas i uznanych przez dewelopera usterek.

Deweloper jest zobowiązany zwykle, w okreslonym terminie, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Od podpisania protokołu powinniśmy również wtedy, gdy zostaną w nim odnotowane takie wady, których istnienie uniemożliwia użytkowania w nabytym lokalu.

Wady ujawnione później

Co w sytuacji w której podpisaliśmy protokół odbioru, a po kilku miesiącach wykryliśmy niezauważone dotychczas wady? W takim przypadku nie ma powodów do paniki, bowiem samo podpisanie protokołu odbioru nie powoduje, że konieczność usunięcia wad wykrytych później ciąży po stronie właściciela.

Powyższe wynika z faktu, że w prawie funkcjonuje regulacja dotycząca rękojmi za wady nieruchomości.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ww. ustawach w przypadku wykrycia przez właściciela wad mieszkania sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości właścicielowi. 

Mając na uwadze powyższe regulacje warto wskazać, iż zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I CSK 457/12).

Więcej informacji na temat rękojmi przy zakupie mieszkania znajdziesz tutaj.

Natomiast na temat gwarancji dewelopera możesz przeczytać wiecej tutaj.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement