Mieszkaniowe rachunki powiernicze i inne zabezpieczenia. Czym są i czy dają realną ochronę nabywcom lokali?

Wprowadzone ustawą deweloperską mieszkaniowe rachunki powiernicze miały być gwarancją ochrony nabywców. Jakie są ich rodzaje i mechanizm ich działania? Czy dzięki tym instrumentom nabywca budowanego lokalu może czuć bezpieczeństwo finansowe?


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna istnienia rachunkundefinedw powierniczych

Mieszkaniowe rachunki powiernicze uregulowane zostały w ustawie o ochronie praw nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw ustawie deweloperskiej. W jej art. 22, ktundefinedry opisuje treść umowy deweloperskiej, a dokładniej rzecz ujmując obligatoryjne (obowiązkowe) elementy umowy deweloperskiej, w punkcie 9 uregulowane zostały informacje dotyczące:

  1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczegundefinedlności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  2. gwarancji bankowej, a w szczegundefinedlności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczegundefinedlności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji.

Rodzaje mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środkundefinedw ochrony:

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  4. otwarty rachunek powierniczy.

Wyjaśnić należy, że każdy deweloper przed wprowadzeniem inwestycji do sprzedaży na umowach deweloperskich zawiera z określonym bankiem umowę o mieszkaniowych rachunku powierniczym.

Zatem nabywcy nie mają żądnego wpływu na wybundefinedr dewelopera w kwestii mieszkaniowe rachunku powierniczego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Każdy nabywca wpłaca cenę określoną w umowie deweloperskiej na wybrany przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla każdego nabywcy deweloper zakłada indywidualny mieszkaniowy rachunek powierniczy, niezależnie od tego, ktundefinedrego rodzaju mieszkaniowy rachunek powierniczy został wybrany przez dewelopera.

Indywidualny mieszkaniowy rachunek powierniczy nabywcy powinien być podany w umowie deweloperskiej.

Kto prowadzi mieszkaniowe rachunki powiernicze i kto ponosi z tego tytułu koszty

Mieszkaniowe rachunki powiernicze prowadzone są przez banki. Koszt prowadzenia takich rachunkundefinedw jest kosztem dewelopera.

Deweloper ponosi wszystkie koszty związane z prowadzeniem takich rachunkundefinedw, jak i kontroli jakie przeprowadzają banki przed dokonaniem wypłaty znajdujących się środkundefinedw na takim rachunku bankowym.

Mając na uwadze powyższe wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Wypłaty i kontrole rachunkundefinedw

Deweloper dla każdego prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego zobowiązany jest zawrzeć z bankiem indywidualną umowę w przedmiocie prowadzenia jednego z wyżej wymienionych mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych. Środki wypłacane są deweloperowi dopiero po pozytywnej kontroli przeprowadzonej przez bank.

Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi, wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla ktundefinedrej prowadzony jest dany mieszkaniowych rachunek powierniczy. Bank weryfikuje postępy budowy prowadzonej przez dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

W zakresie kontroli Bank uzyskuje prawo wglądu do rachunkundefinedw bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji. Koszty takiej kontroli ponosi Deweloper. Powyższe stanowi zabezpieczenie środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w ramach umowy deweloperskiej.

Jeśli bowiem deweloper nie przejdzie pozytywnie kontroli banku to środki pieniężne zgromadzone na danym rachunku powierniczym nie zostaną mu wypłacone. Nabywca zatem może być pewien, że jego środki pieniężne będą wydatkowane przez dewelopera na inwestycję będącą przedmiotem umowy deweloperskiej.

Wypowiedzenie umowy mieszkaniowe powierniczego rachunku bankowego

Celem wyjaśnienia wskazać należy, iż umowa mieszkaniowego powierniczego rachunku może zostać wypowiedziana jedynie przez bank i to z ważnych powodundefinedw. Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego może ulec zmianie jedynie za zgodą nabywcy, z wyjątkiem postanowień dotyczących oprocentowania środkundefinedw pieniężnych gromadzonych na tym rachunku bankowym.

W przypadku wypowiedzenia takiej umowy deweloper ma obowiązek zawarcia w ciągu 60 dni od wypowiedzenia umowy założyć nowy rachunek powierniczy. Następnie, na podstawie dyspozycji złożonej przez dewelopera, środki zgromadzone na likwidowanym rachunku powierniczym przekazywane są przez bank dotychczasowy ta rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.

W przypadku niedochowania terminu 60 dni na założenie nowego rachunku powierniczego, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zwracane są nabywcom.

Otwarte czy zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze

Mieszkaniowe rachunki powiernicze mogą być otwarte lub zamknięte. W przypadku zamkniętego rachunku środki wypłacane są deweloperowi jednorazowo, po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego obejmującego zawartą przez dewelopera z nabywcą umowy przyrzeczonej, czyli przenoszącej własność wyodrębnionego lokalu wraz z prawami z nim związanymi na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osundefinedb trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na ktundefinedre nabywca wyraził zgodę.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki wypłacane są sukcesywnie, po stwierdzeniu zakończenia poszczegundefinedlnych etapundefinedw realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i pozytywnym przejściu kontroli bankowej, o ktundefinedrej mowa była powyżej. Reasumując środki pieniężne z mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłacane są deweloperowi przez bank w dwojaki sposundefinedb.

Jednorazowo po jego całkowitym wywiązaniu się z umowy deweloperskiej lub sukcesywnie stosownie do wywiązywania się przez dewelopera z realizacji poszczegundefinedlnych etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego, ktundefinedre to etapy określone zostają w umowie deweloperskiej, jak i w prospekcie informacyjnym.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa

Dodatkowym zabezpieczeniem środkundefinedw nabywcundefinedw są gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe. Ich podstawa znajduje się w art. 15 ustawy deweloperskiej

Gwarancja bankowa to zgodnie z ustawą Prawo Bankowe jednostronne zobowiązanie gwaranta (banku) do tego, że po spełnieniu przez podmiot uprawniony warunkundefinedw zapłaty (beneficjent gwarancji), bank wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji, samodzielnie albo za pośrednictwem innego banku. Gwarancja bankowa może być udzielona tylko przez bank.

Gwarancja ubezpieczeniowa jest jedną z czynności ubezpieczeniowych. Stanowi pisemne zobowiązanie zakładu ubezpieczeń do wypłaty na rzecz beneficjenta (uprawnionego do otrzymania środkundefinedw) określonej sumy pieniężnej, na jego żądanie i oświadczenie, w sytuacji, w ktundefinedrej dłużnik nie realizuje swoich zobowiązań wobec beneficjenta.

Zgodnie z tym przepisem prawa deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy, ktundefinedrej bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy undefined na jego żądanie undefined środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:

  • ogłoszenia upadłości dewelopera albo
  • odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6, czyli z powodu nieprzeniesienia na niego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadku w/w odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 wysokość wypłaty, pomniejsza się o kwotę środkundefinedw wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe wysokość wypłaty, pomniejsza się o kwotę środkundefinedw w części dotyczącej nabywcy przekazanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy nabywającego nieruchomość.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat "bankructwa" dewelopera i tego, co to oznacza dla nabywcundefinedw.

Wygaśnięcie gwaranacji

Każdy nabywca pamiętać powinien, że gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osundefinedb trzecich.

Wyjątkiem są obciążenia, na ktundefinedre wyraził zgodę nabywca.

Jak widać mieszkaniowe rachunki powiernicze stanowią jedną z form zabezpieczenia nabywcy, ktundefinedra wprowadzona została przez ustawodawcę w ustawie deweloperskiej. Koszt ich funkcjonowania, choć ponoszony przez dewelopera, na pewno ma wpływ także na cenę lokalu, ale wydaje się, że akurat takie dodatkowe obciążenie ma swoje uzasadnienie i jest warte ponoszonego kosztu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!