Wyjście z umowy deweloperskiej przez nabywcę. Wypowiedzenie czy odstąpienie?

Czy nabywca może wypowiedzieć umowę deweloperską? Jeśli tak to w jakich sytuacjach? Jeśli nie, to dlaczego? Ewentualnie w jaki inny sposób nabywca może „wyjść” z zawartej z deweloperem umowy deweloperskiej.


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawie deweloperskiej.

Ustawodawca w art. 22 ww ustawy w sposób bardzo dokładny i konkretny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, a także sposób jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.

Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Główny cel umowy deweloperskiej

Zgodnie z ustawą deweloperską przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegółowo w niej określonego.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy, a zatem deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje.

Deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mógł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.

Jest to pewne zabezpieczenie prawne interesu kupującego mieszkanie na okres, w którym do jego odbioru lub choćby do osiągnięcia prezez budynek stanu surowego budynku, została jeszcze do wykonania znaczna część prac.

Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umów deweloperskiej.

Obligatoryjna (minimalna) treść umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej każda umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę ustaloną przez strony;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
    1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, dotyczącymi dewelopera oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wyjście z umowy deweloperskiej przez nabywcę

Jak widać powyżej ustawodawca nie dał uprawnienia nabywcy do wypowiedzenia umowy deweloperskiej. Zatem, jeśli treść umowy deweloperskiej nie przewiduje takiej instytucji prawnej, nabywca nie może wypowiedzieć umowy deweloperskiej.

Ustawodawca przewidział za to w ściśle określonych sytuacjach, kiedy nabywca może odstąpić od zawartej z deweloperem umowy deweloperskiej.

Gdzie uregulowane jest prawo odstąpienia?

Zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej każdemu nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 12) elementem każdej umowy deweloperskiej jest określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tegoż prawa odstąpienia.

Mając na uwadze powyższe każda umowa deweloperska powinna regulować prawo odstąpienia od umowy. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej powinny być wskazane także w prospekcie informacyjnym danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zapisy umowy deweloperskiej i zapisy prospektu informacyjnego powinny być ze sobą zgodne, a co kluczowe powinny być zgodne z treścią art. 29 ustawy deweloperskiej.

Prawo odstąpienia w umowa deweloperskich

Pierwotny rynek nieruchomości pokazuje, że częstą praktyką, jest regulowanie prawa odstąpienia w umowach deweloperskiej jest przywołanie treści art. 29 ustawy deweloperskiej.

Treść zapisów umowy deweloperskiej odpowiada treści wyżej wymienionego przepisów prawa.

Prawo odstąpienia od umowy przez nabywcę mieszkania

Każdemu nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej:

  • jeżeli umowa taka nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy deweloperskiej;
  • jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, z wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, wówczas w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Takie zmiany oczywiście wyjaśniane są przez notariusza w trakcie czynności notarialnej;
  • jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy, prospektu informacyjnego wraz z załącznikami zgodnie z art. 18 i art. 19 ustawy deweloperskiej;
  • jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisywania umowy deweloperskiej;
  • jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
  • w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej a treść tej umowy

Ustawodawca w art. 22 ustawy deweloperskiej uregulował treść umowy deweloperskiej.

Powyższe uregulowanie ma istotne znaczenie, ponieważ art. 29 tejże ustawy ustawodawca uzależnił jedno z uprawnień nabywcy odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz jej treści. Podkreślić jeszcz raz należy, iż elementy treści umowy deweloperskiej uregulowane w art. 22 w/w ustawy są obligatoryjne, czy obowiązkowe.

Powyższe oznacza, że każda umowa deweloperska musi zawierać wszystkie elementy wymienione w art. 22 tejże ustawy. Sankcją za ich pominięcie jest możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.

Nabywca może w ciągu 30 dni od dnia jej zawarcia odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej, w trybie art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Ograniczenie czasowe prawa odstąpienia

Prawo odstąpienia zostało ograniczone czasowe, aby ustabilizować pierwotny rynek nieruchomości i zawarte umowy deweloperskie.

Nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia zawarcia takiej umowy. Ustawowe prawo odstąpienia obarczone jest terminem, który skutkuje tym, że po upływie tych 30 dni, nabywca nie ma jak skutecznie powołać się na wyżej wymienione przypadki określone w wyżej przedstaionych punktach (przesłankach odstąpienia - z wykątkiem ostatniej!), gdyby chciał odstąpić od umowy deweloperskiej.

Po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, przedmiotowe ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej wygasa.

Inaczej wygląda sytuacja, w przypadku, o którym mowa w punkcie ostatnim, czyli w sytuacji, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Wówczas aby nabywca mógł skorzystać z takiego prawa odstąpienia, zobowiązany jest wyznaczyć deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu 120 dni nabywca nabywa uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Każdy nabywca musi mieć świadomość tego, że nie wyznaczenie deweloperowi 120 dni na przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy deweloper nie przenosi na nabywcę własności lokalu, skutkuje tym, że nabywca nie ma możliwości skorzystania z prawa odstąpienia, gdyż warunkiem skorzystania z niego jest bezskuteczny upływ terminu 120 dni, jaki nabywca wyznacza deweloperowi.

Sposób odstąpienia od umowy deweloperskiej

Nabywca, aby skorzystać z uprawnienia odstąpienia od umowy deweloperskiej musi złożyć oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Oświadczenie takie dla swej skuteczności zawierać musi zgodę wyrażoną w formie z podpisem notarialnie poświadczonym na wykreślenie z księgi wieczystej jego.

Brak takiej zgody powoduje, że oświadczenie o odstąpienie jest nieskuteczne. Nieskuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy powoduje, że umowa deweloperska nadal obowiązuje nabywcę i dewelopera, i każdy z nich musi wywiązywać się ze swoich zobowiązań wynikających z zawartej umowy deweloperskiej.

Ustawowe prawo odstąpienia obarczone jest terminem, co skutkuje tym, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno być złożone w takim samym terminie. Ponadto zgoda na wykreślenie roszczenia także musi zostać złożona w samym terminie co oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Niedochowanie terminu powoduje, że umowa deweloperska nadal będzie obowiązywać strony, a oświadczenie nabywcy o odstąpieniu będzie wywoływać żadnych skutków prawnych, czyli będzie bezskuteczne.

Odnośnie zgody nabywcy na wykreślenie roszczenia, wyjaśnić należy, iż deweloper bez tej zgody nie wykreśli roszczenia nabywcy z działu III księgi wieczystej. Pamiętajmy, że wniosek o wpis tego roszczenia składany jest w każdym akcie notarialnym, którego przedmiotem jest umowa deweloperska.

Więcej na temat księgi wieczystej i tego, jak ją należy czytać przeczytasz tutaj.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

W przypadku skutecznego odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej umowę taką uważa się za niezawartą. Co ważne, odstępujący nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Powyższe oznacza, że koszty te obciążają dewelopera. Niezgodne z prawem są zapisy dotyczące jakichkolwiek odstępnych jakie nabywca miałby zapłacić deweloperowi za odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 28 ustawy deweloperskiej z mocy prawa za nieważne uważa się zapisy mniej korzystne dla nabywcy niż to wynika z przepisów ustawy deweloperskiej, a w miejsce takich nieważnych zapisów stosuje się odpowiednio przepisy ustawy deweloperskiej. Powyższe oznacza, że wszelkie modyfikacje w tym zakresie mogą być jedynie na korzyść nabywcy.

Wszystko na temat cesji umowy deweloperskiej znajdziesz w tym artykule.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome