Deweloper nie ma jeszcze prawomocnego pozwolenia na budowę. Czy to bezpieczny zakup mieszkania?

Masz już wybrane wymarzone mieszkanie i chcesz podpisać z deweloperem umowę, a w trakcie rozmów okazało się, że nie posiada on pozwolenia na budowę nieruchomości? Czy w takiej sytuacji można deweloperowi wierzyć „na słowo”?


O czym przeczytasz?

Pozwolenie na budowę od dewelopera

Wiele osób decyduje się na podpisanie umowy deweloperskiej wtedy, kiedy prace są na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Nie zawsze jednak sprawdzamy w takiej sytuacji wszelkie zagadnienia prawne danej inwestycji, wierząc „na słowo” deweloperowi.

Deweloper ma obowiązek posiadać aktualne pozwolenie na budowę

Na początek krótka nawigacja po procesie uzyskiwania zgody. Aby móc rozpocząć jakiekolwiek działania dotyczące budowy, konieczne jest wystąpienie do odpowiednich organów z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Postępowanie związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę jest postępowaniem administracyjnym, w związku z czym zastosowanie do niego znajdą przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. 

Stronami takiego postępowania są:

  • Inwestor;
  • użytkownicy wieczyści gruntów;
  • właściciele lub inne osoby, posiadające prawa do nieruchomości znajdujących się w obrębie oddziaływania obiektu.

Po zakończeniu postępowania, właściwy organ wydaje decyzję o pozwoleniu bądź o odmowie pozwolenia na budowę, która jest decyzją administracyjną.

Obecne regulacje prawne dopuszczają rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Z przepisu art. 28 ust. 1  ustawy – Prawo budowlane usunięto formułę „ostatecznej decyzji”. Decyzjami ostatecznymi, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego są decyzje, od których nie służy już odwołanie. Sprawa jest prosta, jeżeli poza inwestorem nie ma innych stron postępowania. Wtedy może on złożyć oświadczenie, w którym zrzeka się prawa do wniesienia odwołani i tym samym decyzja stanie się ostateczna. Jeżeli jednak w postępowaniu ustanowione są inne strony, są one zawiadamiane o decyzji odpowiedniego organu i w ciągu 14 dni od dnia doręczenia im tej decyzji, mają prawo do wniesienia odwołania. Po upływie tego okresu, w przypadku kiedy żadna ze stron odwołania nie wniesie, decyzja uznawana jest za ostateczną poprzez przybicie pieczątki o jej ostateczności na decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wskazaniem z jakim dniem dana decyzja stała się ostateczna.

Z chwilą uzyskania „pieczątki”, inwestor może legalnie rozpocząć budowę zaplanowanych inwestycji.

Mając na uwadze wspomniane zmiany prawa budowlanego, w teorii inwestor może rozpocząć swoje prace bez ostatecznej, prawomocnej decyzji. Taki zapis budzi jednak pewne wątpliwości i obawy, w szczególności po stronie nabywców mieszkań.

Deweloper nie ma ostatecznego pozwolenia na budowę, ale twierdzi, że będzie miał

Co do zasady, nielegalne jest zwieranie umów deweloperskich bez pozwolenia na budowę wydanej przez właściwy organ architektoniczno – budowlany. Co jednak w sytuacji, kiedy pozwolenie na budowę zostało wydane, ale nie jest ono ostateczne? Komplikacje dla dewelopera (i dla kupującego) pojawiają się, gdy inwestor rozpocznie prace, a w postępowaniu administracyjnym ustanowiono więcej stron. Oznacza to wówczas, że jego czynności dokonywane są wbrew przepisom ustawy. Zgodnie bowiem z prawem przed upływem przysługującego stronom terminu do wniesienia odwołania, decyzja nie podlega wykonaniu. Wtedy takie działania mogą zostać potraktowane jako samowola budowlana. W takim przypadku wszelkie roboty mogą zostać wstrzymane, a nawet mogą zostać objęte nakazem rozbiórki, przy czym sam inwestor naraża się na odpowiedzialność karną.

Gdy deweloper informuje, że posiada zezwolenie na budowę, a po pewnym czasie okazuje się,
że takiego zezwolenia nie ma, należy mieć świadomość, że działania podejmowane przez dewelopera stoją w kolizji z obowiązującym prawem. Gdy jednak deweloper mimo to podejmuje rozmowy o sprzedaży mieszkania należy wzmocnić swoją czujność, bowiem istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że taka sprzedaż po prostu nie dojdzie do skutku. Powód jest prosty – obowiązujące przepisy zastrzegają, że umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a w konsekwencji - notariusz przygotowując treść umowy sprzedaży (przeniesienia prawa własności nieruchomości) wezwie dewelopera do przedłożenia aktualnego pozwolenia na budowę. W sytuacji gdy deweloper nie będzie w stanie przedłożyć takiego pozwolenia, notariusz po prostu odmówi sporządzenia aktu.

Podpisanie umowy deweloperskiej (umowa podpisywana zwykle jeszcze w trakcie prac budowlanych, na długo przed umową sprzedaży) bez posiadania przez dewelopera ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę występuje w obrocie prawnym nierzadko. Choć wiąże się z ryzykiem, przez co zdecydowanie nie jest bezpiecznym rozwiązaniem, to statystycznie wielu nabywców decyduje się je podjąć. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić czy deweloper faktycznie posiada pozwolenie na budowę, a ponadto, czy jest ono ostateczne. Czy w postępowaniu nie ma innych stron. Jeżeli są, to czy skorzystały one z prawa do wniesienia odwołania. W sytuacji bowiem gdy deweloper mieszkania zbuduje i sprzeda, pomimo braku ostateczności decyzji, odpowiednie organy mogą nakazać rozbiórkę nieruchomości.

Dlatego warto zadbać o swoje interesy, pieniądze i czas poprzez sprawdzenie czy deweloper posiada wszelkie niezbędne decyzje. Są deweloperzy, którzy otwarcie mówią, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest ostateczna (częstą przez skargi właścicieli sąsiednich nieruchomości), ale oferują za to zakup w systemie płatności 10/90. 10 % wartości wpłaca się na początku, a 90 % dopiero przy akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Niweluje to ryzyko finansowe na wejściu i nawet w przypadku problemów z uzyskaniem finalnej decyzji, nie trzeba uruchamiać kolejnych transz.

Jak sprawdzić czy deweloper dysponuje pozwoleniem na budowę?

W sytuacji gdy deweloper uchyla się od odpowiedzi na pytania związane z uzyskaniem przez niego pozwolenia na budowę nieruchomości, bądź sytuacja ta wydaje się nam niejasna, możemy skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 21 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej).

Zgodnie bowiem z treścią omawianego artykułu „na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się zainteresowanemu w lokalu przedsiębiorstwa m.in. z kopią pozwolenia na budowę”. Warto pamiętać, że korzystając z ww. uprawnienia nasza pozycja jest dobra, a uprawnienie niepodważalne. Deweloper bowiem nie może odmówić nam zapoznania się z pozwoleniem na budowę, a my mamy pewność, że stan prawny jest prawidłowy.

W uzyskaniu informacji dotyczących pozwoleń na budowę, pomocny okazać się może także rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i rejestr wydanych pozwoleń na budowę, który jest jawny, a zawarte w nim dane można uzyskać na stronie internetowej Głównego Urzędy Nadzoru Budowlanego pod podanym linkiem http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/.             

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat