Zmiana wysokości czynszu w czasie trwania umowy najmu - podwyższenie stawki.

Uzgodnienie pomiędzy stronami umowy najmu lokalu wysokości czynszu nie oznacza, że pozostanie on taki sam przez cały okres najmu. W jaki sposób wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu i w jakich sytuacjach jest to możliwe?


O czym przeczytasz?

Najem mieszkania

Najem mieszkania to instytucja prawa cywilnego uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 659- 692). To tutak określone się elementy jaki umowa najmu winna zawierać.  Jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być - zgodnie z prawem - zawarta na piśmie.

Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony.

W tym miejscu znajdziesz wzory najbardziej popularnych umów najmu wraz z ich omówieniem.

Podwyższenie czynszu – podstawowe kwestie

Zawierając umowę najmu mieszkania na czas określony zarówno wynajmujący jak i najemca zakładają zachowanie stabilności łączącego ich stosunku prawnego. Dotyczy to przede wszystkim pewności źródła przychodu na przestrzeni ściśle określonego czasu oraz wysokości ustalonego czynszu najmu.

Czy oznacza to, że w przypadku umów najmu mieszkania na czas określony nie jest możliwe dokonywania zmian w zakresie stawek czynszu? Nie. Ustawodawca wprowadził bowiem ustawowe mechanizmy korekty wysokości czynszu.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat sytuacji związanej z żądaniem obniżenia czynszu przez najemcę.

Co ważne, korekty wysokości czynszu znajdują zastosowanie zarówno do umów najmu zawieranych na czas nieoznaczony, jak i na czas oznaczony.

Zgodnie z art. 6851 Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Dwa rodzaje ograniczeń w umowie najmu

Powyższy przepis ten nie uzależnia możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu od tego, czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy też nieoznaczony. Nie oznacza to jednakże pełnej swobody wynajmującego w dokonywaniu zmian czynszu najmu. Wyróżnić bowiem można dwa rodzaje ograniczeń: ustawowe i umowne.

Pierwsze z nich odnoszą się właśnie do najmu lokali mieszkalnych. W tym zakresie zastosowanie znajdują nie tylko przepisy Kodeksu cywilnego, ale także regulacje zawarte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ustawa o ochronie praw lokatorów).

Ustawa ta wprowadza obowiązek zgodnie, z którym podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (art. 9 ust. 1b).

Obowiązek wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu

Wynajmujący ma prawo podwyższyć wysokości czynszu, jednakże w pierwszej kolejności zobowiązany jest do wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości.

Należy zaznaczyć, że istotną kwestią dla skuteczności wypowiedzenia wysokości czynszu jest jego forma. Zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami, wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W konsekwencji, wypowiedzenie przedstawione w każdej innej formie niż pisemna nie będzie odnosiło skutku prawnego, czyli innymi słowy będzie nieważne.

Właściciel lokalu nie może jednostronnie określić terminu wypowiedzenia wysokości czynszu. Termin ten zawsze będzie wynosił 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą inny dłuższy termin.

To jednak połowiczna elastyczność, ponieważ nie ma możliwości ustalenia krótszego niż 3 miesięczny termin wypowiedzenia czynszu. Nawet gdyby strony ustaliły w umowie krótszy niż 3 miesięczny termin należy uznać, iż taki zapis nie będzie skuteczny, jako że jest mniej korzystny dla najemcy, niż przewidział to ustawodawca.

Upływ terminu wypowiedzenia należy liczyć na koniec miesiąca kalendarzowego.

Uzasadnienie podwyżki czynszu

Samo wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu nie gwarantuje, że najemca będzie płacić więcej. Wynika to z faktu, że osoba zajmująca mieszkanie może żądać wskazania na piśmie powodów podwyżki oraz przedstawienia jej kalkulacji.

Po otrzymaniu takiego żądania właściciel jest zobowiązany do przedstawienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania. Brak wskazania przyczyn wraz z kalkulacją lub też nie dochowanie formy pisemnej powoduje nieważność podwyżki.

Należy jednak zwrócić uwagę, że żądanie to będzie uzasadnione jedynie w sytuacji gdy w efekcie wprowadzenia podwyżki czynsz przekroczy 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. 

O ile możliwe jest podniesienie czynszu za mieszkanie?

Podniesienie wysokości czynszu jest uzasadnione tylko wtedy, gdy obecna wysokość nie jest adekwatna do całkowitej ceny mieszkania. Niemniej jednak należy pamiętać, że wynajmujący nie może zmienić wysokości czynszu wedle własnego uznania, bowiem zobowiązany jest do przestrzegania zasad ustalonych przez ustawodawcę w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ww. ustawie, podwyżka czynszu nie powinna przekroczyć w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Aby wyliczyć tę wartość, należy pomnożyć wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² mieszkania (czyli średniego kosztu budowy, który jest określany 2x razy w roku przez wojewodę danego województwa) przez powierzchnię użytkową lokalu. Otrzymany wynik jest kwotą roczną, dlatego można od razu ją podzielić przez 12 miesięcy, co przedstawi najwyższą możliwą stawkę.

Maksymalna podwyżka na przykładzie Warszawy

Aktualna (od 01.04.2021 r.) kwota wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia mieszkania dla miasta stołecznego Warszawy wynosi kwotę 7 420,95  zł. Kwotę tę należy pomnożyć przez 3%, a następnie przez powierzchnię wynajmowanego mieszkania:

7.420,95 zł x 3% = 222,63 zł

Z powyższego wyliczenia wynika, że 3% aktualnej wartości odtworzeniowej dla 1 m² wynosi 222,63 zł. Załóżmy, że mieszkanie pod wynajem ma powierzchnię 50 m²:

222,63 zł x 50 m² = 11.131,00 zł.

Aby wyliczyć  wysokość maksymalnego miesięcznego czynszu, należy tę kwotę podzielić przez 12 miesięcy:

11.131,00 zł : 12 miesięcy = 927,60 zł.

Powyższe obliczenia wskazują, że wynajmujący może dokonać podwyżki czynszu, bez konieczności przedstawiania najemcy uzasadnienia swojej decyzji oraz wykazu ze szczegółowymi obliczeniami, jedynie na kwotę 927,60 zł.

Kiedy właściciel może podnieść czynsz powyżej progu?

Właściciel mieszkania ma prawo do podniesienia czynszu powyżej progu w sytuacji gdy:

  • właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu czy pozostałych opłat z użytkowania mieszkania na takim poziomie, który umożliwia pokrycie niezbędnych wydatków wiążących się z utrzymaniem mieszkania, jak również umożliwia zwrot kapitału i zysk;
  • zwrot kapitału w skali roku nie przekracza 1,5% w przypadku nakładów, które właściciel musiał ponieść w związku z budową lub zakupem lokalu oraz 10% w przypadku nakładów, które właściciel musiał ponieść, by trwale ulepszyć istniejący lokal i przez to zwiększyć jego wartość;
  • podwyżka czynszu lub pozostałych opłat za użytkowanie lokalu nie przekracza w danym roku średniorocznego wskaźnika związanego ze wzrostem cen towarów oraz usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Obrona najemcy przed podwyższeniem czynszu najmu

W wypadku wypowiedzenia przez wynajmującego wysokości czynszu najemca nie pozostaje całkowicie bezbronny. Może co prawda zgodzić się z podwyżką czynszu (także w formie dorozumianej poprzez uiszczanie czynszu w nowej wysokości), ale może także nie wyrazić zgody na podwyżkę czynszu i doprowadzić do wygaśnięcia umowy najmu.

Ponadto najemca może kwestionować skuteczność podwyżki albo w procesie o zapłatę wszczętym przez wynajmującego, albo w procesie o ustalenie nieistnienia podwyżki wszczętym przez najemcę.

Warto jednak pamiętać, że najemca może zabezpieczyć się przed ryzykiem jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu przez wynajmującego już na etapie zawierania umowy najmu. Skutecznym sposobem wyłączenia takiego ryzyka jest zawarcie w umowie najmu klauzuli wyłączającej uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu.

Kwestia podwyższenia czynszu najmu w świetle orzecznictwa

Kwestie związane z możliwością podwyższenia czynszu w czasie trwania umowy najmu były wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów powszechnych.

Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. (sygn. akt: V ACa 163/13) wskazał, że wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, tym samym element ten wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli więc najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu. Najem wygasa, gdy zostanie wypowiedziany jeden z jej istotnych elementów.

Ponadto jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 654/14), przepis art. 6851 k.c. ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia). Strony mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia przez wprowadzenie alternatywnych sposobów urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat