Użytkowanie domu przed zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Rozpoczęcie użytkowania domu, jeszcze nieskończonego bez dopełniania odpowiednich formalności stanowi naruszenie prawa. Daje podstawę do nałożenia na inwestora wysokiej kary, nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak się przed tym uchronić?


O czym przeczytasz?

Zawiadomienie o zakończeniu budowy – możliwość korzystania z domu

Zawiadomienie o zakończeniu budowy jest konieczne w przypadku budowy realizowanej na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy jest również niezbędne w przypadku wykonania robót budowlanych wynikających z obowiązku nałożonego w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Bez złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy do właściwego organu nie można zgodnie z prawem rozpocząć użytkowania budynku.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy – elementy konieczne zawiadomienia

Zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć przed rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego. Organem właściwym do przyjęcia zawiadomienia jest wojewódzki lub powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.

Gotowy wzór zawiadomienia można pobrać ze strony organu.

W przypadku budowy domu jednorodzinnego do zawiadomienia należy załączyć:

  1. oryginał dziennika budowy;
  2. oświadczenie kierownika budowyo zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy (jeżeli zawiadomienie o zakończeniu budowy dotyczy budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, kierownik budowy ma obowiązek w oświadczeniu o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, zamieścić informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych. Oświadczenie powinno również obejmować drogi, ulice, sąsiednie nieruchomości, budynki lub lokale – w razie korzystania z nich w trakcie robót);
  3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od odpowiedniego zagospodarowania terenów przyległych);
  4. protokół badań i sprawdzeń (m.in. protokół kominiarski, protokół z odbioru przyłącza energetycznegoi wewnętrznej instalacji elektrycznej, protokół z odbioru przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego wraz ze zbiornikiem na nieczystości ciekłe oraz instalacji gazowej i przyłącza gazowego);
  5. potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy;
  6. dokumentację geodezyjną;
  7. zaświadczenie potwierdzające spełnienie warunku nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej (gdy inwestycja realizowana jest na podstawie umowy urbanistycznej);
  8. rysunki z projektu budowlanego (jeśli w czasie budowy dokonane zostały zmiany nieodstępujące istotnie od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, należy dołączyć kopię rysunków z projektu budowlanego z naniesionymi zmianami);
  9. w określonych przypadkach - oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej na rozpoczęcie użytkowania;
  10. w określonych przypadkach - oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej na rozpoczęcie użytkowania;
  11. pełnomocnictwo (jeśli zostało udzielone);
  12. dowód uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (jeśli załączono pełnomocnictwo).

Ponadto do wglądu wojewódzkiego lub powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego należy również przedłożyć:

  1. uprawnienia kierownika budowy;
  2. zaświadczenie o przynależności do izby samorządu zawodowego kierownika budowy;
  3. decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego dotyczącą wpisu do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane kierownika budowy (inspektora nadzoru inwestorskiego);
  4. ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę;
  5. zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Ważne! Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, organ zobowiązany jest do zwrotu oryginału dziennika budowy, protokołów z badań i sprawdzeń oraz dokumentacji geodezyjnej.

Decyzja organu nadzoru budowlanego

Po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego może wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia. Jeśli zawiadomienie nie zawiera braków, organ przyjmie je w formie tzw. „milczącej zgody”. Milczenie organu po upływie terminu na załatwienie sprawy uznaje się za rozstrzygnięcie uwzględniające w całości żądanie strony.

Bieg 14-dniowego terminy na zgłoszenie sprzeciwu może zostać przerwany na skutek wydania postanowienia o wezwaniu do uzupełnienia dokumentacji. W takiej sytuacji termin 14-dniowy rozpoczyna swój bieg ponownie.

Organ przed upływem 14 dni może z urzędu – przed upływem 14 dni wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jeśli organ nie wydał takiego zaświadczenia z urzędu – a inwestor chce uzyskać potwierdzenie przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy, to powinien wystąpić do organu z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego ten fakt. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu i uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Ważne! Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po upływie 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia, pod warunkiem, że organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu w tym terminie, albo inwestor otrzymał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do złożonego zawiadomienia.

Kara za korzystanie z domu bez zawiadomienia o zakończeniu budowy

Za przystąpienie do korzystania z domu bez przyjętego „milczącą zgodą” organu zawiadomienia o zakończeniu budowy grozi kara. Organem właściwym do wymierzenia kary jest nadzór budowlany.

Kara stanowi iloczyn dziesięciokrotnie podwyższonej stawki opłaty (s = 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Przykład: Za użytkowanie bez zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu magazynowego, jak chłodnia o kubaturze poniżej 2500 minwestor zapłaci 50 000 zł kary. Sposób obliczenia:

  1. iloczyn stawki (s): 500 zł – podwyższony dziesięciokrotnie = 5000;
  2. współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) dla budynku handlowego: 10;
  3. współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) dla budynku magazynowego chłodni o kubaturze poniżej 2500 m3: 1,0.

Kara wynosi iloczyn powyżej podanych czynników, czyli 5000 x 10 x 1,0 = 50 000 zł. 

Pozwolenie na użytkowanie

Przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych do korzystania z obiektu można przystąpić, o ile inwestor uzyska decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie to dokument wydawany przez inspektorat nadzoru budowlanego.

Pozwolenie jest konieczne w przypadku nowych budynków wielorodzinnych czy obiektów użyteczności publicznej. Takie budynki jak domy jednorodzinne czy niewielkie nieruchomości typu domów letniskowych lub garaży do dwóch stanowisk zazwyczaj wymagają samego zgłoszenia zakończenia budowy.

Wszystkie kwestie, które związane są z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lokalu, zawarte są w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Pozwolenie jest konieczne w przypadku, gdy obiekt dostał pozwolenie na budowę i zalicza się do kategorii V, IX-XVI, XX, XXVIII-XXX, a także a przypadku niektórych obiektów budowlanych z kategorii XVII, XVIII, XXII, XXIV i XXVII. Mieszkania zaliczane są do kategorii XII.

Wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie – elementy konieczne

Wniosek o pozwolenie na użytkowanie należy złożyć przed przystąpieniem do użytkowania obiektu. Organem właściwym do rozpatrzenia wniosku jest wojewódzki lub powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Wzory wniosków znajdują się na stronach organów. Do wniosku załącza się te same dokumenty co w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Ważne! W przypadku gdy inwestor chce przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, to możliwe jest złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie części obiektu. Jest to tak zwany odbiór częściowy. Zasada ta dotyczy również odbioru częściowego obiektu budowlanego, którego użytkowanie w całości wymaga zawiadomienia o zakończeniu budowy, na przykład budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat pozwolenia na użytkowanie budynku.

Decyzja organu nadzoru budowanego

Po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność i poprawność złożonej dokumentacji. Jeśli wniosek okaże się niekompletny lub będzie miał braki, nadzór budowlany wezwie inwestora do ich uzupełnienia.

W terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku lub jego uzupełnienia, organ nadzoru zawiadamia o planowanej obowiązkowej kontroli. Obejmuje ona m.in. sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, czy też sprawdzenie wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego.

Kontrola powinna odbyć się w  ciągu 21 dni od złożenia lub uzupełnienia wniosku. Po przeprowadzonej kontroli organ sporządzi protokół w 3 egzemplarzach. Jeden egzemplarz przekazany zostanie inwestorowi, drugi organowi nadzoru budowlanego wyższego stopnia, a trzeci pozostanie w aktach sprawy.

Jeżeli obowiązkowa kontrola zakończy się pomyślnie, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Kara za korzystanie z obiektu bez pozwolenia na użytkowanie

Za przystąpienie do korzystania z obiektu bez pozwolenia na użytkowanie grozi kara, którą wymierza nadzór budowlany.  Wysokość kary wynosi dziesięciokrotność iloczynu stawki opłaty (s = 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Przykład: Za użytkowanie bez pozwolenia budynku handlowego o kubaturze poniżej 2500 minwestor zapłaci 75 000 zł kary. Sposób obliczenia:

  1. iloczyn stawki (s): 500 zł;
  2. współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k)dla budynku handlowego: 15;
  3. współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w)dla budynku handlowego o kubaturze poniżej 2500 m3: 1,0.

Kara wynosi dziesięciokrotność iloczynu powyżej podanych czynników, czyli 10 x 500 x 15 x 1,0 = 75 000 zł.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat kar za korzystanie z obiektu bez pozwolenia i ciekawy wyrok TK.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement