Umowa najmu. Prawo zastawu jako jej zabezpieczenie. Na czym polega i czy jest skuteczne?

Wynajmowanie mieszkań nieustannie wydaje się co najmniej dobrym interesem. Dlatego nadal wielu ludzi lokuje kapitał w nieruchomości, aby czerpać z nich zysk. Zdarzają się jednak nieuczciwi najemcy. Czy prawo zastawu daje realną ochronę?


O czym przeczytasz?

Kila słów o najmie

Najem nieruchomości został uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 659- 692), w których określone jest jakie elementy umowa taka winna zawierać.  Przede wszystkim, należy pamiętać, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarta na piśmie.

Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony.

Mimo, że podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu, często zdarza się, że są w tym zakresie nie lada problemy, a ściągnie należnego czynszu przyprawia wynajmującego o zawrót głowy.

W tym miejscu znajdziesz wzory najbardziej popularnych umów najmu wraz z ich omówieniem.

Umowa najmu – nakłady na mieszkanie

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę.

Jeżeli w czasie trwania najmu mieszkanie wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których w mieszkania nie da się w umówiony sposób użytkować, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu danego lokalu.

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Zwrot przedmiotu najmu

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Dlatego też w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wówczas bardzo łatwo rzeczone domniemanie wzruszyć.

Czym jest ustawowe prawo zastawu?

W celu uniknięcia sytuacji, że wynajmujący płaci czynsz administracyjny i inne opłaty, podczas gdy najemca notorycznie uchyla się od obowiązku, ustawodawca wprowadził ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu, zgodnie z art. 829 i następnie Kodeksu postępowania cywilnego.

Zastaw na ruchomościach powstaje z mocy samego prawa, oznacza to, że już sama czynność faktyczna polegająca np. na wniesieniu przez najemcę rzeczy do lokalu jest zdarzeniem powodującym powstanie prawa zastawu.

Nie jest zatem konieczna żadna dodatkowa umowa pomiędzy stronami.

Należy jednak mieć na uwadze, że rzeczy te muszą znajdować się w przedmiocie najmu oraz stanowić własność lub współwłasność najemcy, a także podlegać zajęciu w drodze egzekucji.

Co zabezpiecza zastaw na nieruchomościach?

Zastaw na ruchomościach wniesionych przez najemcę do przedmiotu najmu zabezpiecza tylko i wyłącznie należności wynikające z czynszu oraz świadczenia dodatkowe, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.

Za świadczenia dodatkowe można uznać na przykład opłaty związane z eksploatacją lokalu, bieżącymi remontami czy sprzątaniem. Z sumy uzyskanej ze sprzedaży rzeczy wynajmujący otrzyma tylko należności za ostatni rok wraz z odsetkami.

Tak więc, jeśli najemca zwleka z opłatą czynszu przez dwa lata lub dłużej  a wynajmujący z jakiegoś powodu nie wypowiedział mu umowy, nie może dokonać zajęcia ruchomości, za czynsz dwu letni, albowiem przepis wyraźnie stanowi, że można dokonać zastawu za należności za okres nie dłuższy niż jeden rok.

Jak długo prawo zastawu pozostaje skuteczne?

No dobrze, skoro już wyjmującemu uda się dokonać zastawu na rzeczach najemcy, to  ile może taka sytuacja trwać. Zgodnie z przepisami i orzecznictwem prawo zastawu jest skuteczne tak długo jak długo rzeczy pozostają w przedmiocie najmu i wygasa, gdy rzeczy zostaną z niego usunięte.

Wynajmujący utraci więc zabezpieczenie swoich wierzytelności w momencie usunięcia przez najemcę rzeczy z przedmiotu najmu. Należy mieć na względzie, żeby wynajmujący prawo zastawu utracił to najemca musiałby usunąć przedmioty, albowiem jeśli zrobi to wynajmujący, prawo zastawu nie wygasa.

Ustawowe prawo zastawu nie wygasa również, jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte z przedmiotu najmu na mocy zarządzenia organu państwowego. Przesłanką warunkującą zachowanie rozważanego prawa jest jednak zgłoszenie go organowi państwowemu przed upływem 3 dni od dnia usunięcia rzeczy.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził w wyroku, że usunięcie zajętych rzeczy przez wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia ustawowego prawa zastawu Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 4 maja 2016 r., sygnatura akt I ACa 142/16).

Co ważne, zastaw nie wygasa wraz z wygaśnięciem umowy najmu, trwa on nadal do czasu spłaty zadłużenia.

Co zatem zrobić aby skutecznie się chronić przed najemcą?

Zgodnie z brzmieniem z art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego, wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy i zatrzymać je na zabezpieczenie swoich roszczeń. Nie należy jednak zapomnieć, że w takiej sytuacji wynajmujący zatrzymuje rzeczy na własne niebezpieczeństwo.

Ma on więc obowiązek przechowania rzeczy, a także ciąży na nim ryzyko przypadkowej ich utraty lub uszkodzenia. Co ważne, samo zatrzymanie przedmiotów nie uprawnia wierzyciela do zaspokojenia się z rzeczy na przykład w drodze sprzedaży.

Jeśli najemca nie uiści zaległego czynszu, a wierzyciel znalazł się w posiadaniu ruchomości, to by odzyskać należności musi posiadać tytuł wykonawczy i złożyć do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z ruchomości.

Aby tak się stało konieczne jest wyegzekwowanie swoich praw w sądzie.

Stara dobra kaucja…

Co prawda kaucja nie wyklucza prawa zastawu, ale pojawiają się – choć rzadko - umowy bez niej. Często jednak strony umowy najmu nie do końca rozumieją jej funkcję i przede wszystkim możliwośći zastosowania.

Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu najmu lokalu przysługujące mu w dniu opróżnienia lokalu. W pojęciu tym zawierają się roszczenia z tytułu zaległego czynszu. Z reguły wskazuje się, że pojęcie "należności z tytułu najmu" obejmuje – poza zaległym czynszem – należne wynajmującemu odszkodowanie za uszkodzenie lokalu z winy najemcy.

Zabezpieczonymi roszczeniami właściciela są też zaległe pobierane przez niego opłaty niezależne od właściciela, roszczenia wynikające z większego niż wynikające z normalnego używania zużycia lokalu, a także odsetki od tych należności.

Nieco szerzej uregulowana kwestia należności zabezpieczonych kaucją w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Kaucja ta zabezpiecza nie tylko pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, lecz także pokrycie ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat tego, co się dzieje z najemcą gdy nie płaci czynszu przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

W doktrynie wskazano, że skoro rozliczenie i zwrot kaucji następują dopiero w chwili opróżnienia lokalu, nie zaś z chwilą ustania stosunku najmu, to kaucja może też zabezpieczać roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez byłego najemcę po ustaniu stosunku najmu, a przed opróżnieniem lokalu (to okres zajmowania lokalu mimo upływy okresu obowiązywania umowy najmu).

Kaucja w umowie najmu nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W miejscu znajdziesz wszystko na temat kaucji. Przede wszystkim jak się ją powinno rozliczać

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować