Najem okazjonalny a najem instytucjonalny. Co się dzieje z najemcą gdy nie płaci czynszu?

Te formy najmu należą do najbardziej bezpiecznych, bo chronią prawa stron. Nierzadko jednak zdarza się, że najemca uchyla się od zapłaty czynszu. Co można zrobić? W jaki sposób usunąć lokatora i odzyskać pieniądze?


O czym przeczytasz?

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny – podstawowe kwestie

Umowa najmu okazjonalnego jak i najmu instytucjonalnego to szczególne rodzaje umowy najmu, dodatkowo zabezpieczające prawa wynajmującego.

W przypadku najmu okazjonalnego – umowa najmu może zostać zawarta jedynie przez właściciela, będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa ta może być zawarta jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Natomiast przy najmie instytucjonalnym po stronie wynajmującego musi znajdować się podmiot wynajmujący lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podmiotem wynajmującym może być zarówno osoba fizyczna, spółka, jak i tzw. ułomna osoba prawna. Umowa ta zawierana jest na czas oznaczony.

Umowa najmu okazjonalnego jak i najmu instytucjonalnego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umów tych załącza się dodatkowo oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu.

Regulacje dotyczące zarówno umowy najmu okazjonalnego jak i najmu instytucjonalnego zostały zawarte w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Więcej na temat najmu okazjonalnego wraz z wzorem umowy przeczytasz w tym miejscu.

Natomiast o najmie instytucjonalnym wraz z przykładowym wzorem pisaliśmy tutaj.

Najem okazjonalny – co zrobić gdy najemca nie płaci czynszu?

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania. W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to wynajmujący może umowę wypowiedzieć.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3 pełnych okresów płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę.

W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, które to rozpoczyna postępowanie o zapłatę.

Niemniej jednak, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Najem okazjonalny – najemca mimo rozwiązania umowy nie chce opróżnić lokalu

Zgodnie z treścią art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.

W oświadczeniu najemca wskazuje także inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Informacja ta wymaga potwierdzenia przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do wskazanego przez najemcę lokalu.

W sytuacji, gdy najemca uchyla się od dobrowolnego opróżnienia lokalu, właściciel (wynajmujący) doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W sytuacji, gdy pomimo skierowania do najemcy ww. żądania uchyla się on zrealizowania obowiązku opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

 Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego.

Uzyskanie przez właściciela lokalu tytułu egzekucyjnego przeciwko najemcy umożliwia mu wystąpienie do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji.

Ważne! Przy najmie okazjonalnym przepisy nie przewidują okresów ochronnych do przeprowadzenia eksmisji. Ponadto nie trzeba także czekać na znalezienie dla lokatora zastępczego mieszkania, bowiem sporządzając oświadczenie o poddaniu się egzekucji wskazał on lokal, w którym będzie mógł zamieszkać.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Zgodnie z brzmieniem art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów,, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w celu dodatkowego zabezpieczenia, wynajmujący może żądać od najemcy kaucji na pokrycie ewentualnych zaległości.

Warto jednak pamiętać, że kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. W konsekwencji, dopiero po przeprowadzeniu skutecznego postępowania eksmisyjnego możliwe będzie potrącenie z kaucji zaległych należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz czy media).

Najem instytucjonalny – co zrobić gdy najemca nie płaci czynszu?

Zasady związane z wyegzekwowaniem od najemcy kwot zaległego czynszu w przypadku najmu instytucjonalnego są niemal tożsame z zasadami funkcjonującymi w najmie okazjonalnym. Niemniej możliwe jest wyodrębnienie pewnych niuansów wyróżniających oba te postępowania.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn ustawowych oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem instytucjonalny w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2 pkt. 1 – 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uprawienie to ma charakter bezwzględnie obowiązujący, niezależny od tego, czy strony zapisały takie ustalenie w umowie.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem instytucjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3 pełnych okresów płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę.

W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, które to rozpoczyna postępowanie o zapłatę.

Niemniej, w przypadku, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Ważne! Przy najmie instytucjonalnym nie obowiązuje przepis zapewniający okres ochronny do przeprowadzenia eksmisji. Zatem przy tego typu umowie wyroki sądowe nakazujących opróżnienie lokalu wykonuje się także w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.

Najem instytucjonalny – najemca mimo rozwiązania umowy nie chce opróżnić lokalu

Zgodnie z treścią art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego.

W oświadczeniu tym najemca wskazuje, iż poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

W sytuacji, gdy najemca uchyla się od dobrowolnego opróżnienia lokalu, właściciel (wynajmujący) doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W sytuacji, gdy pomimo skierowania do najemcy ww. żądania uchyla się on od zrealizowania obowiązku opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

 Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (tj. oświadczeniu najemcy o podaniu się egzekucji), wynajmujący może wystąpić do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji lokatora z mieszkania. W przypadku opróżnienia lokalu w wyniku przeprowadzonej eksmisji, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, ani do pomieszczenia tymczasowego.

Kaucja przy najmie instytucjonalnym

Zgodnie z brzmieniem art. 19f ust. 4 oraz 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. 

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w celu dodatkowego zabezpieczenia, wynajmujący może żądać od najemcy kaucji na pokrycie ewentualnych zaległości.

Warto jednak pamiętać, że kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. W konsekwencji, dopiero po przeprowadzeniu skutecznego postępowania eksmisyjnego możliwe będzie potrącenie z kaucji zaległych należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz czy media).

Polubowne sposoby rozwiązania sporu

Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w większej mierze chronią najemców. W konsekwencji, wynajmujący lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego powinien zastanowić się czy istnieją szanse na porozumienie z najemcą w sprawie rozwiązania umowy najmu i opuszczenia lokalu.

Nawet istotne ustępstwo ze strony wynajmującego (np. co do ustalenia zakończenia najmu lub umorzenia części długu) może spowodować, że wyprowadzka najemcy nastąpi szybciej i w bardziej przyjaznej i zgodnej atmosferze.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować