Rozbudowa domu. Jak to zrobić zgodnie ze sztuką, ale prawną.

Rozbudowa domu to jeden z najpopularniejszych sposobów na powiększenie powierzchni użytkowej budynku. Na czym polega i w jaki sposób skutecznie ją przeprowadzić? Prześwietlamy prawo budowlane.


O czym przeczytasz?

Rozbudowa a budowa domu

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, przez „budowę” rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Uwzględniając powyższą definicję należy wskazać, że rozbudowa domu kwalifikowana jest jako jedna z form budowy, jednakże pojęcie to nie jest bezpośrednio definiowane w przepisach prawa budowlanego.

W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie definicji „rozbudowy” w oparciu definicję słownikową i orzecznictwo.

Zgodnie z definicją słownikową, mianem rozbudowy określa się powiększenie budowli lub obszaru już zabudowanego.

Takie rozumienie pojęcia „rozbudowy” jest zgodnie z przyjętą w Polce linią orzeczniczą. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt: II OSK 2484/14), przez rozbudowę należy bowiem rozumieć zmianę charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość.

Rozbudowa domu a remont

Mianem „rozbudowy” określa się zmiany charakterystycznych parametrów istniejącego już obiektu budowlanego, a zatem powiększeniem powierzchni użytkowej. Rozbudowa polega na wykonaniu prac budowlanych mających na celu powiększenie istniejącego już budynku.

Taka rozbudowa może być przeprowadzona:

  • w poziomie (wszerz) – polega np. na dobudowaniu pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu i wówczas powiększa się także powierzchnia zabudowy obiektu;
  • w pionie (w górę) – polega na przykład na nadbudowie piętra lub adaptacji poddasza i wtedy zwiększona zostaje wyłącznie powierzchnia użytkowa domu.

Poprzez „remont” należy za to rozumieć wykonanie prac zmierzających do odtworzenia stanu pierwotnego budynku, a więc bez zmian jego konstrukcji, kubatury, czy powierzchni użytkowej. Remontem można więc nazwać wymianę tynków na elewacji, czy też montaż nowych okien energooszczędnych o tych samych wymiarach. Takie prace w większości przypadków nie wymagają żadnych formalności, co najwyżej zgłoszenia.

Rozbudowa domu – formalności

Podejmując decyzję o rozbudowie domu, konieczne jest podjęcie czynności urzędowych. Wymóg ten jest ważny, bowiem zaniedbanie czynności urzędowych może doprowadzić do powstania negatywnych konsekwencji dotyczących m.in. konieczności uiszczenia kosztów legalizacji rozbudowy lub wyburzenia dobudowanej części domu jako konsekwencję samowoli budowlanej.

W celu prawidłowego przeprowadzenia rozbudowy domu, konieczne jest podjęcie następujących czynności, gwarantujących podjęcie czynności remontowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa:

  • sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku – wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
  • zlecenie wykonania projektu rozbudowy domu;
  • zlecenie niezbędnej ekspertyzy (konieczność uzyskania ekspertyzy jest co do zasady wymagana przy rozbudowie starszych domów);
  • zgłoszenie do starostwa powiatowego lub urzędu miasta w celu dopełnienia formalności związanych ze zgłoszeniem rozbudowy budynku.

Zgodnie z powyższym, pierwszym krokiem zmierzającym do podjęcia działań w zakresie rozbudowy domu jest ustalenie czy we właściwej gminie uchwalono MPZP, obejmujący działkę, na której posadowiony jest budynek.

Jeśli MPZP istnieje – sprawa jest znacząco ułatwiona, bowiem MPZP zawiera wszystkie warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące również możliwości powiększenia domu. W celu uzyskania informacji z MPZP konieczne jest wystąpienie do gminy z wnioskiem o wydanie wypisu oraz wyrysu z MPZP.

Więcej na temat tego czym jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeczytasz w tym miejscu.

Ważne! Organ administracji nie może odmówić ich wydania, niezależnie od tego, w jakim celu wnioskodawca zamierza wykorzystać ten dokument.

Gdy nie ma planu zagospodarowania...

Jeśli jednak zdarzy się, że na terenie, na którym posadowiono budynek nie uchwalono MPZP, konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co do zasady, urzędy gminy udostępniają na stronach internetowych wzory wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji wystarczające jest uzupełnienie wniosku o opis planowanej rozbudowy oraz podanie docelowych parametrów domu.

Po ustaleniu przez gminę warunków zabudowy (bądź zweryfikowaniu MPZP), możliwe jest podjęcie czynności zmierzających do sporządzenia projektu rozbudowy domu.

Projekt musi zostać wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania i wpisaną na listę członków izby samorządu zawodowego.

Ważne! Do opisu technicznego, będącego składową projektu, należy dołączyć tzw. opinię geotechniczną, opisującą warunki gruntowe na działce oraz możliwości posadowienia obiektu, a w razie potrzeby również odpowiednią ekspertyzę techniczną z wynikami badania geotechnicznego. Projekt rozbudowy i nadbudowy domu wymaga także sporządzenia tzw. części instalacyjnej przez uprawnionych do tego projektantów.

Eskpertyza techniczna

Jak zostało to już wskazane powyżej, rozbudowa domu powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Wykonanie takiej ekspertyzy niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy, natomiast sama ekspertyza techniczna stanowi opracowanie szersze niż opinia techniczna.

Ma ona zawierać opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

Celem sporządzenia ekspertyzy jest przede wszystkim określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości, jak i wskazanie skutecznych sposobów ich usunięcia.

Pozwolenie na rozbudowę domu - czy jest konieczne?

Po nowelizacji prawa budowlanego, która miała miejsce w 2015 r., w przypadku rozbudowy domu jednorodzinnego - zniesiono wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Regulacja ta dotyczy tych inwestycji, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją.

Możliwa jest rozbudowa domu w oparciu o zgłoszenie, jeżeli właściciel decyduje się na rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości od sąsiedniej działki budowlanej mniejszej niż 4 m - dom zwrócony ścianą z oknami albo drzwiami w stronę tej granicy lub 3 m gdy nie ma on okien albo drzwi w stronę tej granicy.

Ponadto, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary - oraz nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien ani drzwi.

Warto zaznaczyć, że w praktyce unormowanie to odnosi się do większości przypadków, gdy planowana jest rozbudowa z zachowaniem przepisowych odległości od granic z sąsiednimi działkami. W takiej sytuacji wystarczy zgłoszenie budowy w starostwie lub w urzędzie miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu, prezydent ma uprawnienia do działania jako organ powiatu, tj. starosta).

Ważne! Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat budowy domu bez pozwolenia na budowę.

Prawidłowa rozbudowa domu – krok po kroku

Rozbudowa domu powinna w każdym przypadku odbywać się w oparciu o projekt, który stanowi podstawę inwestycji budowlanej i obejmuje co do zasady:

  • projekt architektoniczno-budowlany;
  • projekt techniczny;
  • projekt instalacyjny;
  • wykaz potrzebnych materiałów.

W rzeczywistości rozbudowa domu nie różni się istotnie od wznoszenia nowego domu. W szczególności gdy rozbudowa ta związania jest z dobudowaniem pomieszczeń na parterze domu. W takiej sytuacji, niezbędne jest przeprowadzenie wszystkich prac jak przy budowie nowego domu, począwszy od wzniesienia fundamentów.

Koszty rozbudowy domu

Koszty związane z rozbudową domu będą różnić się w zależności od tego co obejmować ma ustalona przez właściciela rozbudowa.

Co do zasady przyjmuje się, że najdroższe jest rozbudowywanie domu wszerz polegając np. na dobudowaniu pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu. Warto jednak pamiętać, że nie w każdej sytuacji koszty te będą kształtowały się na najwyższym poziomie, np. gdy dobudówka dotyczy nie dodatkowego pokoju, a jedynie tarasu.

Na większe wydatki muszą się także nastawić właściciele starszych budynków, które najczęściej wymagają wielu dodatkowych prac modernizacyjnych. Ogólnie na rozbudowę domu należy przeznaczyć średnio od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

W przypadkach szczególnie uzasadnionych, (np. kiedy inwestor - pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na takie cele - nie może zrealizować swego uprawnienia do zabudowy nieruchomości gruntowej ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane) dopuszcza się odstępstwo od tych przepisów.

Można wówczas wystąpić do starosty, żeby zwrócił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Przy wydawaniu zgody powinny być brane pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntów, a także:

  • treść przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo;
  • ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt;
  • stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich;
  • ocena proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej.

Ważne! Organ zobligowany jest do dokładnego określenia, czy celowe jest zastosowanie odstępstwa z wyjątkowo ważnych względów subiektywnych i obiektywnych.

Warto także w tym miejscu wskazać, że zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może sankcjonować samowoli budowlanej. Ponadto zgoda na odstępstwo z reguły nie jest możliwa, gdy:

  • inwestor mógł zaplanować budowę obiektu o mniejszych rozmiarach, który spełniałby wymagania przepisów techniczno-budowlanych;
  • odstępstwo miałoby powodować zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwo mienia;
  • brak możliwości realizacji zamierzenia przez właściciela miałby wynikać jedynie z powodu ograniczeń wprowadzonych planem miejscowym.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat