Rozbudowa domu. Jak to zrobić zgodnie ze sztuką, ale prawną.

Rozbudowa a budowa domu

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, przez undefinedbudowęundefined rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Uwzględniając powyższą definicję należy wskazać, że rozbudowa domu kwalifikowana jest jako jedna z form budowy, jednakże pojęcie to nie jest bezpośrednio definiowane w przepisach prawa budowlanego.

W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie definicji undefinedrozbudowyundefined w oparciu definicję słownikową i orzecznictwo.

Zgodnie z definicją słownikową, mianem rozbudowy określa się powiększenie budowli lub obszaru już zabudowanego.

Takie rozumienie pojęcia undefinedrozbudowyundefined jest zgodnie z przyjętą w Polce linią orzeczniczą. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt: II OSK 2484/14), przez rozbudowę należy bowiem rozumieć zmianę charakterystycznych parametrundefinedw istniejącego obiektu budowlanego, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość.

Rozbudowa domu a remont

Mianem undefinedrozbudowyundefined określa się zmiany charakterystycznych parametrundefinedw istniejącego już obiektu budowlanego, a zatem powiększeniem powierzchni użytkowej. Rozbudowa polega na wykonaniu prac budowlanych mających na celu powiększenie istniejącego już budynku.

Taka rozbudowa może być przeprowadzona:

• w poziomie (wszerz) undefined polega np. na dobudowaniu pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu i wundefinedwczas powiększa się także powierzchnia zabudowy obiektu;
• w pionie (w gundefinedrę) undefined polega na przykład na nadbudowie piętra lub adaptacji poddasza i wtedy zwiększona zostaje wyłącznie powierzchnia użytkowa domu.

Poprzez undefinedremontundefined należy za to rozumieć wykonanie prac zmierzających do odtworzenia stanu pierwotnego budynku, a więc bez zmian jego konstrukcji, kubatury, czy powierzchni użytkowej. Remontem można więc nazwać wymianę tynkundefinedw na elewacji, czy też montaż nowych okien energooszczędnych o tych samych wymiarach. Takie prace w większości przypadkundefinedw nie wymagają żadnych formalności, co najwyżej zgłoszenia.

Rozbudowa domu undefined formalności

Podejmując decyzję o rozbudowie domu, konieczne jest podjęcie czynności urzędowych. Wymundefinedg ten jest ważny, bowiem zaniedbanie czynności urzędowych może doprowadzić do powstania negatywnych konsekwencji dotyczących m.in. konieczności uiszczenia kosztundefinedw legalizacji rozbudowy lub wyburzenia dobudowanej części domu jako konsekwencję samowoli budowlanej.

W celu prawidłowego przeprowadzenia rozbudowy domu, konieczne jest podjęcie następujących czynności, gwarantujących podjęcie czynności remontowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa:

• sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku undefined wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
• zlecenie wykonania projektu rozbudowy domu;
• zlecenie niezbędnej ekspertyzy (konieczność uzyskania ekspertyzy jest co do zasady wymagana przy rozbudowie starszych domundefinedw);
• zgłoszenie do starostwa powiatowego lub urzędu miasta w celu dopełnienia formalności związanych ze zgłoszeniem rozbudowy budynku.

Zgodnie z powyższym, pierwszym krokiem zmierzającym do podjęcia działań w zakresie rozbudowy domu jest ustalenie czy we właściwej gminie uchwalono MPZP, obejmujący działkę, na ktundefinedrej posadowiony jest budynek.

Jeśli MPZP istnieje undefined sprawa jest znacząco ułatwiona, bowiem MPZP zawiera wszystkie warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące rundefinedwnież możliwości powiększenia domu. W celu uzyskania informacji z MPZP konieczne jest wystąpienie do gminy z wnioskiem o wydanie wypisu oraz wyrysu z MPZP.

Więcej na temat tego czym jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeczytasz w tym miejscu.

Ważne! Organ administracji nie może odmundefinedwić ich wydania, niezależnie od tego, w jakim celu wnioskodawca zamierza wykorzystać ten dokument.

Gdy nie ma planu zagospodarowania...

Jeśli jednak zdarzy się, że na terenie, na ktundefinedrym posadowiono budynek nie uchwalono MPZP, konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co do zasady, urzędy gminy udostępniają na stronach internetowych wzory wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji wystarczające jest uzupełnienie wniosku o opis planowanej rozbudowy oraz podanie docelowych parametrundefinedw domu.

Po ustaleniu przez gminę warunkundefinedw zabudowy (bądź zweryfikowaniu MPZP), możliwe jest podjęcie czynności zmierzających do sporządzenia projektu rozbudowy domu.

Projekt musi zostać wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania i wpisaną na listę członkundefinedw izby samorządu zawodowego.

Ważne! Do opisu technicznego, będącego składową projektu, należy dołączyć tzw. opinię geotechniczną, opisującą warunki gruntowe na działce oraz możliwości posadowienia obiektu, a w razie potrzeby rundefinedwnież odpowiednią ekspertyzę techniczną z wynikami badania geotechnicznego. Projekt rozbudowy i nadbudowy domu wymaga także sporządzenia tzw. części instalacyjnej przez uprawnionych do tego projektantundefinedw.

Eskpertyza techniczna

Jak zostało to już wskazane powyżej, rozbudowa domu powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementundefinedw budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Wykonanie takiej ekspertyzy niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy, natomiast sama ekspertyza techniczna stanowi opracowanie szersze niż opinia techniczna.

Ma ona zawierać opis badanych elementundefinedw, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

Celem sporządzenia ekspertyzy jest przede wszystkim określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości, jak i wskazanie skutecznych sposobundefinedw ich usunięcia.

Pozwolenie na rozbudowę domu - czy jest konieczne?

Po nowelizacji prawa budowlanego, ktundefinedra miała miejsce w 2015 r., w przypadku rozbudowy domu jednorodzinnego - zniesiono wymundefinedg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Regulacja ta dotyczy tych inwestycji, ktundefinedrych obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją.

Możliwa jest rozbudowa domu w oparciu o zgłoszenie, jeżeli właściciel decyduje się na rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości od sąsiedniej działki budowlanej mniejszej niż 4 m - dom zwrundefinedcony ścianą z oknami albo drzwiami w stronę tej granicy lub 3 m gdy nie ma on okien albo drzwi w stronę tej granicy.

Ponadto, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary - oraz nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien ani drzwi.

Warto zaznaczyć, że w praktyce unormowanie to odnosi się do większości przypadkundefinedw, gdy planowana jest rozbudowa z zachowaniem przepisowych odległości od granic z sąsiednimi działkami. W takiej sytuacji wystarczy zgłoszenie budowy w starostwie lub w urzędzie miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu, prezydent ma uprawnienia do działania jako organ powiatu, tj. starosta).

Ważne! Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robundefinedt budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robundefinedt budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniundefinedsł sprzeciwu w tym terminie.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat budowy domu bez pozwolenia na budowę.

Prawidłowa rozbudowa domu undefined krok po kroku

Rozbudowa domu powinna w każdym przypadku odbywać się w oparciu o projekt, ktundefinedry stanowi podstawę inwestycji budowlanej i obejmuje co do zasady:

• projekt architektoniczno-budowlany;
• projekt techniczny;
• projekt instalacyjny;
• wykaz potrzebnych materiałundefinedw.

W rzeczywistości rozbudowa domu nie rundefinedżni się istotnie od wznoszenia nowego domu. W szczegundefinedlności gdy rozbudowa ta związania jest z dobudowaniem pomieszczeń na parterze domu. W takiej sytuacji, niezbędne jest przeprowadzenie wszystkich prac jak przy budowie nowego domu, począwszy od wzniesienia fundamentundefinedw.

Koszty rozbudowy domu

Koszty związane z rozbudową domu będą rundefinedżnić się w zależności od tego co obejmować ma ustalona przez właściciela rozbudowa.

Co do zasady przyjmuje się, że najdroższe jest rozbudowywanie domu wszerz polegając np. na dobudowaniu pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu. Warto jednak pamiętać, że nie w każdej sytuacji koszty te będą kształtowały się na najwyższym poziomie, np. gdy dobudundefinedwka dotyczy nie dodatkowego pokoju, a jedynie tarasu.

Na większe wydatki muszą się także nastawić właściciele starszych budynkundefinedw, ktundefinedre najczęściej wymagają wielu dodatkowych prac modernizacyjnych. Ogundefinedlnie na rozbudowę domu należy przeznaczyć średnio od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Odstępstwa od przepisundefinedw techniczno-budowlanych

W przypadkach szczegundefinedlnie uzasadnionych, (np. kiedy inwestor - pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na ktundefinedrym położona jest ta nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na takie cele - nie może zrealizować swego uprawnienia do zabudowy nieruchomości gruntowej ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane) dopuszcza się odstępstwo od tych przepisundefinedw.

Można wundefinedwczas wystąpić do starosty, żeby zwrundefinedcił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo od przepisundefinedw techniczno-budowlanych. Przy wydawaniu zgody powinny być brane pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntundefinedw, a także:

• treść przepisu, od ktundefinedrego ma być udzielone odstępstwo;
• ukształtowanie nieruchomości, na ktundefinedrej ma być realizowany obiekt;
• stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich;
• ocena proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej.

Ważne! Organ zobligowany jest do dokładnego określenia, czy celowe jest zastosowanie odstępstwa z wyjątkowo ważnych względundefinedw subiektywnych i obiektywnych.

Warto także w tym miejscu wskazać, że zgoda na odstępstwo od przepisundefinedw techniczno-budowlanych nie może sankcjonować samowoli budowlanej. Ponadto zgoda na odstępstwo z reguły nie jest możliwa, gdy:

• inwestor mundefinedgł zaplanować budowę obiektu o mniejszych rozmiarach, ktundefinedry spełniałby wymagania przepisundefinedw techniczno-budowlanych;
• odstępstwo miałoby powodować zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwo mienia;
• brak możliwości realizacji zamierzenia przez właściciela miałby wynikać jedynie z powodu ograniczeń wprowadzonych planem miejscowym.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.