Zniesienie współwłasności nieruchomości. Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Współwłaściciele mogą dokonywać nakładów na nieruchomość wspólną w różnym zakresie. Zdarza się, że zaciągają zobowiązania. W procesie znoszenia współwłasności sąd musi wziąć pod uwagę nakłady na rzecz wspólną.


O czym przeczytasz?

W pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie podstawowych zagadnień związanych ze wspundefinedłwłasnością, po to, by w dalszej części artykułu skupić się na zagadnieniu undefinednakładundefinedwundefined oraz kwestiach dokonywania ich rozliczeń w toku postępowania o zniesienie wspundefinedłwłasności. Czy w przypadku zniesienia wspundefinedłwłasności na drodze postępowania sądowego nakłady poczynione przez wspundefinedłwłaściciela zostaną rozliczone przed roszczeniami wierzycieli hipotecznych?

Czym jest wspundefinedłwłasność nieruchomości i jakie są źrundefineddła jej powstania?

Podstawę regulacji związanych ze wspundefinedłwłasnością stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny (art. 195 undefined art. 221 KC).

W ślad za treścią art. 195 KC kształtującego definicję undefinedwspundefinedłwłasnościundefined należy przyjąć, że wspundefinedłwłasność nieruchomości może przysługiwać niepodzielenie kilku osobom. W konsekwencji oznacza to, że jedna nieruchomość może być własnością kilku osundefinedb jednocześnie. Wspundefinedłwłasność nieruchomości może przybierać formę wspundefinedłwłasności ułamkowej (mamy z nią do czynienia w sytuacji gdy każdy ze wspundefinedłwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części) oraz łącznej (w tym przypadku nie ustala się wysokości udziałundefinedw wspundefinedłwłaścicieli).

Źrundefineddłami powstania wspundefinedłwłasności nieruchomości są najczęściej: spadek, darowizna, małżeństwo, spundefinedłka cywilna, orzeczenie sądu, czynność prawna oraz ściśle określone zdarzenie faktyczne.

Więcej na temat wspundefinedłwłasności mieszkania przeczytasz tutaj.

Zniesienie wspundefinedłwłasności nieruchomości

Kłopoty jakie rodzi wspundefinedłwłasność mieszkania sprawiają, że bardzo często osoby, ktundefinedrym jednocześnie przysługuje prawo własności decydują się na podjęcie działań zmierzających do wyzbycia się obciążającej ich wspundefinedłwłasności.

Aby ułatwić wspundefinedłwłaścicielom podjęcie powyżej wskazanych działań, ustawodawca wprowadził możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia wspundefinedłwłasności, ktundefinedre kształtowane jest w oparciu o treść art. 210 KC. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Przy czym, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć.

W prawie cywilnym przyjmuje się, że zniesienia wspundefinedłwłasności można dokonać na dwa sposoby:

  • poprzez podpisanie umowy u notariusza;
  • poprzez zniesienie wspundefinedłwłasności w drodze postępowania sądowego.

Jeśli wspundefinedłwłaściciele nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia w sprawie zniesienia wspundefinedłwłasności, najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie na drogę sądową. Sąd przeprowadzając postępowanie może zastosować jedną z trzech możliwości podziału.

Możliwości te obejmują:

  • fizyczny podział nieruchomości na poszczegundefinedlnych wspundefinedłwłaścicieli,
  • przyznanie nieruchomości jednemu ze wspundefinedłwłaścicieli i nakaz spłaty pozostałych lub
  • sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy.

Nakłady na nieruchomość wspundefinedlną

Mianem nakładundefinedw na nieruchomość wspundefinedlną określane są wydatki poniesione przez wspundefinedłwłaścicieli na nieruchomość objęty wspundefinedłwłasnością.

W prawie możliwe jest wyrundefinedżnienie nakładundefinedw koniecznych oraz tzw. innych nakładundefinedw. Nakłady konieczne to nic innego jak wydatki, ktundefinedrych celem jest utrzymanie nieruchomości wspundefinedlnej w stanie umożliwiającym normalne z niej korzystanie (np. remonty). Natomiast, mianem nakładundefinedw innych nazywane są wydatki poczynione przez wspundefinedłwłaścicieli pozostających poza granicami nakładundefinedw koniecznych, tj. nakłady użyteczne, zbytkowe i inwestycyjne.

Nakłady użytkowe to wydatki poczynione przez wspundefinedłwłaścicieli w celu ulepszenia nieruchomości wspundefinedlnej,
ktundefinedre w konsekwencji zwiększają jej wartość.

Nakłady zbytkowe to wydatki poczynione przez wspundefinedłwłaścicieli jedynie w celu zaspokojenia określonych potrzeb estetycznych osoby dokonującej nakładundefinedw. Nierzadko nakładom tym przypisywany jest charakter podobny do nakładundefinedw użytkowych, bowiem nierzadko doprowadzają do zwiększenia wartości nieruchomości.

Nakłady inwestycyjne to wydatki poniesione przez wspundefinedłwłaścicieli zmierzające do podniesienia standardu nieruchomości objętej wspundefinedłwłasnością.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z treścią art. 207 KC, wspundefinedłwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary na nieruchomość wspundefinedlną w stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałundefinedw. Poprzez undefinedwydatkiundefined należy rozumieć wszelkiego rodzaju nakłady na nieruchomość wspundefinedlną (tj. nakłady konieczne, użytkowe, zbytkowe i inwestycyjne). Mianem undefinedciężarundefinedwundefined określane się natomiast wszelkie inne koszty związane z korzystaniem z nieruchomością objętą wspundefinedłwłasnością, ktundefinedrym nie przypisano charakteru nakładundefinedw (np. podatek od nieruchomości).

Rozliczenie nakładundefinedw przy zniesieniu wspundefinedłwłasności

Zniesienie wspundefinedłwłasności nieruchomości wiąże się najczęściej z koniecznością rozliczenia nakładundefinedw poczynionych przez wspundefinedłwłaścicieli. Rozliczenia te dokonywane są, co do zasady, w oparciu o treść art. 207 KC zgodnie z ktundefinedrym pożytki i inne przychody z rzeczy wspundefinedlnej przypadają wspundefinedłwłaścicielom
w stosunku do wielkości udziałundefinedw; w takim samym stosunku wspundefinedłwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspundefinedlną. Umowa zawarta między wspundefinedłwłaścicielami może odmiennie regulować te kwestie.

Podmiotami zobowiązanymi do rozliczenia nakładundefinedw, a w konsekwencji podmiotami wobec ktundefinedrych można skierować roszczenie o zwrot nakładundefinedw poniesionych przez jednego ze wspundefinedłwłaścicieli na rzecz wspundefinedlną, są osoby, ktundefinedre były wspundefinedłwłaścicielami nieruchomości w czasie dokonywania tych nakładundefinedw. Zasada ta znajduje zastosowanie także w sytuacji w ktundefinedrej wspundefinedłwłaściciele przed zniesieniem wspundefinedłwłasności dokonali nieodpłatnego lub odpłatnego zbycia przysługujących im udziałundefinedw.

W takim przypadku wspundefinedłwłaściciel, ktundefinedry poczynił nakłady na nieruchomość wspundefinedlną nie może wystąpić z roszczeniem przeciwko undefinednowemuundefined wspundefinedłwłaścicielowi. Dlaczego? Jest przyjęta w prawie zasada, zgodnie z ktundefinedrą nikt nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem, jeżeli ustawa wyraźnie tak nie stanowi.

Wspundefinedłwłaściciel nieruchomości, ktundefinedry wystąpi z żądaniem rozliczenia poniesionych nakładundefinedw i wydatkundefinedw na nieruchomość wspundefinedlną zobowiązany jest do ich udowodnienia zarundefinedwno co do zasady jak i co do wysokości. Jeśli wspundefinedłwłaściciel pozostanie bierny w tej materii, sąd co do zasady nie będzie zobowiązany do przeprowadzenia dowodu z urzędu.

W konsekwencji, jeżeli wspundefinedłwłaściciel nie przedstawi odpowiednich dowodundefinedw wskazujących na poniesienie przez niego określonych nakładundefinedw na rzecz wspundefinedlną, to sąd uzna, że fakt ten nie został wykazany i odmundefinedwi mu przypisania mocy dowodowej.

Sądowe znienienie wspundefinedłwłasności

Zgodnie z ugruntowanym w prawie stanowiskiem, sąd znosząc wspundefinedłwłasność rozstrzyga rundefinedwnież o roszczeniach wspundefinedłwłaścicieli z tytułu nakładundefinedw poczynionych na wspundefinedlną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspundefinedlnej w zakresie szerszym, niż to wynika z ich udziałundefinedw (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1991 r., sygn. akt: III CZP 17/91).

Warto jednak zaznaczyć, że rozstrzyganie o tych roszczeniach (i o innych, o ktundefinedrych mowa w treści art. 618 k.p.c.) następuje zawsze na wniosek zainteresowanego wspundefinedłwłaściciela.

Zasada głundefinedwna może ulec zmianie w sytuacji, w ktundefinedrej między wspundefinedłwłaścicielami nastąpi podział rzeczy wspundefinedlnej na podstawie umowy quoad usum (tzw. umowy o podziale nieruchomości do korzystania). Zgodnie z tezą zawartą w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 r. (sygn. akt: III CSK 137/16) undefinedPodział quoad usum uchyla ustawowy model zarządu nieruchomością i związany z nim sposundefinedb rozliczeń wydatkundefinedw i nakładundefinedw.

W przypadku gdy nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspundefinedlną lecz jako nakład jednego wspundefinedłwłaściciela dokonany tylko na tę cześć rzeczy wspundefinedlnej, z ktundefinedrej korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych wspundefinedłuprawnionych, to do rozliczenie takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 KC Rundefinedżnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczegundefinedlnych wspundefinedłwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie wspundefinedłwłasności.

Jeżeli wspundefinedłwłaścicieli łączy umowa o podziale nieruchomości do korzystania, rozliczenie nakładundefinedw na wyznaczoną część i z tą częścią związanych, odbywa się w postępowaniu o zniesienie wspundefinedłwłasności, jeżeli maja one wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. Jednakże w przypadku gdy określona część nieruchomości zostanie przyznana wspundefinedłwłaścicielowi, ktundefinedry poczynił na nią wydatki, wundefinedwczas nie są one rozliczane z pozostałym wspundefinedłwłaścicielami. Powyższe twierdzenie zostało zaprezentowane m.in. w treści postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2018 r. (sygn. akt: I CSK 638/17).

Jak sąd rozliczy nakłady wspundefinedłwłaścicieli przy wierzycielach hipotecznych?

Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, w ktundefinedrej w wyniku postępowania o zniesienie wspundefinedłwłasności sąd postanowił, że każdy z dotychczasowych wspundefinedłwłaścicieli otrzymuje 1/2 nieruchomości, a na udziale wspundefinedłwłaściciela zobowiązanego do zwrotu nakładundefinedw ustanowiono hipotekę, to w przypadku gdy nieruchomość ta stanowi jego jedyny majątek - roszczenia wierzycieli hipotecznych mają pierwszeństwo przed roszczeniami wspundefinedłwłaściciela o zwrot nakładundefinedw.

Natomiast w sytuacji, w ktundefinedrej wspundefinedłwłaściciel zobowiązany do zwrotu nakładundefinedw posiada majątek inny niż ww. nieruchomość - powyższa zasada pierwszeństwa wierzycieli hipotecznych nie znajduje zastosowania.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!