Zniesienie współwłasności nieruchomości. Rozliczenie nakładów i inne konsekwencje.

Współwłaściciele mogą dokonywać nakładów na nieruchomość wspólną w różnym zakresie. Zdarza się, że zaciągają zobowiązania. W procesie znoszenia współwłasności sąd musi wziąć pod uwagę nakłady na rzecz wspólną.


O czym przeczytasz?

W pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie podstawowych zagadnień związanych ze współwłasnością, po to, by w dalszej części artykułu skupić się na zagadnieniu „nakładów” oraz kwestiach dokonywania ich rozliczeń w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Czy w przypadku zniesienia współwłasności na drodze postępowania sądowego nakłady poczynione przez współwłaściciela zostaną rozliczone przed roszczeniami wierzycieli hipotecznych?

Czym jest współwłasność nieruchomości i jakie są źródła jej powstania?

Podstawę regulacji związanych ze współwłasnością stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (art. 195 – art. 221 KC).

W ślad za treścią art. 195 KC kształtującego definicję „współwłasności” należy przyjąć, że współwłasność nieruchomości może przysługiwać niepodzielenie kilku osobom. W konsekwencji oznacza to, że jedna nieruchomość może być własnością kilku osób jednocześnie. Współwłasność nieruchomości może przybierać formę współwłasności ułamkowej (mamy z nią do czynienia w sytuacji gdy każdy ze współwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części) oraz łącznej (w tym przypadku nie ustala się wysokości udziałów współwłaścicieli).

Źródłami powstania współwłasności nieruchomości są najczęściej: spadek, darowizna, małżeństwo, spółka cywilna, orzeczenie sądu, czynność prawna oraz ściśle określone zdarzenie faktyczne.

Więcej na temat współwłasności mieszkania przeczytasz tutaj.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Kłopoty jakie rodzi współwłasność mieszkania sprawiają, że bardzo często osoby, którym jednocześnie przysługuje prawo własności decydują się na podjęcie działań zmierzających do wyzbycia się obciążającej ich współwłasności.

Aby ułatwić współwłaścicielom podjęcie powyżej wskazanych działań, ustawodawca wprowadził możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności, które kształtowane jest w oparciu o treść art. 210 KC. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Przy czym, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć.

W prawie cywilnym przyjmuje się, że zniesienia współwłasności można dokonać na dwa sposoby:

  • poprzez podpisanie umowy u notariusza;
  • poprzez zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego.

Jeśli współwłaściciele nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia w sprawie zniesienia współwłasności, najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie na drogę sądową. Sąd przeprowadzając postępowanie może zastosować jedną z trzech możliwości podziału.

Możliwości te obejmują:

  • fizyczny podział nieruchomości na poszczególnych współwłaścicieli,
  • przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli i nakaz spłaty pozostałych lub
  • sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy.

Nakłady na nieruchomość wspólną

Mianem nakładów na nieruchomość wspólną określane są wydatki poniesione przez współwłaścicieli na nieruchomość objęty współwłasnością.

W prawie możliwe jest wyróżnienie nakładów koniecznych oraz tzw. innych nakładów. Nakłady konieczne to nic innego jak wydatki, których celem jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie umożliwiającym normalne z niej korzystanie (np. remonty). Natomiast, mianem nakładów innych nazywane są wydatki poczynione przez współwłaścicieli pozostających poza granicami nakładów koniecznych, tj. nakłady użyteczne, zbytkowe i inwestycyjne. 

Nakłady użytkowe to wydatki poczynione przez współwłaścicieli w celu ulepszenia nieruchomości wspólnej,
które w konsekwencji zwiększają jej wartość.

Nakłady zbytkowe to wydatki poczynione przez współwłaścicieli jedynie w celu zaspokojenia określonych potrzeb estetycznych osoby dokonującej nakładów. Nierzadko nakładom tym przypisywany jest charakter podobny do nakładów użytkowych, bowiem nierzadko doprowadzają do zwiększenia wartości nieruchomości.

Nakłady inwestycyjne to wydatki poniesione przez współwłaścicieli zmierzające do podniesienia standardu nieruchomości objętej współwłasnością.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z treścią art. 207 KC, współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary na nieruchomość wspólną w stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałów. Poprzez „wydatki” należy rozumieć wszelkiego rodzaju nakłady na nieruchomość wspólną (tj. nakłady konieczne, użytkowe, zbytkowe i inwestycyjne). Mianem „ciężarów” określane się natomiast wszelkie inne koszty związane z korzystaniem z nieruchomością objętą współwłasnością, którym nie przypisano charakteru nakładów (np. podatek od nieruchomości). 

Rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną

Zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się najczęściej z koniecznością rozliczenia nakładów poczynionych przez współwłaścicieli. Rozliczenia te dokonywane są, co do zasady, w oparciu o treść art. 207 KC zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom
w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Umowa zawarta między współwłaścicielami może odmiennie regulować te kwestie.

Podmiotami zobowiązanymi do rozliczenia nakładów, a w konsekwencji podmiotami wobec których można skierować roszczenie o zwrot nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną, są osoby, które były współwłaścicielami nieruchomości w czasie dokonywania tych nakładów. Zasada ta znajduje zastosowanie także w sytuacji w której współwłaściciele przed zniesieniem współwłasności dokonali nieodpłatnego lub odpłatnego zbycia przysługujących im udziałów.

W takim przypadku współwłaściciel, który poczynił nakłady na nieruchomość wspólną nie może wystąpić z roszczeniem przeciwko „nowemu” współwłaścicielowi. Dlaczego? Jest przyjęta w prawie zasada, zgodnie z którą nikt nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem, jeżeli ustawa wyraźnie tak nie stanowi.

Współwłaściciel nieruchomości, który wystąpi z żądaniem rozliczenia poniesionych nakładów i wydatków na nieruchomość wspólną zobowiązany jest do ich udowodnienia zarówno co do zasady jak i co do wysokości. Jeśli współwłaściciel pozostanie bierny w tej materii, sąd co do zasady nie będzie zobowiązany do przeprowadzenia dowodu z urzędu. W konsekwencji, jeżeli współwłaściciel nie przedstawi odpowiednich dowodów wskazujących na poniesienie przez niego określonych nakładów na rzecz wspólną, to sąd uzna, że fakt ten nie został wykazany i odmówi mu przypisania mocy dowodowej.

Zgodnie z ugruntowanym w prawie stanowiskiem, sąd znosząc współwłasność rozstrzyga również o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym, niż to wynika z ich udziałów (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1991 r., sygn. akt: III CZP 17/91). Warto jednak zaznaczyć, że rozstrzyganie o tych roszczeniach (i o innych, o których mowa w treści art. 618 k.p.c.) następuje zawsze na wniosek zainteresowanego współwłaściciela.

Zasada główna może ulec zmianie w sytuacji, w której między współwłaścicielami nastąpi podział rzeczy wspólnej na podstawie umowy quoad usum (tzw. umowy o podziale nieruchomości do korzystania). Zgodnie z tezą zawartą w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 r. (sygn. akt: III CSK 137/16) „Podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządu nieruchomością i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów. W przypadku gdy nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę cześć rzeczy wspólnej, z której korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych współuprawnionych, to do rozliczenie takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 KC Różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Jeżeli współwłaścicieli łączy umowa o podziale nieruchomości do korzystania, rozliczenie nakładów na wyznaczoną część i z tą częścią związanych, odbywa się w postępowaniu o zniesienie współwłasności, jeżeli maja one wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. Jednakże w przypadku gdy określona część nieruchomości zostanie przyznana współwłaścicielowi, który poczynił na nią wydatki, wówczas nie są one rozliczane z pozostałym współwłaścicielami. Powyższe twierdzenie zostało zaprezentowane m.in. w treści postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2018 r. (sygn. akt: I CSK 638/17).

Jak sąd rozliczy nakłady współwłaścicieli przy wierzycielach hipotecznych?

Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, w której w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności sąd postanowił, że każdy z dotychczasowych współwłaścicieli otrzymuje 1/2 nieruchomości, a na udziale współwłaściciela zobowiązanego do zwrotu nakładów ustanowiono hipotekę, to w przypadku gdy nieruchomość ta stanowi jego jedyny majątek - roszczenia wierzycieli hipotecznych mają pierwszeństwo przed roszczeniami współwłaściciela o zwrot nakładów. Natomiast w sytuacji, w której współwłaściciel zobowiązany do zwrotu nakładów posiada majątek inny niż ww. nieruchomość - powyższa zasada pierwszeństwa wierzycieli hipotecznych nie znajduje zastosowania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować