Umowa najmu na czas określony. Jak przedstawiają się możliwości jej wypowiedzenia?

Mimo zasady swobody umów, przy umowie najmu konieczna jest znajomość pewnych przepisów. W przeciwnym razie, choć znajdą się w niej korzystne zapisy, mogą okazać się nieważne. Tak jest z prawem wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.


O czym przeczytasz?

Czym jest umowa najmu?

Umowa najmu została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659- 692), w ktundefinedrych określone jest jakie elementy umowa taka winna zawierać. Przede wszystkim, należy pamiętać, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarta na piśmie.

Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposundefinedb płatności.

Wszystkie pozostałe stosunki między wynajmującym a najemcą, jeśli nie zostały ustalone pisemnie w umowie, odnoszą się do obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.

Umowa na czas oznaczony i na czas nieoznaczony

Rzecz stanowiąca przedmiot najmu może być wydana najemcy do używania na czas oznaczony i czas nieoznaczony. Decyzja w powyższej sprawie została pozostawiona woli stron.

Jeżeli w umowie nie przewidziano okresu, przez jaki ma ona obowiązywać, najem należy uznać za ustanowiony na czas nieoznaczony.

Odmienne rozwiązanie (czasowe ograniczenie najmu) musi zatem znajdować swundefinedj wyraz w treści samej umowy. Najczęściej wynika ono z wyraźnego postanowienia, w ktundefinedrym strony odwołują się do określonych jednostek czasowych (zawarcie umowy na odpowiednią ilość dni, tygodni, miesięcy lub lat) albo precyzują dokładnie chwilę wygaśnięcia najmu.

W przypadku umowy na czas nieoznaczony zarundefinedwna najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć taką umowę w każdym czasie po upływie określonego okresu wypowiedzenia.

Ustawowe terminy i sposundefinedb wypowiedzenia umowy najmu

Stosownie do art. 673 jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarundefinedwno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminundefinedw umownych, a w ich braku z zachowaniem terminundefinedw ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpundefinedźniej na trzy miesiące naprzundefinedd na koniec kwartału kalendarzowego.

Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzundefinedd na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krundefinedtszych odstępach czasu - na trzy dni naprzundefinedd, a gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzundefinedd.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarundefinedwno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Najem na czas oznaczony

Jak można zauważyć powyżej, inaczej wygląda kwestia wypowiedzenia umowy w przypadku umundefinedw zawartych na czas oznaczony.

W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć umowę w każdym czasie jedynie jeśli wystąpią określone w przepisach przesłanki tj. wada rzeczy najmowanej, ktundefinedrej wynajmujący nie usunął w odpowiednim czasie bądź ktundefinedrej usunąć się nie da lub wada lokalu gdy jest ona tego rodzaju, że zagraża zdrowiu najemcy.

Strony zwierając taki rodzaj umowy, wybierają ten właśnie wariant, aby mieć pewność, że będą przez ustalony okres związane węzłem obligacyjnym. Najemca uzyskuje więc poczucie bezpieczeństwa, ponieważ zna z gundefinedry okres, przez ktundefinedry może liczyć na używanie rzeczy.

Zawarcie najmu na czas oznaczony chroni rundefinedwnież najemcę przed jednostronnymi decyzjami wynajmującego, z ktundefinedrych ten ostatni nie musiałby się tłumaczyć i ktundefinedre nie podlegałyby kontroli sądowej.

Jeśli chodzi o wynajmującego to zawrocie umowy na czas oznaczony ma z pewnością mniejsze znaczenie, niemniej ten rodzaj zobowiązania, jemu rundefinedwnież w pewnym sensie gwarantuje spokundefinedj i poczucie finansowej stabilizacji.

Ustawowe przyczyny wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony

Jak zostało opisane powyżej, umowę zawartą na czas oznaczony, można wypowiedzieć tylko w określonych prawem przypadkach. Jedną z kategorii są sytuacje upoważniające do wypowiedzenia najmu przez wynajmującego, drugą przypadki, w ktundefinedrych możliwością bezzwłocznego zakończenia umowy dysponuje najemca.

Jeśli chodzi o pierwszy z przypadkundefinedw, to wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania wymaganego terminu jeżeli najemca: używa rzeczy w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie zmienia swego postępowania lub zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Ponadto, zgodnie z art. 672 KC wynajmujący może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

Natomiast, zgodnie z art. 664 undefined 2 KC podstawową przyczyną upoważniającą najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania wymaganych terminundefinedw jest istnienie takich wad przedmiotu najmu, ktundefinedre uniemożliwiają używanie rzeczy w sposundefinedb przewidziany w umowie.

Jeżeli nie dają się one usunąć, najemca uzyskuje prawo do wypowiedzenia najmu od razu, bez konieczności podejmowania dodatkowych zabiegundefinedw.

Jeśli natomiast wady są możliwe do usunięcia, najemca musi najpierw o ich wykryciu poinformować wynajmującego; dopiero gdyby ten ostatni, mimo uzyskanej informacji, w czasie właściwym wad nie usunął, najemca będzie mundefinedgł najem wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony undefined zdaniem sądu

Na tytułowy temat wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Gdańsku. I to dość konkretnie.

W uzasadnieniu wyroku czytamy, że swobodne wypowiadanie umundefinedw najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 undefined 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umundefinedw zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadkundefinedw wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne.

Przepis art. 673 undefined 3 KC rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umundefinedw w sytuacji, w ktundefinedrej decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy.

Postanowienie umowy, ktundefinedre zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umundefinedw zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale rundefinedwnież z przepisem ustawy.

Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, ktundefinedre przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach.

W art. 673 undefined 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadkundefinedw, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogundefinedlne ich oznaczenie. (I ACa 402/13 - wyrok SA Gdańsk z dnia 20.09.2013r.)

Powyższe wyłożeniu przepisu przez sąd ma niebagatelne znacznie dla jego zrozumienia i możliwości stosowania w praktyce. Jeśli chcemy mieć możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony, to musimy wskazać w tejże umowie undefined choćby ogundefinedlnie undefined okoliczności, w jakich może do takiego wypowiedzenia dojść.

Samo wskazania możliwości i okresu wypowiedzenia takiej umowy jest niewiążące.

Okres wypowiedzenia wpisany do umowy najmu na czas oznaczony

Dość często zdarza się, że strony umowy najmu na czas określony w umowie regulują możliwość wypowiedzenia takiej najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Powyższe zapisy wynikają z błędnego przekonania, iż umowę zawartą na czas oznaczony zawsze można wypowiedzieć, zachowując okres wypowiedzenia jak przy najmie na czas nieoznaczony, co jest błędnym przekonaniem.

Należy pamiętać, że brak przesłanek opisanych powyżej, powoduje jednak bezskuteczność takiego wypowiedzenia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!