Zakup mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną. Prześwietlamy prawo cywilne.

Możliwość zakupu mieszkania przez osoby bez zdolności do czynności prawnych podlega szczególnym regulacjom prawnym. Jaka jest możliwość zakupu mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną całkowicie, a jaka przez ubezwłasnowolnioną częściowo?


O czym przeczytasz?

Ubezwłasnowolnienie – podstawowe kwestie

Zgodnie z regulacjami prawa polskiego, każdy człowiek z chwilą ukończenia 18 roku życia nabywa pełną zdolność do czynności prawnych, a w konsekwencji posiada zdolność do wywoływania swoim zachowaniem skutków prawnych, tj. zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań.

Osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych może m.in. rozporządzać swoimi prawami i obowiązkami, decydować o swoim zdrowiu i leczeniu, czy zawierać umowy. Ponadto osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych może, działając jako pełnomocnik, dokonywać czynności w imieniu osób trzecich.

Z chwilą ukończenia 13 roku życia, człowiek nabywa ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Ubezwłasnowolnienie natomiast powoduje, że osoba wobec której zostało one zastosowane nie ma możliwości samodzielnego podejmowania decyzji dotyczących jej osoby i majątku, bowiem ubezwłasnowolnienie ogranicza ją w możliwościach dokonywania czynności prawnych w celu ochrony jej interesów osobistych i majątkowych.

Ubezwłasnowolnienie osoby następuje na podstawie orzeczenia sądu, po uprzednim zweryfikowaniu przez sąd poczytalności osoby objętej wnioskiem.

Sądem właściwym do rozpoznania spraw o ubezwłasnowolnienie jest sąd okręgowy właściwy według miejsca zamieszkania osoby, której wniosek dotyczy.

Z wnioskiem o ubezwłasnowolnienie mogą wystąpić następujące podmioty:

  • małżonek osoby objętej wnioskiem o ubezwłasnowolnienie;
  • krewni w linii prostej (tj. zstępni) oraz rodzeństwo (tylko gdy nie ma przedstawiciela ustawowego osoby której wniosek dotyczy);
  • przedstawiciel ustawowy;

Wniosek o ubezwłasnowolnienie lub dołączone do niego dokumenty medyczne muszą uprawdopodobnić istnienie choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego lub występowania innego rodzaju zaburzeń psychicznych. Ponadto do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające przynależność wnioskodawcy do kręgu osób mogących wnioskować o ubezwłasnowolnienie danej osoby np. odpis aktu urodzenia.

Ubezwłasnowolnienie całkowite i częściowe

Ubezwłasnowolnienie całkowite polega na całkowitym pozbawieniu człowieka zdolności do czynności prawnych. Tym samym ubezwłasnowolniony całkowicie samodzielnie nie może dokonać żadnej czynności prawnej (np. dokonać zakupu mieszkania).

Ubezwłasnowolnienie całkowite może mieć miejsce w sytuacji gdy wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem.

Dla ubezwłasnowolnionego całkowicie ustanawia się opiekę, chyba że pozostaje on jeszcze pod władzą rodzicielską (np. ubezwłasnowolniony całkowicie 16-latek nie będzie posiadał opiekuna prawnego, jeśli jego rodzice posiadają nad nim władzę rodzicielską).

Ubezwłasnowolnienie całkowite możliwe jest, gdy zostaną spełnione łącznie następujące warunki:

  • osoba ukończyła lat 13 oraz
  • jeżeli wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda poważna dolegliwość zdrowotna uzasadnia ubezwłasnowolnienie całkowite. Co więcej, sama choroba (niedorozwój, zaburzenie psychiczne) nie jest wystarczające, aby doszło do ubezwłasnowolnienia.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 06 września 2017 r. (sygn. akt: I CSK 331/17), istnienie choroby psychicznej lub innej wskazanej w art. 13 § 1 KC przyczyny nie jest przesłanką wystarczającą do orzeczenia ubezwłasnowolnienia całkowitego. Musi jej jeszcze towarzyszyć powiązana z tymi przyczynami niemożność kierowania swoim postępowaniem przez osobę fizyczną. Przez pojęcie „niemożność” rozumie się brak świadomego kontaktu z otoczeniem oraz brak możliwości intelektualnej oceny swojego zachowania i wywołanych w nim następstw.

Ważne! Mimo istnienia przesłanek do orzeczenia ubezwłasnowolnienia całkowitego, sąd może oddalić żądanie ubezwłasnowolnienia, jeżeli sytuacja życiowa chorego jest ustabilizowana, ma on zapewnioną dostateczną opiekę faktyczną i nie zachodzi potrzeba podjęcia żadnych działań wymagających ustanowienia opieki prawnej, a orzeczenie ubezwłasnowolnienia mogłoby prowadzić do zakłócenia - wbrew interesom chorego - korzystnie dla niego uregulowanej sytuacji faktycznej.

Czynności prawne osób ubezwłasnowolnionych częściowo

Osoba ubezwłasnowolniona częściowo może natomiast samodzielnie dokonywać czynności związanych z umowami powszechnie zawieranymi w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego (np. korzystanie z drobnych usług).

Ponadto osoba ubezwłasnowolniona częściowo może podejmować działania nie będące ani zobowiązaniem (np. do wykonania jakiegoś zlecenia), ani rozporządzeniem (np. rozporządzeniem majątkiem poprzez zakup mieszkania).

Osoba ubezwłasnowolniona częściowa może swobodnie - bez zgody przedstawiciela ustawowego, jakim jest kurator - zarządzać swoim zarobkiem, chyba że, z ważnych powodów sąd opiekuńczy postanowi inaczej. Może ona również swobodnie rozporządzać przedmiotami majątkowymi, które przedstawiciel ustawowy oddał jej do swobodnego użytku.

Niemniej jednak, warto pamiętać, że większość czynności prawnych, dokonywanych przez osobę ubezwłasnowolnioną częściowo wymaga dla swojej ważności zgody/zatwierdzenia przez kuratora.

Koniecznością uzyskania zgody objęte są wszelkie czynności zobowiązujące i rozporządzające, a zatem czynności zmierzające m.in. do zakupu, sprzedaży, darowania, czy najmu mieszkania.

W sprawach ważniejszych, w szczególności przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu majątkiem osoby, nad którą sprawowana jest opieka bądź kuratela, zarówno opiekun jak i kurator będzie musiał dodatkowo uzyskać zgodę sądu opiekuńczego, np. na zakup mieszkania.

Zakup mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną całkowicie

Osoby ubezwłasnowolniona całkowicie, a zatem pozbawiona zdolności do czynności prawnych, działa w obrocie prawnym przez swojego opiekuna lub rodzica (jeżeli pozostaje pod władzą rodzicielską). Sytuacja ta powoduje, że w przypadku podjęcia przez osobę ubezwłasnowolnioną całkowicie samodzielnych czynności zmierzających do zakupu mieszkania (np. czynności podpisania umowy przedwstępnej), czynność ta będzie nieważna, bowiem dla swojej ważności wymaga odpowiedniego zatwierdzenia.

W przypadku zakupu mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną całkowicie zgoda ta nie może być wyrażona jedynie przez opiekuna/rodzica, bowiem  wymaga wystąpienia przez opiekuna/rodzica z wnioskiem o wyrażenie przez sąd opiekuńczy zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie.

Powyższy obowiązek uzyskania zgody sądu stanowi zasadę prawną i wynik wprost z treści art. 101 § 3 w zw. z art. 156 i 175 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Należy podkreślić, że sąd opiekuńczy, rozpoznając wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności prawnej, przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem podopiecznego musi rozpatrzyć, czy planowana czynność ma na celu ochronę praw osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie, w tym jego praw majątkowych oraz czy jest korzystna i potrzebna dla niego.

Czynność przekraczająca zwykły zarząd okiem sądu

Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 lutego 1995 r. (sygn. akt: II CRN 155/94), sąd opiekuńczy, rozpoznając wniosek kuratora absentis i zezwolenie na dokonanie czynności prawnej, przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem podopiecznego (art. 156 k.r.o. w zw. z art. 178 § 2 k.r.o.), musi rozpatrzyć, czy planowana czynność prawna, ma na celu ochronę praw podopiecznego, a m.in. szeroko rozumianych jego praw majątkowych (art. 184 § 1 k.r.o.) oraz czy jest korzystna i celowa dla niego, a także czy odpowiada względom gospodarczym.

Uwzględniając powyższe orzeczenie SN, występując do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu konieczne jest uprawdopodobnienie, że zakup mieszkania dla osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie jest konieczny dla zapewnienia jej prawidłowej opieki.

Dopiero po uzyskaniu takiej zgody w formie postanowienia sądu i jego uprawomocnienia się, możliwe będzie dokonanie zakupu mieszkania. Minusem opisanej tu procedury jest jej czasochłonność, bowiem w praktyce całość (ubezwłasnowolnienie i zgoda sądu na dokonanie zakupu mieszkania) trwać będzie wiele - co najmniej kilka - miesięcy.

Zakup mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną częściowo

Zakup mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną częściowo odbywa się w sposób niemal tożsamy do tego w jakim zakup ten następuje w przypadku osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie. W konsekwencji, aby mówić o skutecznym zakupie nieruchomości przez osobę ubezwłasnowolnioną częściowo, konieczne jest uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Zgoda ta wydawana jest przez sąd opiekuńczy.

Wniosek o wydanie przez sąd opiekuńczy zezwolenia na zakup mieszkania w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej częściowo składa kurator osoby ubezwłasnowolnionej częściowo, a osoba ubezwłasnowolniona częściowo, może stać się stroną postępowania w tej sprawie.

Sąd opiekuńczy, rozpoznając wniosek o wydanie zezwolenia, musi rozpatrzyć, czy planowany zakup mieszkania nie wywoła negatywnych skutków w sferze majątku ubezwłasnowolnionego, czy będzie dla niego korzystny i celowy, a także czy odpowiada względom gospodarczym.

Dlatego też we wniosku o wydanie takiej zgody, należy m.in. wskazać minimalną cenę, za którą nieruchomość ma zostać zakupiona, wykazać z jakiego powodu zakup mieszkania będzie korzystny dla ubezwłasnowolnionego. Jeśli okoliczności te nie zostaną odpowiednio uzasadnione – sąd odmówi wyrażenia zgody.

Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego

Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego należy skierować do sądu opiekuńczego (tj. sądu rejonowego wydziału rodzinnego i nieletnich) właściwego według miejsca zamieszkania osoby ubezwłasnowolnionej.

We wniosku należy wskazać:

  • datę oraz miejsce sporządzenia wniosku;
  • dane sądu do którego kierowany jest wniosek;
  • imię, nazwisko, PESEL oraz adres zamieszkania opiekuna/rodzica/kuratora;
  • imię, nazwisko, PESEL oraz adres zamieszkania osoby ubezwłasnowolnionej;
  • czynność, którą objęty jest wniosek (tj. zgoda na zakup mieszkania);
  • uzasadnienie wniosku.

Jak zostało to już wskazane powyżej, w uzasadnieniu wniosku należy wskazać  minimalną cenę, za którą nieruchomość ma zostać zakupiona oraz przyczyny zakupu mieszkania uzasadniające powstanie korzyści dla ubezwłasnowolnionego.

Do wniosku o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego należy załączyć następujące dokumenty:

  • odpis postanowienia sądu o ubezwłasnowolnieniu;
  • odpis postanowienia sądu opiekuńczego o ustanowieniu opiekuna lub kuratora,
  • zaświadczenie wydane dla opiekuna lub kuratora przez sąd opiekuńczy (w przypadku kurateli wymagane jest zaświadczenie wskazujące rodzaj kurateli i zakres uprawnień kuratora, w szczególności to, czy jest on umocowany do reprezentowania podopiecznego przy czynnościach prawnych).

Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego podlega opłacie stałej w kwocie 100,00 zł.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować