Czy można odstąpić od umowy rezerwacyjnej bez ponoszenia dodatkowych kosztów?

Podejmując działania związane z zakupem mieszkania bierzemy pod uwagę wiele czynnikundefinedw, ktundefinedrych spełnienie zagwarantuje, że wybrane lokum spełni wszystkie nasze mieszkaniowe wymagania. Kiedy podejmiemy decyzję, że wybrane mieszkanie jest tym jedynym, ale z jakichś przyczyn jego zakup jest dla nas w danym momencie utrudniony. A może się jeszcze wahamy. Deweloper może je dla nas zarezerwować. W takim przypadku przyszły kupujący może zawrzeć z deweloperem tzw. umowę rezerwacyjną, ktundefinedrej podpisanie związane jest zwykle z uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej.

Istota umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest umową powszechnie zawieraną przez deweloperundefinedw w procesie sprzedaży mieszkania i poprzedza najczęściej zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej własność na inny podmiot (w formie aktu notarialnego). Umowa ta należy do kategorii umundefinedw nienazwanych, a więc brak jest w systemie prawnym takich przepisundefinedw, ktundefinedre jednoznacznie regulowałyby kwestie związane z określeniem przedmiotu umowy, stron umowy czy ich wzajemnych praw i obowiązkundefinedw.

W polskim prawie, konstrukcja umowy rezerwacyjnej mieszkania oparta jest na wynikającej z art. 353(1) Kodeksu cywilnego zasadzie swobody kontraktowania, zgodnie z ktundefinedrą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom wspundefinedłżycia społecznego.

W praktyce stosowanej przez deweloperundefinedw, można wyrundefinedżnić dwa typy umundefinedw rezerwacyjnych mieszkania:

• umowę rezerwacyjną mieszkania bez elementundefinedw umowy przedwstępnej oraz
• umowę rezerwacyjną mieszkania z elementami umowy przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna mieszkania bez elementundefinedw umowy przedwstępnej (tzw. czysta umowa rezerwacyjna) jest szczegundefinedlnego rodzaju niezobowiązującą deklaracją kupującego wskazującą na chęć zakupu mieszkania, a więc zawarcia kolejnej umowy z deweloperem. W tym przypadku wycofanie deklaracji przez kupującego nie pociąga istotnych konsekwencji prawnych, ewentualnie może doprowadzić do utraty wpłaconej zaliczki lub uiszczonej opłaty rezerwacyjnej. Jeśli jest zawierana bez żadnego zabezpieczenia finansowego, to zwykle okres rezerwacji jest bardzo krundefinedtki.

Natomiast, umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej jest rundefinedwnoznaczna z obowiązkiem podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości i na jej podstawie, zarundefinedwno deweloper jaki i kupujący mogą dochodzić roszczeń za niewykonanie wzajemnych zobowiązań na drodze sądowej.

Elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna mieszkania powinna zawierać przede wszystkim takie elementy jak:

1. oznaczenie daty i miejsca zawarcia umowy,
2. oznaczenie stron umowy,
3. określenie rodzaju nieruchomości, wskazanie adresu pod ktundefinedrym znajduje się nieruchomość, określenie numer księgi wieczystej,
4. definicję pojęcia undefinedrezerwacjaundefined,
5. określenie ceny nieruchomości,
6. określenie formy płatności i harmonogramu spłat,
7. określenie terminu zawarcia umowy deweloperskiej,
8. oświadczenie dewelopera obejmujące kwestie stanu prawnego nieruchomości,
9. oświadczenie kupującego o uiszczeniu opłaty rezerwacyjnej, bądź zaliczki,
10. określenie sądu właściwego do rozstrzygania sporundefinedw między stronami umowy,
11. podpisy stron i ewentualne załączniki.

Opłata rezerwacyjna

Przez umowę rezerwacyjną przyszły kupujący zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz dewelopera tzw. opłaty rezerwacyjnej. Opłata rezerwacyjna stanowi świadczenie wzajemne za ciążące po stronie dewelopera zobowiązane do zarezerwowania mieszkania przez określony czas ściśle określonej w umowie osobie (przyszłemu kupującemu).

Wysokość opłaty rezerwacyjnej ustalana jest każdorazowo przez strony umowy i kształtuje się na poziomie od kliku do kilkunastu procent wartości nieruchomości.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

W znacznej części przypadkundefinedw zagadnienie związane z opłatą rezerwacyjną nie budzi większych wątpliwości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej między deweloperem a kupującym, kwota wpłacona jako opłata rezerwacyjna jest najczęściej zaliczana na poczet ceny mieszkania i przelewana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Co jednak zrobić w przypadku gdy przyszły kupujący zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną i uiścił wymaganą opłatę, ale z jakichś przyczyn nie doszło między stronami do porozumienia w sprawie zawarcia umowy deweloperskiej? W takiej sytuacji, zarundefinedwno deweloper jak i dotychczasowy kupujący mają prawo do odstąpienia od wcześniej zawartej umowy rezerwacyjnej mieszkania, jednakże kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej uzależnione będą w znacznej mierze od treści postanowień zawartych w umowie.

To właśnie jeden z elementundefinedw wspomnianej swobody kształtowania umundefinedw. Warto zwrundefinedcić uwagę, aby umowa przewidywała okoliczności zwrotu. Jeśli nie, dobrze jest podiać prundefinedbę negocjacji obniżenie opłaty.

Niezależnie od postanowień zawartych w umowie rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi m.in. w przypadku gdy z przyczyn niezależnych od kupującego nie ziszczą się warunki wynikające z umowy rezerwacyjnej, uniemożliwiające zawarcie przyszłej umowy deweloperskiej lub niemożność ta wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera, a także wskutek siły wyższej. W sytuacji wystąpienia jednej z ww. przyczyn, deweloper zobowiązany jest do zwrotu pełnej kwoty uiszczonej opłaty (kaucji) rezerwacyjnej, a dotychczasowy kupujący nie powinien ponieść żadnych dodatkowych kosztundefinedw z tego tytułu.

Stanowisko Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw

Zagadnieniem związanym ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej zajął się Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw. W swoich orzeczeniach sąd wskazał katalog klauzul niedozwolonych (tzw. klauzul abuzywnych), ktundefinedrych zastosowane w umowie rezerwacyjnej zawartej między deweloperem a przyszłym kupującym (konsumentem) doprowadza do powstania po stronie konsumenta uprawienie do żądania ich natychmiastowego usunięcia. Nawet bez ich usunięcia z umowy, te klauzule nie są dla konsumenta wiążace.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw za klauzule niedozwolone zostały uznane m.in. następujące postanowienia umowne:

1. undefinedUmowa Developerska zawarta będzie w formie pisemnej w terminie przez Sprzedającego wyznaczonym za powiadomieniem Kupującego z minimum 5-dniowym wyprzedzeniem.
   W przypadku nie stawienia się Kupującego do umowy w wyznaczonym terminie Sprzedający wyznaczy ponowny termin zawarcia umowy. Nie stawienie się na drugi z wyznaczonych terminundefinedw oznacza, że Sprzedający może odstąpić od zawarcia Umowy Developerskiej z winy kupującego i zatrzymać opłatę rezerwacyjną, o ktundefinedrej mowa w undefined 4 pkt 1undefined (Sąd Okręgowy
   w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 235/08);
2. undefinedSprzedający może odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie,
   o ktundefinedrym mowa w undefined 3 ust. 1 i ust. 3undefined (Sąd Okręgowy w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 235/08);
3. "W przypadku nie zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w okresie obowiązywania niniejszej Umowy i zwrotu Opłaty Rezerwacyjnej przez Realizatora, strony nie będą rościły względem siebie jakichkolwiek roszczeń w sposundefinedb pośredni lub bezpośredni związanych z niniejszą Umową, niezależnie od przyczyn niezawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży" (Sąd Okręgowy w Warszawie -XVII Wydział Gospodarczy Sąd Ochrony Konkurencji
   i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 3739/11);
4. undefinedW przypadku niepodpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przedwstępnej umowy sprzedaży w terminie, o ktundefinedrym mowa w par. 4 na skutek nie przystąpienia do umowy przez stronę Rezerwujących, (undefined) sp. z o.o. (undefined) spundefinedłka komandytowa z siedzibą w K. uprawniona będzie do zatrzymania pobranej kaucjiundefined (Sąd Okręgowy
   w Warszawie XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 324/12).

Podpisując umowę rezerwacyjną warto zatem poświęcić trochę czasu na sprawdzenie czy posiada ona wszystkie niezbędne elementy umowy, nie zawiera postanowień niedozwolonych oraz w jaki sposundefinedb kształtowane są kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej. W przypadku gdy chociażby jeden element umowy budzi nasze wątpliwości powinniśmy podjąć rozmowy z deweloperem w sprawie usunięcia brakundefinedw, bądź nieścisłości zawartych w umowie rezerwacyjnej. Przy umowach związancyh z obrotem nieruchomościami warto rozważyć pomoc prawnika, ponieważ koszt porady jest niewielki w porundefinedwnaniu do ryzyka finansowego jakie niosą za sobą takie umowy.