Wysokość świadczeń emerytalnych i demografia w Polsce
Polscy emeryci borykają się z problemem niedostatku, ponieważ ich budżety są zasilane przez dość niskie świadczeń emerytalne. Jak wynika z danych publikowanych przez ZUS, w pierwszym kwartale 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła niecałe 2 400 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było nieco ponad 1 800 zł. Mając na uwadze zwiększające się wraz z wiekiem wydatki na zdrowie, dodatkowy dochundefinedd jest nierzadko zbawienny dla ich codziennego funkcjonowania. Zdarza się przy tym, że posiadają oni własne mieszkania, a nierzadko przy tym w dobrych dzielnicach dużych miast.
Dodatkowo należy mieć na uwadze oceny demografundefinedw, ktundefinedre wskazują, że liczba emerytundefinedw będzie konsekwentnie rosnąć. Stopa zastąpienia, czyli stosunek wartości przyszłej emerytury do ostatniej uzyskanej pensji, już teraz nie zachwyca, a wynosi według danych ZUS ok 56 %. Przyszłość osundefinedb, ktundefinedre rozpoczynają właśnie życie zawodowe, prezentuje się jeszcze gorzej. Zgodnie z szacunkami w 2050 roku ten wskaźnik będzie wynosił zaledwie 31 %, co jest jednym z najgorszych wynikundefinedw wśrundefinedd państw UE.
Można powiedzieć, że sytuacja wykreowała potrzebę, a na nią zareagowały rundefinedżne podmioty, a nawet polski ustawodawca. Poważnym wsparciem finansowym dla seniorundefinedw może okazać się tzw. hipoteka odwrundefinedcona. Jest to pewien mechanizm, ktundefinedry zdobył olbrzymią popularność na zachodzie, a polega na wykorzystaniu prawa nieruchomości do bieżącego finansowania życia na emeryturze.
Odwrundefinedcony kredyt hipoteczny a renta dożywotnia
Usługa tak zwanej odwrundefinedconej hipoteki (w systemie prawa anglosaskiego znana jako undefinedreverse mortgageundefined) to mechanizm finansowy, ktundefinedry pozwala na wykorzystanie prawa własności nieruchomości mieszkaniowej do zapewnienia sobie środkundefinedw finansowych jako prywatny komponent świadczeń emerytalnych.
Odwrundefinedcona hipoteka umożliwia posiadaczowi nieruchomości uwolnienie majątku w niej zgromadzonego przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z zamieszkiwanego domu lub mieszkania.
W ten sposundefinedb niepłynne aktywo staje się źrundefineddłem płynnych środkundefinedw pieniężnych wykorzystywanych przez osoby w wieku emerytalnym.
W polskiej rzeczywistości rynkowej mamy, prundefinedcz odwrundefinedconego kredytu hipotecznego, ktundefinedry jest uregulowany przez ustawę jeszcze jeden wariant - rentę dożywotnią. Chociaż generalna zasada działania jest podobna, należy podkreślić dzielące je rundefinedżnice. A one są z punktu widzenia prawa własności fundamentalne.
Przede wszystkim umowy o rentę dożywotnią regulują przepisy kodeksu cywilnego. Poza tym warunki oferowane przez rundefinedżne podmioty mogą się od siebie rundefinedżnić, a każdy zainteresowany powinien skrupulatnie zapoznać się z warunkami i upewnić się, że w umowie znajdują się zapisy chroniące jego interesy. Szczegundefinedlnie w przypadku niewywiązywania się takiego podmiotu z wypłaty umundefinedwionego świadczenia, a także w razie jego upadłości.
Można zatem przyjąć pewien podział na dwa warianty takiego produktu finansowego. W Polsce (podobnie jak w krajach zachodnich) wyrundefinedżnia się dwa warianty hipoteki odwrundefinedconej:
- Wariant zaciągnietego kredytu undefined w Polsce regulowany przez ustawę o odwrundefinedconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r., występuje w obrocie pod nazwą undefinedodwrundefinedcony kredyt hipotecznyundefined. Jest to pożyczka lub kredyt zabezpieczony hipoteką, ktundefinedry ma zostać spłacony ze środkundefinedw pochodzących ze sprzedaży nieruchomości;
- Wariant dokonanej sprzedaży undefined w Polsce regulowany jest przepisami Kodeksu cywilnego (artykuły 903-907 dotyczące renty lub artykuły 908-916 dotyczące umowy o dożywocie), występuje w obrocie pod nazwą undefinedrenta dożywotniaundefined lub dożywotnie świadczenie pieniężne. Jest to przeniesienie prawa własności do nieruchomości na wskazany podmiot w zamian za zapewnienie dożywotniego korzystania z nieruchomości właścicielowi i wypłatę świadczenia pieniężnego.
W obu powyższych wariantach wypłaty z tytułu umowy mogą być świadczona na rzecz seniora jednorazowo lub regularnie.
Najważniejsze z punktu widzenia osoby otrzymującej świadczenia jest jednak to, że pomimo zachowania prawa do zamieszkiwania w lokalu do śmierci traci jego prawo własności. Nowym właścicielem formalnie staje się firma udzielająca renty dożywotniej. Przekłada się to rundefinedwnież na kwestie praktyczne, jak napydkład koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Takie jak czynsz czy podatek od nieruchomości będą regulowane przez instytucję i potrącane od wypłacanej co miesiąc kwoty.
Czym jest odwrundefinedcony kredyt hipoteczny?
15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwrundefinedconym kredycie hipotecznym. Mechanizm działania tego produktu przypomina pod wieloma względami standardowy kredyt hipoteczny. Tylko przepływ pieniędzy jest skierowany w drugą stroną. Najprościej można powiedzieć, że jest to sprzedaż nieruchomości bankowi.
Odwrundefinedcony kredyt hipoteczny oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki.
Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę bazującą na wartości rynkowej nieruchomości. Może wypłacić te pieniądze - w zależności od umowy - jednorazowo lub ratalnie. Właściciel domu bądź mieszkania może dowolnie dysponować tymi środkami. Ma także prawo do mieszkania w undefinedsprzedanejundefined nieruchomości do końca swojego życia. Dopiero po śmierci właściciela bank przejmuje lokal wraz z pełnią praw właścicielskich. Co ważne, rodzina ma możliwość, po uregulowaniu umownych zobowiązań, zachowania mieszkania.
Kto może skorzystać z odwrundefinedconego kredytu hipotecznego?
Mimo, że ten produkt bankowy adresowany jest głundefinedwnie do seniorundefinedw, ustawa nie ustala żadnego limitu wieku, co potencjalnie umożliwia skorzystanie z niego rundefinedwnież młodszym zainteresowanym świadczeniobiorcom.
Zgodnie z jej postanowieniami mogą stać się nimi osoby, ktundefinedre:
- Są osobami fizycznymi.
- Posiadają prawo własności nieruchomości, spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego.
Kto nie może skorzystać z odwrundefinedconego kredytu hipotecznego?
Będą to zarundefinedwno najemcy lokalu i osoby posiadające spundefinedłdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, ktundefinedrzy nie posiadają prawa własności nieruchomości. Z odwrundefinedconego kredytu hipotecznego nie skorzystają także osoby prawne, takie jak spundefinedłki akcyjne czy też fundacje, oraz inne podmioty niebędące osobami fizycznymi undefined na przykład spundefinedłki cywilne i jawne.
Procedura udzielania odwrundefinedconego kredytu hipotecznego
Bank, w podobnej do innych procedur przyznawania kredytundefinedw, będzie badał dwa najważniejsze czynniki - wycenę nieruchomości oraz sytuację zdrowotną samego kredytobiorcy. Największe znaczenie odgrywać będzie undefined podobnie jak w ubezpieczeniach na życie wiek, stan zdrowia czy miejsce zamieszkania.
Instytucje inaczej będą postrzegać właścicieli nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wysokim standardzie. Wpływ na sumę, ktundefinedrą finalnie uzyska klient banku, będą miały także dodatkowe koszty, związane m.in. z samą wyceną, pracą notariusza czy obowiązkowym ubezpieczeniem nieruchomości.
Być może to wymagana w bankach skomplikowana wiedza aktuarialna, właściwa dla zakładundefinedw ubezpieczeń, a być może konieczność dodatkowych regulacji prawnych sprawiły, że dotychczas polskie banki nie paliły się z wprowadzeniem do swojej oferty odwrundefinedconego kredytu hipotecznego.
Renta dożywotnia z punktu widzenia prawa cywilnego
Renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). W umowie z podmiotem oferującym produkt seniorom powinno znajdować się dużo zapisundefinedw gwarantujących mu bezpieczeństwo. Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu.
Ponadto, inną ważną sprawą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązkundefinedw określonych w umowie. Jeśli senior nie będzie otrzymywał świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia to ma prawo wytoczyć powundefineddztwo o ich zasądzenie(w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy.
Mamy więc do czynienia z bardzo prostą formułą. Senior sprzedaje swoje mieszkanie w zamian za cyklicznie wypłacane świadczenie w określonej wysokości oraz możliwość zamieszkiwania w nieruchomości do swojej śmierci. Ta sprawa jest szczegundefinedlnie ważna. Zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania musi się znaleźć w umowie, a wpis dożywocia w dziale III księgi wieczystej. To gwarantuje seniorowi, że nie zostanie wyrzucony z domu.
Skoro prawo własności przechodzi od razu na nowy podmiot, to oczywiście rodzina osoby starszej nie ma w tym przypadku możliwości odkupu nieruchomości.
Renta dożywotnia undefined postulaty zmiany prawa
W rzeczywistości, jak podał dziennik "Rzeczpospolita", seniorzy tracą mieszkania, bo od lat nie ma przepisundefinedw chroniących ich przed nieuczciwymi umowami na przekazanie mieszkania w zamian za rentę.
Dziennik przywołał dane, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat aż 80 tys. osundefinedb w podeszłym wieku zadecydowało się oddać mieszkanie w zamian za dożywotnią rentę. Są to dane resortu sprawiedliwości. "Wielu seniorundefinedw podpisuje umowy bardzo dla siebie niekorzystne. Zdarza się np., że pieniędzy z takiej renty ledwo wystarcza na zapłatę czynszu za mieszkanie. Aż 20 proc. takich umundefinedw jest potem unieważnianych w sądach".
Niedawno temat renty dożywotniej znundefinedw odżył. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad zmianami art. 388 KC. To przepis dotyczący wyzysku, a jego nowelizacja miałaby ograniczyć skalę nadużyć i wyłudzeń w rundefinedżnych obszarach życia.
W obecnym brzmieniu wskazuje, że jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, ktundefinedrego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy. Niestety uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwundefinedch od dnia zawarcia umowy.
Gra się toczy zatem także o umowy zawierane na rynku hipoteki odwrundefinedconej i umundefinedw renty dożywotniej. To obszar rynku, ktundefinedry mimo wielu postulatundefinedw wciąż nie doczekał się odrębnych regulacji. A bardzo ich potrzebuje. Planowane zmiany mają dać oręże osobom, ktundefinedre czują się wyzyskane.
Ministerstwo Sprawiedliwości planuje taką zmianę przepisundefinedw, ktundefinedra umożliwi unieważnienie całej umowy na wniosek osoby wyzyskanej, choć oczywiście poszkodowany będzie mundefinedgł zdecydować, czy taką umowę chce unieważnić, czy doprowadzić do jej zmiany. Resort chce rundefinedwnież, by uprawnienia wyzyskanego nie wygasały, lecz ulegały przedawnieniu (zastosowany zostałby podstawowy termin przedawnienia wynoszący 6 lat). W praktyce oznaczałoby to wydłużenie terminu, w ktundefinedrym osoba wyzyskana mogłaby skorzystać z przysługujących jej uprawnień, z 2 do 6 lat.
Nie można także zapominać o wznowieniu prac nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Przepisy, ktundefinedre chronią konsumentundefinedw przed wyłudzeniami są niezwykle istotne na wagę złota, ale należy mieć na względzie, że rynek hipoteki odwrundefinedconej działa w Polsce od ponad 10 lat i funkcjonują na nim zarundefinedwno instytucje profesjonalne, jak i osoby prywatne lub podmioty nastawione jedynie na zysk. Można więc się spodziewać wyłudzeń i oszustw dotykających seniorundefinedw.
Mając na uwadze powyższe, przepisy, ktundefinedre rozsądnie i kompleksowo uregulują ten rynek są bardzo pożądane.
