Czym jest dzierżawa?
Zgodnie z obecnie obowiązującym prawem, dzierżawa jest tego rodzaju stosunkiem zobowiązaniowym, mocą ktundefinedrego jedna jej strona udostępnia korzystanie z jej rzeczy drugiej stronie. Przy czym by umowa nabrała cech dzierżawy, osoba korzystająca z cudzej rzeczy uprawniona jest także do pobierania z niej pożytkundefinedw, a nadto konieczną cechą dzierżawy jest jej odpłatność.
Bez tego niezbędnego elementu umowa nie może być poczytana za umowę dzierżawy, nawet jeśli korzystający z rzeczy zobowiązuje się do opłacania podatkundefinedw i innych ciężarundefinedw związanych z posiadaniem nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 stycznia 2007 r., sygn. akt: I ACa 1440/06).
Tutaj pisaliśmy o poddzierżawie działki.
Umowa dzierżawy gruntu rolnego undefined podstawowe kwestie
Umowa dzierżawy, w tym umowa dzierżawy gruntu rolnego, jest umową konsensualną, ktundefinedra wywołuje skutki prawne poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron.
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania oraz pobierania z niej pożytkundefinedw, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umundefinedwiony czynsz.
Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być rundefinedwnież oznaczony w ułamkowej części pożytkundefinedw.
Kwestie związane z umową dzierżawy regulują przepisy art. 693 undefined 709 ustawy Kodeks cywilny.
W tym miejscu znajdziesz wzundefinedr umowy dzierżawy nieruchomości wraz z omundefinedwieniem.
Elementy umowy dzierżawy gruntu rolnego
Do podstawowych elementundefinedw umowy dzierżawy gruntu rolnego zalicza się:
- zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytkundefinedw;
- obowiązek dzierżawcy do uiszczania umundefinedwionego czynszu dzierżawy.
Umowa dzierżawy gruntu rolnego powinna rundefinedwnież zwierać:
- oznaczenie stron undefined wydzierżawiający, dzierżawca;
- oznaczenie przedmiotu umowy undefined przedmiot umowy powinien być opisany jak najdokładniej. W umowie dzierżawy powinny znaleźć się informacje dotyczące położenia gruntu wraz z oznaczeniem jego numeru ewidencyjnego, dane dotyczące powierzchni gruntu, oznaczenie numeru księgi wieczystej;
- oznaczenie terminu płatności czynszu undefined wskazanie czy czynsz będzie płatny z dołu lub z gundefinedry, miesięcznie, pundefinedłrocznie lub raz na kwartał. Jeżeli umowa dzierżawy nie będzie określała terminu zapłaty czynszu, dzierżawca będzie zobowiązany do uiszczania określonej kwoty z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. Jeśli brak jest takiego terminu, czynsz będzie płatny pundefinedłrocznie z dołu;
- oznaczenie czasu trwania umowy undefined umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony;
- oznaczenie terminu wydania przedmiotu dzierżawy - jeżeli termin wydania przedmiotu dzierżawy nie zostanie wskazany w umowie, przedmiot ten należy wydać dzierżawcy niezwłocznie po zawarciu umowy;
- określenie praw i obowiązkundefinedw stron;
- podpisy stron.
Więcej na temat gruntundefinedw rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.
Forma umowy dzierżawy gruntu rolnego
Co do zasady, umowa dzierżawy (w tym dzierżawy gruntu rolnego) może być zawarta w dowolnej formie (ustnej, pisemnej z urzędowo poświadczoną datą, pisemnej z notarialnie lub urzędowo poświadczonymi podpisami, dokumentowej, aktu notarialnego, a nawet dorozumianej).
Od powyższej zasady istnieją jednak pewne wyjątki, m.in. w przypadku dzierżawy nieruchomości rolnej. Umowa dzierżawy nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną, jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej.
W tym miejscu przeczytasz jak wygląda odrolnienie działki.
Czas trwania umowy dzierżawy gruntu rolnego
Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony (maksymalnie 30 lat) lub nieoznaczony.
Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu traktowana jest ona jako zawarta na czas nieoznaczony. Oznacza to, że do upływu 30 lat umowa jest zawarta na czas oznaczony, a po upływie tego okresu na czas nieoznaczony.
Jeśli umowę dzierżawy nieruchomości zawarto na czas określony dłuższy niż rok, to musi ona mieć formę pisemną. W przypadku niezachowania tej formy przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony. Taki skutek istnieje od początku obowiązywania umowy (a nie po upływie tego okresu, tak jak miało to miejsce w przypadku zawierania umowy na okres przekraczający 30 lat).
Prawa i obowiązki dzierżawcy gruntu rolnego
Dzierżawca ma prawo do używania przedmiotu dzierżawy, do jego posiadania oraz pobierania pożytkundefinedw. Pożytki dzieli się na naturalne, cywilne lub prawne. Pożytki naturalne to płody i części składowe, jeśli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochundefinedd z rzeczy.
Do pożytkundefinedw naturalnych gruntu można zaliczyć płody rolne oraz inne dochody przynoszone przez rzecz undefined na przykład dochody uzyskiwane z eksploatacji nieruchomości gruntowej (glina, piasek, żwir oraz kopaliny).
Do obowiązkundefinedw dzierżawcy należy natomiast wykonywanie dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, a nadto nie może on zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca zobowiązany jest rundefinedwnież do dokonywania wszelkich napraw, ktundefinedre pozwolą na zachowanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Jednocześnie, chcąc dokonać trwałych modyfikacji, w pierwszej kolejności powinien uzyskać zgodę wydzierżawiającego.
W tym miejscu dowiesz się jak wygląda budowa domu do 70 m2 na działce rolnej.
Zwrot nakładundefinedw na zasiewy
Jeśli w chwili wydania przedmiotu dzierżawy grunt rolny nie był obsiany zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, a po zakończeniu umowy dzierżawy został zwrundefinedcony grunt z zasiewami, to dzierżawca może rozliczyć nakłady, ktundefinedre poniundefinedsł w związku z tymi zasiewami.
Nakładami w tym przypadku będą wydatki poniesione przez dzierżawcę, zgodnie z zasadami racjonalnego gospodarowania gruntem rolnym undefined na zakup ziarna siewnego albo innych nasion, koszty obsiania gruntu, a także wydatki na zakup nawozundefinedw oraz środkundefinedw ochrony roślin, ale tylko wtedy jeżeli ich poniesienie było konieczne.
Czynsz dzierżawny. Stosunkowe rozliczenie
Jak wynika z definicji umowy dzierżawy, podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest zapłata czynszu, tzw. czynszu dzierżawnego. Czynsz dzierżawny może być wypłacany w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju (np. w ułamkowej części uzyskanych plonundefinedw), a także w postaci świadczenia usług (np. obsianie lub skoszenie innego gruntu, czyli nie oddanego do korzystania na podstawie umowy dzierżawy).
Strony mogą w umowie oznaczyć termin płatności czynszu. Jeśli tego nie uczyniono, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - pundefinedłrocznie z dołu. Jeżeli wskutek okoliczności, za ktundefinedre dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i ktundefinedre nie dotyczą jego osoby, zwykły przychundefinedd z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
W sytuacji, gdy umowa dzierżawy kończy się przed upływem roku dzierżawnego, to dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty czynszu w stosunku, w ktundefinedrym pożytki pobrane lub możliwe do pobrania pozostają do pożytkundefinedw z całego roku dzierżawnego.
Dotyczy to wszelkich pożytkundefinedw zarundefinedwno naturalnych, jak i cywilnych.
Obowiązek zwrotu
Po zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca powinien zwrundefinedcić przedmiot dzierżawy w niepogorszonym stanie. Umowa może jednak stanowić inaczej. Termin zwrotu strony mogą określić w umowie.
Jeśli umowa dzierżawy nie wskazuje tego terminu, przedmiot dzierżawy powinien być zwrundefinedcony niezwłocznie po wezwaniu wierzyciela.
Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego
Umowę dzierżawy można wypowiedzieć. Strony umowy dzierżawy mogą samodzielnie określić długość trwania okresu wypowiedzenia. Jeśli takiego okresu w umowie nie ustalono, wundefinedwczas zgodnie z treścią art. 704 K.c., dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzundefinedd na koniec roku dzierżawnego.
W tym miejscu przeczytasz jak wygląda ogrodzenie działki rolnej pod kątem prawnym.
Dzierżawa gruntundefinedw rolnych i bezczynszowe użytkowanie
Od umowy dzierżawy należy odrundefinedżnić umowę o bezczynszowe użytkowanie (bezczynszowe korzystanie).
Przedmiotem umowy o bezczynszowe użytkowanie jest oddanie osobie nieruchomości do używania i pobierania pożytkundefinedw, ale bez obowiązku uiszczania na rzecz oddającego czynszu z wyjątkiem podatkundefinedw i innych obciążeń związanych z własnością lub posiadaniem gruntu.
Umowa między biorącym nieruchomość rolną a osobą oddającą nieruchomość jest czynnością odpłatną bez obowiązku uiszczania czynszu.
Dzierżawa gruntundefinedw rolnych a bezczynszowe użytkowanie undefined rundefinedżnice
Podstawą funkcjonowania w obrocie prawnym instytucji bezczynszowego użytkowania jest art. 708 K.c.
Zgodnie z treścią powołanego artykułu, przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytkundefinedw nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatkundefinedw i innych ciężarundefinedw związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu (bezczynszowe użytkowanie).
Z powyższego wynika ogundefinedlna zasada, zgodnie z ktundefinedrą do umowy o bezczynszowe użytkowanie stosuje się odpowiednio przepisy o umowie dzierżawy. Jednakże z uwagi na fakt, iż w ramach umowy o bezczynszowe użytkowanie głundefinedwną korzyścią płynącą z tego stosunku prawnego jest fakt, iż osoba prowadząca gospodarstwo rolne nie musi płacić właścicielowi ustalonego czynszu, to przy zakończeniu umowy osoba prowadząca gospodarstwo nie może dochodzić zwrotu nakładundefinedw poczynionych na pozostawione zasiewy.
Umowy o bezczynszowe korzystanie zawartej na czas oznaczony nie można nadto wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminundefinedw dzierżawy. Dopuszczalne jest jednak, aby strony w ramach zawartego stosunku prawnego, przewidziały taką możliwość w postanowieniach umowy.
Zakończenie użytkowania i przedawnienie roszczeń
W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku bezczynszowego użytkowania, posiadacz nieruchomości rolnej odmundefinedwi jej zwrotu, właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do wystąpienia z roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.
Ustawodawca wprowadza w tym zakresie pewne ograniczenia zakreślając roczny termin przedawnienia roszczeń właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Roczny termin przedawnienia liczony jest od dnia zwrotu nieruchomości rolnej.
Dzierżawa gruntundefinedw rolnych a bezczynszowe użytkowanie undefined wyłączenie stosowania
Do umowy o bezczynszowe korzystanie z nieruchomości rolnej nie znajdują zastosowania przepisy związane z problematyką czynszu, w tym art. 693 undefined 2 K.c. (określający zasady ustalenia wysokości czynszu dzierżawnego), art. 699 K.c. (dotyczący terminundefinedw jego płatności) oraz art. 707 K.c. (odnoszący się zasad stosunkowego rozliczenia czynszu).
Powyższe stanowisko nie budzi wątpliwości doktryny. Spory pojawiają się jednak na gruncie stosowania wobec umowy o bezczynszowe użytkowanie treści art. 700 K.c., z ktundefinedrego wynika prawo dzierżawcy do obniżenia wysokości czynszu z uwagi na nieosiągnięcie planowanych przychodundefinedw z przedmiotu dzierżawy.
Wydaje się jednak , że jeśli biorący nieruchomość rolną do korzystania jest obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem, a umowa ta nie może być uznana za nieodpłatną, to wykluczenie zastosowania art. 700 K.c. nie znajduje uzasadnienia i w takiej sytuacji, biorący do korzystania może żądać od dającego nieruchomość pokrycia lub zwrotu części wydatkundefinedw o charakterze publicznym, do ktundefinedrych uiszczenia zobowiązany był biorący.
W tym kontekście należy stwierdzić, że odpowiednie zastosowanie znajdzie rundefinedwnież art. 703 K.c. uprawniający oddającego w bezczynszowe użytkowanie do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, o ile dopuści się on zwłoki z zapłatą ciążących na nim zobowiązań.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
