Poddzierżawa działki. Wszystko co trzeba wiedzieć

Poddzierżawa umożliwia oddanie osobie trzeciej działki do używania i pobierania pożytków w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Jak skutecznie oddać działkę w poddzierżawę i jakie wymogi się z tym wiążą? Mała analiza prawa cywilnego.


O czym przeczytasz?

Poddzierżawa działki – kwestie wstępne

Podobnie jak ma to miejsce  w przypadku dzierżawy, kwestie dotyczące poddzierżawienia działki zostały uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Uwzględniając regulacje zawarte w ww. ustawie, mianem poddzierżawy działki określa się sytuację, w której oddający w poddzierżawę za zgodą wydzierżawiającego zobowiązuje się oddać osobie trzeciej działkę do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, a osoba trzecia zobowiązuje się płacić oddającemu w poddzierżawę umówiony czynsz.

Poddzierżawa działki – podstawa prawna

Zgodnie z regulacjami zawartymi w prawie cywilnym, bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 698 k.c.)

Uwzględniając powyższe należy wskazać, że oddanie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy do użytkowania i pobierania pożytków osobie trzeciej wymaga zgody wydzierżawiającego. Przepis art. 698 k.c. jest zatem wyrazem ograniczenia w dysponowaniu przedmiotem dzierżawy przez dzierżawcę i dotyczy również oddania w poddzierżawę części  przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu znajdziesz wzór umowy poddzierżawy nieruchomości gruntowej wraz z omówieniem.

Odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących podnajmu

Jeżeli poddzierżawa działki jest dozwolona, mają do niej zastosowanie przepisy dotyczące podnajmu.

W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat podnajmu mieszkania.

Umowa i forma wyrażenia zgody na poddzierżawę działki 

Z uwagi na brzmienie art. 698 k.c., należy przyjąć, że zgoda na poddzierżawę działki może być udzielona w dowolnej formie. Warto jednak pamiętać, że ciężar udowodnienia faktu, iż taka zgoda została udzielona ciąży na dzierżawcy działki, dlatego też w jego interesie pozostaje uzyskanie takiej zgody w formie pisemnej.

Zgoda na poddzierżawę działki może być wyrażona przez wydzierżawiającego bezpośrednio w treści samej umowy dzierżawy działki lub w odrębnym dokumencie stanowiącym oświadczenie wydzierżawiającego o wyrażeniu zgody na takie działanie (na przykład w umowie poddzierżawy).

W umowie poddzierżawy działki powinien znaleźć się zapis wskazujący na to, że podstawą prawną poddzierżawy jest zawarta wcześniej umowa dzierżawy. Ponadto umowa poddzierżawy działki powinna wskazywać termin trwania umowy.

Dodatkowo obligatoryjnie w umowie muszą znaleźć się informacje dotyczące wysokości czynszu i opłat związanych z korzystaniem z działki, terminu zapłaty oraz określenie warunków wypowiedzenia umowy.

Fakultatywnie można zawrzeć zapis odnoszący się co do zastrzeżeń odnośnie dokonywania zmian na terenie działki czy opis kar umownych.

Brak zgody wydzierżawiającego na poddzierżawę działki

Konsekwencją braku zgody wydzierżawiającego na poddzierżawę działki jest możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy w trybie natychmiastowym.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia wynika wprost z treści art. 698 § 2 k.c. i nie jest uzależniona od dokonania przez strony wzmianki w umowie dzierżawy. Jedyną bowiem przesłanką zastosowania ww. przepisu przez wydzierżawiającego jest naruszenie zakazu poddzierżawienie działki przez dzierżawcę bez uzyskania wymaganej przepisami zgody.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego w trybie natychmiastowym powinno przybrać formę oświadczenia.

W oświadczeniu można również wezwać dzierżawcę do opróżnienia i opuszczenia zajmowanej działki. Od momentu upływu okresu wypowiedzenia, wydzierżawiającemu będzie natomiast przysługiwać względem dzierżawcy roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie z działki.

Ważne! Poza prawem wydzierżawiającego do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia, przysługuje mu również uprawnienie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, o ile wykaże on szkodę w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dzierżawcę.

Umowa trójstronna. Leciwy wyrok.

W przypadku poddzierżawy, prócz innych spraw wynikających z relacji stron dla umów dotyczących dzierżawy, dochodzą jeszcze dwie rzeczy. Pamiętaj o tych, wymienionych już wyżej kwestiach. Sprawdź tytuł do dzierżawy, a także czy dzierżawca ma zgodę wydzierżawiającego na poddzierżawę w takim zakresie, jaki jest przewidziany w umowie poddzierżawy.

Zdarza się, że załatwia się wszystko w jednej umowie - trójstronnej. To bardzo praktyczne i bezpieczne rozwiązanie.

Wiele lat temu wypowiedział się Sąd Najwyższy, który przy tej konstrukcji prawnej, niejako wzmocnił pozycję poddzierżawcy.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z trójstronną umową zgodne porozumienie wydzierżawiającego, dzierżawcy i poddzierżawcy, późniejsze wypowiedzenie jedynie umowy dzierżawy nie może pociągać za sobą rozwiązania umowy z poddzierżawcą, skoro wydzierżawiający zaciągnął określone zobowiązanie wobec poddzierżawcy i jest stroną tej umowy (orz. SN z 9.6.1959 r., I CR 211/59)

Brak zgody a bierność wydzierżawiającego w zakresie wypowiedzenia umowy dzierżawy

Bierne zachowanie się przez wydzierżawiającego po powzięciu wiadomości o naruszeniu zakazu zawartego w art. 698 § 1 k.c. uzasadnia wniosek, że wyraził on zgodę na takie postępowanie dzierżawcy.

Jak bowiem wskazuje się w nauce prawa, brak inicjatywy ze strony wydzierżawiającego po upływie dłuższego czasu od powzięcia wiadomości o poddzierżawie należy poczytać za zgodę na oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej.

Obowiązki poddzierżawcy działki

Na poddzierżawcy ciążą te same obowiązki jak na dzierżawcy. W konsekwencji, zarówno dzierżawca, jak i poddzierżawca zobowiązani są do użytkowania dzierżawionej działki zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy dzierżawy.

Nie ponoszą jednak odpowiedzialności za zużycie działki będące następstwem prawidłowego używania.

Rozwiązanie umowy dzierżawy działki a umowa poddzierżawy. SN zajął stanowisko. 

Rozwiązanie umowy dzierżawy działki nie pociąga za sobą rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy.

Umowa poddzierżawy pozostaje w mocy, jednakże zmieniają się jej strony. Nie będą nimi już dzierżawca i poddzierżawca działki, lecz właściciel działki (wydzierżawiający) i poddzierżawca.

Zasada, zgodnie z którą umowa poddzierżawy po rozwiązaniu umowy dzierżawy pozostaje w mocy pomiędzy właścicielem działki a poddzierżawcą nie wynika wprost z przepisów prawa, jednakże została ukształtowana w oparciu o liczne orzecznictwo, które jest jednomyślne w tym zakresie.

Zgodnie z tezą zaprezentowaną przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2005 r. (sygn. akt: V CK 370/05), zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy. Przeciwnie, rozwiązanie umowy dzierżawy powoduje, że trwająca nadal umowa poddzierżawy wiąże wydzierżawiającego z poddzierżawcą.

Powyższa teza została utrzymana przez Sąd Najwyższy również w kolejnych latach, m.in. w wyroku z dnia 20 lipca 2006 r. (sygn. akt: V CSK 200/06), w którym wskazano, że zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy.

Poddzierżawa działki a podatek

W oparciu o treść art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika,  że poddzierżawa stanowi źródło przychodów, a zatem co do zasady istnieje konieczność rozliczenia uzyskanego z jej tytułu przychodu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement