Stan faktyczny:
14 miesięcy temu podpisałem umowę najmu nieruchomości na okres 10 lat z 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Płacę czynsz regularnie ale przypadkiem dowiedziałem się, że nieruchomość ktundefinedrą wynajmuje jest w trakcie sprzedaży przez syndyka, ponieważ właściciel ogłosił upadłość. Czy powinienem dalej płacić czynsz właścicielowi, ktundefinedry chyba nie ma już prawa do nieruchomości skoro syndyk ogłosił jej sprzedaż? Jak dalej może potoczyć się moja sytuacja? Dodatkowo powiem, że nieruchomość wynajmuje z żoną i 3 dzieci oraz nie posiadam własnej nieruchomości do ktundefinedrej mundefinedgłbym się przeprowadzić.
Ogłoszenie upadłości konsumenckiej undefined podstawowe kwestie
Z uwagi na fakt, iż pytający nie sprecyzował w opisanym stanie faktycznym kwestii z jakiego rodzaju upadłością mamy do czynienia, na potrzeby niniejszego artykułu przyjmijmy, że wobec wynajmującego ogłoszono upadłość konsumencką.
Upadłość konsumencka jest postępowaniem sądowym, ktundefinedre podejmowane jest na wniosek dłużnika. Każda osoba, ktundefinedra stała się trwale niewypłacalna, a posiada zaciągnięte zobowiązania u wierzycieli, może starać się o oddłużenie.
Najważniejszym warunkami, aby ogłosić upadłość konsumencką przez osobę fizyczną, jest nieprowadzenie przez nią działalności gospodarczej oraz niepełnienie funkcji wspundefinedlnika w spundefinedłce osobowej.
Podstawowym celem ogłoszenia upadłości konsumenckiej jest tzw. oddłużenie konsumenta. W efekcie dokonuje się umorzenia całości lub części zadłużenia. Istotne jest to, że takie umorzenie dotyczy wyłącznie tych długundefinedw, ktundefinedre istnieją przed ogłoszeniem upadłości.
Postępowanie sądowe ma zaspokoić roszczenia wierzycieli w stopniu rundefinedwnym. Dla konsumenta ważne jest, że w efekcie postępowania upadłościowego zostaje zlikwidowany cały majątek konsumenta lub jego znaczna część. Ze środkundefinedw uzyskanych z takiej likwidacji są zaspokajane roszczenia wierzycieli.
Rola syndyka w postępowaniu
Syndyk to osoba, ktundefinedra prowadzi postępowanie upadłościowe w zakresie m.in. spieniężenia majątku osoby upadłej.
Z chwilą ogłoszenia upadłości przez sąd, syndyk przejmuje kontrolę nad tym majątkiem, ktundefinedry wchodzi do masy upadłościowej.
Jego kolejnym zadaniem będzie likwidacja tego majątku i zaspokojenie wierzycieli.
To z syndykiem upadły konsument będzie miał najczęściej do czynienia w toku całego postępowania upadłościowego i od sprawności działań syndyka zależeć będzie choćby czas trwania całej procedury.
Nadrzędną rolą syndyka w postępowaniu upadłościowym jest przeprowadzenie likwidacji majątku dłużnika.
Do podstawowych jego obowiązkundefinedw należy m.in.:
- objęcie majątku upadłego;
- zarządzanie majątkiem upadłego;
- zabezpieczenie majątku upadłego przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem;
- przystąpienie do licytacji majątku upadłego.
Upadłość konsumencka a najem mieszkania
Ogłoszenie przez konsumenta upadłości wywiera skutki w sferze jego dotychczasowych praw i obowiązkundefinedw. Przykładem takiej sfery jest stosunek najmu mieszkania, w ktundefinedrym dłużnik pozostaje w chwili ogłoszenia upadłości konsumenckiej.
Umowa najmu jest bardzo często występującym tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego, natomiast upadłość konsumencka tworzy zupełnie nową sytuację prawną dla stron tej umowy.
Dłużnik, ktundefinedry ogłosił upadłość może być zarundefinedwno najemcą lokalu, jak rundefinedwnież, tak jak w przypadku analizowanej sprawy - wynajmującym (właścicielem mieszkania).
Kwestia najmu mieszkania w oparciu o prawo upadłościowe
Z prawnego punktu widzenia, kwestie związane z najmem mieszkania w przypadku ogłoszenia upadłości przez wynajmującego określają regulacje zawarte w ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. undefined Prawo upadłościowe.
Przepisy zawarte w art. 107-109 tej ustawy szczegundefinedłowo określają skutki ogłoszenia upadłości w płaszczyźnie najmu biorąc pod uwagę powyższe rozrundefinedżnienie sytuacji prawnej upadłego, a także fakt czy przedmiot najmu został wydany najemcy.
Upadły jako wynajmujący mieszkanie
Co do zasady uznaje się, że w sytuacji, gdy właściciel lokalu mieszkalnego podpisał umowę najmu, a następnie ogłoszono w stosunku do niego upadłość konsumencką przed wydaniem kluczy do lokalu, umowa najmu nie będzie wiązać stron, a zatem wygasa. Niemniej jednak, w prawie można spotkać się także z poglądem, wedle ktundefinedrego, w takiej sytuacji to syndyk decyduje czy umowa ma trwać dalej czy też ma ulec rozwiązaniu w drodze wypowiedzenia złożonego przez niego.
Gdy natomiast przedmiot umowy najmu lokalu upadłego przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy umowa najmu wiąże strony. Taka umowa może wtedy trwać między stronami (upadłym a najemcą) aż do czasu sprzedaży lokalu przez syndyka (wtedy w miejsce upadłego w stosunek najmu wstąpi osoba trzecia-nabywca lokalu), ale rundefinedwnie dobrze może dojść do rozwiązania umowy najmu w drodze wypowiedzenia przez syndyka z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na mocy postanowienia sędziego-komisarza.
Działania syndyka z umową najmu a postanowienie sądu
Syndyk zatem nie może arbitralnie wypowiedzieć umowy. Sędzia-komisarz może wydać swoisty nakaz wypowiedzenia najmu jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszundefinedw za najem nieruchomości tego samego rodzaju. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.
Ważne! Samo postanowienie sędziego-komisarza nie stanowi wypowiedzenia umowy, a jedynie zgodę na złożenie przez syndyka stosownego oświadczenia. Wypowiedzenie umowy przez syndyka bez zgody sędziego-komisarza jest nieważne.
Co istotne, syndyk na mocy powyższego postanowienia sędziego-komisarza wypowie umowę najmu także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne, np. umowa była zawarta na czas określony i nie przewidywała opcji wypowiedzenia albo brak było przesłanek do wypowiedzenia umowy określonych w ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw.
Wundefinedwczas druga strona rozwiązanej umowy (najemca) może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.
Kwestia zapłaty czynszu najmu
Zgodnie z art. 107 ust. 2 Prawa upadłościowego, pobranie z gundefinedry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące licząc od dnia ogłoszenia upadłości, jak rundefinedwnież rozporządzanie tym czynszem, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.
Regulacja ta zakłada, że w sytuacji, gdy uiścimy przy zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego z gundefinedry czynsz za czas dłuższy niż 3 miesiące, a wynajmujący ogłosi upadłość, to najemca zobowiązany jest do zapłaty po raz drugi powyższej kwoty czynszu tym razem do rąk syndyka.
Celem tej regulacji jest ochrona masy upadłości przed uszczupleniem, a co za tym idzie praw wierzycieli upadłego, bowiem pobranie czynszu z gundefinedry za dość długi okres nasuwa podejrzenie, że czynność ta została dokonana z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli.
Najemca w takiej sytuacji mundefinedgłby się domagać zwrotu od upadłego uiszczonych pieniędzy z tytułu świadczenia nienależnego.
Natomiast gdyby pobranie czynszu nastąpiło po ogłoszeniu upadłości, najemca nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu syndykowi.
Odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy
Na podstawie art. 109 ust 2 ustawy Prawo upadłościowe, najemca może dochodzić odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie.
Rzeczonego odszkodowania należy dochodzić w toku postępowania upadłościowego, tj. zgłaszając wierzytelność sędziemu-komisarzowi.
Rozwiązanie umowy najmu przez nowego właściciela a brak środkundefinedw na inne mieszkanie
W przypadku podjęcia przez nowego właściciela mieszkania decyzji o rozwiązaniu dotychczasowej umowy najmu, gdy sytuacja finansowa najemcy nie pozwala mu na zakup własnego lokum, jednak posiada on środki umożliwiające płacenie czynszu w mieszkaniu o skromniejszym standardzie warto rozważyć wystąpienie do gminy z wnioskiem o przyznanie mieszkania komunalnego.
Mieszkanie komunalne jest własnością gminy, co stanowi za podstawową rundefinedżnice w przypadku mieszkań własnościowych czy spundefinedłdzielczych. W teorii ich powstanie determinowane jest chęcią pomocy osobom o trudnej sytuacji materialnej, ktundefinedrych dochundefinedd nie pozwala na zakup własnego mieszkania.
Warto zaznaczyć, że każda gmina samodzielnie określa kryteria przyznawania mieszkań komunalnych undefined żeby się z nimi zapoznać, trzeba zajrzeć do lokalnej uchwały. Kryteria dotyczą przede wszystkim maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego. Poza tym regulują pierwszeństwo w przyznaniu mieszkania komunalnego, warunki dokonywania zamiany, tryb rozpatrywania i załatwiania wnioskundefinedw o mieszkanie komunalne.
W tym miejscu przeczytasz informacje na temat prawa do mieszkania socjalnego i komunalnego.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
