Wspundefinedlnota mieszkaniowa
Zanim wyjaśnię czym są części wspundefinedlne nieruchomości, najpierw warto sobie przypomnieć czym jest wspundefinedlnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspundefinedlnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Czym właściwie jest nieruchomość wspundefinedlna?
Nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.
Nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.
Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.
Udziały w nieruchomości wspundefinedlnej
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali undefinedUdział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymiundefined.
Kto zajmuje się nieruchomością wspundefinedlną?
Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Natomiast zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.
Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, ktundefinedre jakie czynności może wykonywać zarządca.
Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.
Odpowiedzialność dewelopera za części wspundefinedlne nieruchomości
Jeśli na częściach wspundefinedlnych nieruchomości wystąpiły wady lub usterki to deweloper odpowiada za nie w ramach przepisundefinedw o rękojmi za wady lub na zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej.
Prawa z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie lat pięciu, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana, czyli termin 5-letni liczony jest oddzielnie dla każdego z właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład danej wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia jest terminem używanym przez ustawodawcę, i z definicji oznacza, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.
Rękojmia obejmuje wady fizyczne oraz prawne rzeczy sprzedanej, a zatem także wady nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 566undefined undefined 1 KC wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli w szczegundefinedlności:
- nie ma właściwości, ktundefinedre rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o ktundefinedrych istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając prundefinedbkę lub wzundefinedr;
- nie nadaje się do celu o ktundefinedrym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy,
a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; - została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Przekładając powyższe przesłanki na grunt istnienia wad fizycznych nieruchomości, należy wskazać, że za taką wadę uważa się m.in. mniejszą niż zastrzeżona w umowie powierzchnię nieruchomości czy wykończenie nieruchomości gorszymi materiałami powodujące zmniejszenie wartości nieruchomości.
Ponadto wada fizyczna rzeczy może powstać wskutek niewłaściwego montażu rzeczy, jeżeli czynności te zostały podjęte przez samego sprzedawcę, lub osobę trzecią za ktundefinedrą ponosi on odpowiedzialność, bądź też przez osobę kupującego, ktundefinedry podjął się czynności zgodnie z instrukcjami otrzymanymi od sprzedawcy.
Wady prawne
Odwołując się natomiast do wad prawnych należy wskazać, że odnoszą się one do kwestii praw do nieruchomości, a w szczegundefinedlności:
- sprzedawcy nie przysługuje tytuł do władania nieruchomością (nie jest właścicielem albo dzierżawcą wieczystym);
- istnieją prawa przysługujące osobom trzecim (np. prawo własności lub zastaw);
- nieruchomości została wpisana do rejestru zabytkundefinedw (szereg uprawnień konserwatora);
- nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność);
- nieruchomość jest obciążona prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa);
- nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego;
- ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości.
Więcej o samej rękojmi na rynku nieruchomości można przeczytać tutaj.
Czy wspundefinedlnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera?
Odpowiedź na tak postawione pytanie jest negatywna, ponieważ uprawnienia w ramach odpowiedzialności dewelopera za wady występujące na nieruchomości wspundefinedlnej przysługują właścicielom poszczegundefinedlnych lokali wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Co w takim przypadku można zrobić? W takiej sytuacji właściciele poszczegundefinedlnych lokali mogą przenieść swoje uprawnienia na wspundefinedlnotę mieszkaniową. Inaczej rzecz ujmując powinna być zawarta umowa cesji.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
