Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Podstawę prawną rozważań nad kwestiami związanymi z zasiedzeniem stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny.
Zgodnie z treścią art. 172 undefined 1 KC, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Niemniej, undefined 2 cytowanego artykułu wskakuje, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Uwzględniając powyższe można zatem stwierdzić, że przesłankami zasiedzenia nieruchomości są:
- posiadanie samoistne;
- upływ czasu.
Dobra wiara nie jest przesłanką zasiedzenia nieruchomości, a jedynie skraca czas potrzebny do nabycia własności.
Posiadanie nieruchomości w sposundefinedb samoistny oznacza, że określona osoba traktuje siebie jako właściciela nieruchomości i zachowuje się wobec innych osundefinedb tak jak właściciel tej nieruchomości, a zatem daje innym osobom do zrozumienia, że to ona jest właścicielem i to właśnie jej przysługuje pełnia praw do władania konkretną nieruchomością.
Działania te mogą obejmować czynności polegające na obsadzeniu pola, wybudowaniu budynku lub ogrodzenia, płaceniu podatkundefinedw od nieruchomości, czy zamieszkiwanie w określonym lokalu lub zezwalanie innym osobom na zamieszkiwanie w tym lokalu. Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane, tj. musi trwać przez cały okres zasiadywania. Przy czym przyjmuje się, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje jednak przerwania posiadania.
Ważne! Obecne przepisy nie wykluczają możliwości zasiedzenia przez kilku samoistnych posiadaczy działających wspundefinedlnie i w porozumieniu.
Drugą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Okres posiadania potrzebny do zasiedzenia nieruchomości jest rundefinedżny w zależności od tego, czy posiadacz samoistny działa w dobrej, czy w złej wierze i wynosi w oparciu o treść art. 172 KC odpowiednio:
- 20 lat - w przypadku dobrej wiary;
- 30 lat - w przypadku złej wiary.
Uzasadnieniem dla ustalenia przez ustawodawcę tak długich okresundefinedw jest fakt stosunkowo dużej wartości nieruchomości oraz ich społecznego znaczenia. Dodatkowo tak określone ramy czasowe zasiedzenia mają na celu wyeliminowanie przypadkowości i przechodzenia tak ważnych przedmiotundefinedw undefinedz rąk do rąkundefined.
Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?
Art. 46 KC definiuje pojęcie undefinednieruchomościundefined. Zgodnie z brzmieniem tego artykułu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak rundefinedwnież budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynkundefinedw, jeżeli na mocy przepisundefinedw szczegundefinedlnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe.
O ile nieruchomości gruntowe stanowią poniekąd standardowy typ nieruchomości podlegających zasiedzeniu, tak w przypadku nieruchomości budynkowej i lokalowej możliwości zasiedzenia podlegają pewnym ograniczeniom.
W przypadku nieruchomości budynkowej, zasiedzenie prawa własności budynku jest możliwe tylko w połączeniu z zasiedzeniem prawa własności gruntu. Zasada ta wynika z faktu, że budynek wybudowany na nieruchomości stanowi część składową nieruchomości gruntowej, a nie odrębny przedmiot własności.
Zasiedzenie nieruchomości lokalowej jest możliwe w sytuacji, gdy nieruchomość ta stanowi odrębny przedmiot własności (odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości budynkowej lub na mocy orzeczenia sądu znoszącego wspundefinedłwłasność).
W przypadku lokali niewyodrębnionych, zasiedzeniu może podlegać także udział w prawie wspundefinedłwłasności nieruchomości. Stopień zasiedzenia tego prawa może odpowiadać proporcji powierzchni lokalu do powierzchni budynku, w ktundefinedrym znajduje się dany lokal.
Ważne: O ile możliwe jest zasiedzenie nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej, tak zasiedzenie nie jest możliwe w odniesieniu do określonego pokoju, czy strychu, bowiem nie stanowią one przedmiotu odrębnej własności, a jedynie jego część składową. Ponadto zakazane jest także zasiedzenie nieruchomości wyłączonych z obrotu undefined np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., sygn. akt: IV CSK 40/10).
Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być także nieruchomości, ktundefinedre są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczegundefinedlne cele społeczne (np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie) oraz nieruchomości gruntowe lub jej fizyczne wydzielone części.
Zasiedzenie części nieruchomości
Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie stanowiskiem, możliwe jest stwierdzenie zasiedzenia także tylko co do części nieruchomości. Tak na przykład, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 1978 r. (sygn. akt: III CZP 96/77) wskazał, że undefinedWspundefinedłposiadanie przez samoistnych posiadaczy nieruchomości zabudowanej może polegać rundefinedwnież na korzystaniu z określonych pomieszczeń oraz przyległego terenu.
W tym przypadku przedmiotem nabycia własności w drodze zasiedzenia jest udział w tej nieruchomości, przy czym domniemywa się , że udziały wspundefinedłwłaścicieli są rundefinedwne, chyba że z okoliczności sprawy, a w szczegundefinedlności z zakresu zajmowanych przez poszczegundefinedlnych wspundefinedłposiadaczy pomieszczeń w całej nieruchomości wynika co innegoundefined.
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Zgodnie z treścią art. 172 undefined 3 KC, nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisundefinedw ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisundefinedw tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytkundefinedw rolnych.
Uwzględniając powyższą regulację należy wskazać, że w przypadku nieruchomości rolnych, konieczne jest dla ich zasiedzenia spełnienie dodatkowych undefined obok posiadania samoistnego i upływu czasu undefined przesłanek do ktundefinedrych należą:
- posiadanie przez posiadacza samoistnego statusu rolnika indywidualnego;
- nieprzekroczenie norm obszarowych wskazanych w treści art. 172 undefined 3 KC (tj. maksymalna wielkość nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika indywidulanego może wynosić 300 ha użytkundefinedw rolnych).
Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 ustawy dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, status rolnika indywidualnego mają osoby fizyczne będące właścicielami, użytkownikami wieczystymi, samoistnymi posiadaczami lub dzierżawcami nieruchomości rolnych, ktundefinedrych łączna powierzchnia użytkundefinedw rolnych nie przekracza 300 ha, posiadające kwalifikacje rolnicze, ktundefinedre co najmniej od 5 lat zamieszkiwały w gminie, na obszarze ktundefinedrej położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Norma obszarowa, jako przesłanka determinująca zasiedzenie nieruchomości rolnej, oparta jest na koncepcji gospodarstwa rodzinnego. W myśl art. 5 ustawy dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w ktundefinedrym łączna powierzchnia użytkundefinedw rolnych jest nie większa niż 300 ha.
Przy ustalaniu powierzchni użytkundefinedw rolnych, będących przedmiotem wspundefinedłwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we wspundefinedłwłasności takich nieruchomości, a w przypadku wspundefinedłwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot wspundefinedłwłasności. Przepis ten stosuje się odpowiednio do ustalania powierzchni użytkundefinedw rolnych będących przedmiotem wspundefinedłposiadania samoistnego oraz wspundefinedłposiadania na podstawie użytkowania wieczystego lub na podstawie umowy dzierżawy.
Wiecej na temat gruntundefinedw rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.
Zasiedzenie nieruchomości należących kiedyś do Skarbu Państwa
Wskazane wyżej terminy zasiedzenia nieruchomości (tj. 20 lat w przypadku dobrej wiary oraz 30 lat w przypadku złej wiary) obowiązują dopiero od 1990 r.
Jeżeli termin zasiedzenia nieruchomości upłynął przed 1 października 1990 r. obowiązują terminy krundefinedtsze undefined 10 lat posiadania nieruchomości w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze.
Przed 1990 r. nie było możliwe zasiedzenie nieruchomości należących kiedyś do Skarbu Państwa. Obecnie po upływie dłuższych terminundefinedw zasiedzenia, można skuteczne zasiedzieć własność nieruchomości należących niegdyś do Skarbu Państwa.
Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej
Zasiedzenie nieruchomości, należącej do spadku przez jednego ze spadkobiercundefinedw, nastąpić może po upływie 20 lub 30 lat samoistnego posiadania. Długość okresu niezbędnego do o zasiedzenia zależy od tego, czy spadkobierca, będąc samoistnym posiadaczem nieruchomości, pozostawał w dobrej, bądź złej wierze, a także od tego, kiedy upłynął okres zasiedzenia.
Każdy ze spadkobiercundefinedw po zmarłym, ktundefinedry spełnia przesłanki zasiedzenia wskazane w treści art. 172 undefined 1 i 2 KC, może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeśli jest uczestnikiem postępowania o podział spadku. Innym rozwiązaniem jest także możliwość wystąpienia z tożsamym wnioskiem w postępowaniu odrębnym, co spowoduje wszczęcie postępowania nieprocesowego o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.
Warto mieć jednak na uwadze, w ślad za wskazaną przez Sąd Najwyższy tezą, że spadkobierca, ktundefinedry objął w samoistne posiadanie nieruchomość spadkową nie jest w dobrej wierze, jeżeli w chwili objęcia w posiadanie wiedział, że są jeszcze inni spadkobiercy (wyrok SN z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt: II CKN 770/97).
Z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości lub udziału w nieruchomości może wystąpić także zainteresowana osoba trzecia, ktundefinedra spełniając przesłanki z art. 172 undefined 1 i 2 KC, nie była uczestnikiem postępowania działowego.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
