Umowa dożywocia. Wszystko co musisz wiedzieć. Wzór w załączeniu.

Zawarcie umowy dożywocia jest sposobem na zagwarantowanie spokojnej i prawnie bezpiecznej starości. Na czym polega umowa dożywocia i co można zawrzeć w jej treści? To także na jej konstrukcji niektóre firmy opierają "tzw. hipotekę odwróconą".


O czym przeczytasz?

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to umowa nazwana, zobowiązująco – rozporządzająca, która przewiduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Zwykle dotyczy to sytuacji, w której osoba starsza, w umowie zwana „dożywotnikiem”, przekazuje swój dom czy mieszkanie komuś bliskiemu. w umowie zwanej „nabywcą”.

Nabywca, przyjmując nieruchomość, zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi utrzymanie aż do momentu jego śmierci.

Podstawę regulacji dotyczących umowy dożywocia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Co zawiera umowa dożywocia?

W przypadku umowy dożywocia możliwe jest wyróżnienie dwóch jej podstawowych elementów. Pierwszy z nich to przeniesienie prawa własności nieruchomości. Drugi to natomiast określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.

Zgodnie z brzmieniem art. 908 KC, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Ponadto, jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Powyższe wymogi wskazane w ustawie maja charakter ogólnych wytycznych, które w ramach każdej umowy dożywocia powinny być uzupełnione o szczegółowe zasady dożywotniej opieki, właściwe dla danego stanu faktycznego.

Zawierając umowę dożywocia warto pamiętać o precyzyjnym określeniu osób, którym przysługuje opieka – mogą to być zarówno właściciele nieruchomości, jak i osoby im bliskie (mąż, żona czy konkubent). W przypadku śmierci jednej z osób, którym przysługuje dożywotnia opieka, obowiązki nabywcy stają się proporcjonalnie mniejsze.

Strony umowy dożywocia

Stroną umowy o dożywocie jest zbywca nieruchomości przenoszący jej własność na nabywcę. Zbywcą nieruchomości, zwanym dożywotnikiem, może być wyłącznie osoba fizyczna, co wynika z zakresu obowiązków, tj. dożywotniego utrzymania, które względem niego ciążą na nabywcy.

Możliwość ustanowienia dożywocia ograniczona jest nadto koniecznością istnienia między kontrahentami więzów bliskości.

Ważne! Kryterium „bliskości” nie oznacza, że między zbywcą a osobą bliską muszą istnieć więzy rodzinne, jednakże wymagany jest jednak stosunek bliskości między nimi.

Dożywocie może zostać zastrzeżone na rzecz zbywcy nieruchomości, na rzecz zbywcy i osoby mu bliskiej oraz wyłącznie na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Ostatnia z możliwości wynika z art. 908 § 3 KC.

Dożywocie może być ustanowione na rzecz kilku osób.

Obowiązki nabywcy nieruchomości

Co do zasady obowiązki nabywcy wynikające z umowy dożywocia można kształtować dowolnie, zawierając odpowiednie postanowienia w umowie. Jeśli jednak strony nie uwzględnią w umowie indywidulanie ustalonych obowiązków nabywcy nieruchomości, zastosowanie znajdzie art. 908 KC.

Uwzględniając brzmienie tego przepisu, w braku odmiennej umowy, nabywca zobowiązany jest do:

  1. przyjęcia zbywcy jako domownika;
  2. dostarczania zbywcy wyżywienia, ubrań, mieszkania, światła i opału;
  3. zapewnienia zbywcy odpowiedniej pomocy;
  4. pielęgnowanie zbywcy w chorobie;
  5. sprawienia zbywcy pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym (na koszt nabywcy).

Dotychczasowy właściciel nieruchomości ma więc zobowiązać nabywcę nieruchomości do wypełniania obowiązków wynikających z umowy na przykład względem swojego małżonka, dziecka czy rodzica.

Przedmiot umowy dożywocia

Przedmiotem zbycia w umowie dożywocia może być każda nieruchomość, a zatem na podstawie art. 46 § 1 KC może to być grunt lub też budynek trwale z gruntem związany lub część budynku.

Umowa o dożywocie może również mieć za swój przedmiot zbycie udziału we współwłasności nieruchomości.

Ważne! Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z uwagi na okoliczność, że należy do kategorii ograniczonych praw rzeczowych.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że pewną kwestią sporną w nauce prawa jest to, czy przedmiotem umowy dożywocia może zostać objęte prawo użytkowania wieczystego. Niestety, do dnia dzisiejszego wątpliwość ta nie została jednoznacznie rozstrzygnięta.

Niemniej, doktryna w przeważającej części stoi na stanowisku, że skoro użytkowanie wieczyste może być obciążone ograniczonym prawem rzeczowym, to na zasadzie analogii do przepisów o własności oraz na podstawie art. 908 § 1 i art. 910 § 2 KC, można przyjąć, że użytkowanie wieczyste można obciążyć także dożywociem.

Forma umowy dożywocia

Mając na uwadze fakt, że umowa dożywocia rodzi zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, przyjmuje się, że powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto forma aktu notarialnego powinna być zachowana dla umowy przenoszącej własność nieruchomości przedsięwziętej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie.

Według utrwalonej linii orzeczniczej umowa dożywocia „ukryta” pod inną umową pozorną jest nieważna m.in. z powodu braku zachowania wymaganej formy szczególnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2009 r., sygn. akt: III CZP 21/09).

Warto także pamiętać, że prawo dożywocia może zostać ustanowione w toku postępowania o dział spadku za zgodą wszystkich spadkobierców lub zniesienie współwłasności za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Postępowanie sądowe wyłącza wymóg zachowania formy aktu notarialnego, natomiast zawarte przez strony postępowania porozumienie ma walor ugody zawartej przed sądem.

Umowę dożywocia można rozwiązać. Jednakże działanie to możliwe jest jedynie w ściśle określonych przypadkach i tylko w drodze sądowej. Prawo nie definiuje szczegółowo, o jakie sytuacje chodzi – każdy przypadek jest oceniany indywidualnie. Jedną z przykładowych okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy dożywocia jest przestępstwo popełnione przez nabywcę wobec dożywotnika.

Rozwiązanie umowy dożywocia sprawia, że nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela bez konieczności dodatkowych opłat.

Tylko w wypadku, gdy w mieszkaniu lub domu, które były przedmiotem umowy, nabywca dokonał istotnych ulepszeń (np. remont, wymiana mebli), może on domagać się zwrotu poniesionych kosztów.

Ważne! Rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne w sytuacji, gdy nieruchomość objęta umową została wcześniej sprzedana.

Koszty zawarcia umowy dożywocia

Jak już wspomniałem umowa dożywocia wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, notariusz za swoje usługi może pobierać opłaty. Maksymalna stawka taksy notarialnej, jaką może pobrać notariusz, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej – w tym przypadku od wartości nieruchomości (mieszkania, domu, działki).

Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia, maksymalna stawka wynosi od wartości:

  1. do 3000 zł - 100 zł;
  2. powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
  4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
  5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
  6. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
  7. powyżej 2.000.000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do kwoty taksy notarialnej należy także doliczyć obowiązującą stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Kolejna opłata, z którą należy się liczyć przy zawieraniu umowy o dożywocie, to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.

Ponadto zawarcie umowy dożywocia wiązać się będzie także z koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (umowa dożywocia opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości) oraz dokonania opłaty za wpis w księdze wieczystej, bowiem nabycie prawa własności do nieruchomości w wyniku umowy dożywocia wymaga ujawnienia poprzez stosowny wpis w księdze wieczystej.

W związku z koniecznością dokonania wpisu w księdze wieczystej, notariusz pobierze opłatę od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Opłata ta wynosi 200,00 zł.

Ponadto jeżeli w księdze wieczystej ma być ujawnione prawo dożywocia zbywcy nieruchomości (dożywotnika), notariusz pobierze stałą opłatę sądową w kwocie 150,00 zł.

Ważne! Notariusz ma także prawo do pobrania dodatkowej opłaty za przesłanie do sądu drogą teleinformatyczną wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Umowa dożywocia a darowizna

Podstawową cechą odróżniającą umowę dożywocia od darowizny jest to, iż umowa dożywocia kształtuje wzajemne zobowiązania między stronami, natomiast umowa darowizny jest tych zobowiązań w pewnym sensie pozbawiona.

Darowizna oznacza przeniesienie prawa własności do pewnej rzeczy na osobę obdarowaną. W postaci darowizny można przekazać również nieruchomość – w tym dom czy mieszkanie. Nie oznacza to jednak, tak jak w umowie dożywocia, że osoba obdarowana ma obowiązek opieki nad uprzednim właścicielem mieszkania.

Do umowy darowizny można włączyć dodatkowe postanowienia. Jednym ze stosowanych rozwiązań jest ustanowienie służebności osobistej mieszkania wobec darczyńcy. Jest to rodzaj darowizny zwrotnej, która pozwala korzystać wcześniejszemu darczyńcy z mieszkania do końca życia. Nazwa służebność osobista może być myląca, dlatego trzeba podkreślić, że nie obejmuje ona tych form opieki (wyżywienie, ubranie, pomoc w chorobie), jakie gwarantuje umowa dożywocia.

Warto również pamiętać, że umowa dożywocia wolna jest od roszczeń spadkowych. Jeśli chodzi o darowizny, mogą one powodować konieczność spłaty zachowku osobom uprawnionym do dziedziczenia.

Więcej informacji na temat umowy darowizny nieruchomości przyczytasz w tym miejscu. 

Tutaj jest omówienie umowy darowizny wraz z przykładowym wzorem umowy.

Umowa dożywocia a zachowek

Dożywocie w przeciwieństwie do darowizny nie podlega zaliczeniu na zachowek. W konsekwencji, umowa dożywocia stanowi lepsze zabezpieczenie zarówno dla zbywcy, jak i dla nabywcy nieruchomości.

Uzasadnieniem powyższego jest fakt, iż w przypadku zawarcia umowy dożywocia, zbywca nieruchomości będzie miał zapewnioną opiekę, a nabywca nieruchomości uniknie roszczeń o zachowek.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować