Pytanie czytelnika
Nasz czytelnik zapytał, co mieszkańcy mogą zrobić w sytuacji gdy, członkowie spundefinedłdzielni wyrazili zgodę na wynajęcie pralni i suszarni, jednakże teraz chcą odzyskania pomieszczeń. W budynku są 32 lokale, wszystkie własnościowe.
Część lokali jest jednak wynajmowanych. Mieszkańcy zebrali 24 podpisy w celu odzyskania pomieszczeń. Władze spundefinedłdzielni wychodzą z założenia, że podpisy te są nieważne, albowiem konieczny jest podpis głundefinedwnych najemcundefinedw.
Spundefinedłdzielnie mieszkaniowe
Przede wszystkim, aby zagłębić się w problem trzeba poznać podstawy, tj. czym w ogundefinedle spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest i jakie zasady tam panują.
Przepisy ogundefinedlne ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych wskazują, że celem spundefinedłdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członkundefinedw oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domundefinedw jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Ponadto, spundefinedłdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członkundefinedw, w szczegundefinedlności z tytułu przekształceń praw do lokali.
Spundefinedłdzielnia to podmiot, ktundefinedry zrzesza w swym gronie właścicieli mieszkań oraz lokatorundefinedw.
Podstawę prawną pomiotu można odnaleźć zarundefinedwno w Ustawie z dnia 16 września 1982 r. prawo spundefinedłdzielcze (dalej Prawo spundefinedłdzielcze), Ustawie z dnia 15 grudnia 2000r. o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych w stosunku do spundefinedłdzielni mieszkaniowych, oraz ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej UstWłLok) undefined w stosunku do wspundefinedlnot mieszkaniowych, zawierają szereg regulacji, związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem tymi podmiotami.
Rundefinedżnice między spundefinedłdzielnią a wspundefinedlnotą mieszkaniową
Mimo, że teoretycznie założenie działania wspundefinedlnot i spundefinedłdzielni jest takie samo, to jednak przynależność do ktundefinedrejś z nich oznacza inne prawa i obowiązki. Niejednokrotnie zdarza się, że właściciele mieszkań mylą i używają obydwu pojęć zastępczo.
Jest to spory błąd, albowiem kompetencje i możliwości spundefinedłdzielni i wspundefinedlnot są rundefinedżne, a zbiegają się tylko w jednym undefined obydwa podmioty działają na rzecz członkundefinedw tej organizacji.
Przede wszystkim rozrundefinedżniając podmioty trzeba mieć świadomość, że spundefinedłdzielnia mieszkaniowa ma osobowość prawną. Jej działania reguluje ustawa o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych i wspomnianym wyżej prawie spundefinedłdzielczym. Spundefinedłdzielnie nadzoruje każdy członek spundefinedłdzielni posiadający spundefinedłdzielcze-własnościowe prawo do nieruchomości lub lokatorskie (i rundefinedwnież spundefinedłdzielcze).
Do podstawowych funkcji zarządu spundefinedłdzielni mieszkaniowej należy podejmowanie w jej imieniu wszelkiego rodzaju czynności oraz reprezentowanie spundefinedłdzielni na zewnątrz. Należy jednak pamiętać, że działanie zarządu bez należytego umocowania może skutkować bezwzględną nieważnością podjętych czynności.
Podstawowym dokumentem, na ktundefinedrym opiera się podmiot jest statut spundefinedłdzielni mieszkaniowej. Znajdują się tam dane organizacji (nazwa, adres), przedmiot oraz czas trwania jej działalności, wysokość i konkretne dane dotyczące opłat członkowskich oraz wszelkie prawa i obowiązki jej członkundefinedw łącznie z wyborczymi.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa natomiast jest najczęściej zrzeszeniem jednego bloku lub małego osiedla.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej ani też nie jest podmiotem gospodarczym, jednak może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Członkiem wspundefinedlnoty mieszkaniowej jest każdy, kto ma prawo do danej nieruchomości.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma własnego majątku, ponieważ należy on w całości do jej członkundefinedw. Celem jej powstania jest sprawowanie nadzoru nad elementami wspundefinedlnymi danej nieruchomości.
Co jest częścią wspundefinedlną nieruchomości?
Lokal, w ktundefinedrym mieszkamy czy to na posiadając prawo własności czy inne ograniczone prawo rzeczowe np. lokatorskie, jest poniekąd w naszym władaniu. To my decydujemy co z nim robimy i czy wykonujemy jakieś prace. Oczywiście inaczej wygląda to przy własności a inaczej przy najmie, niemniej wiemy jaka określona część jest nam undefinedprzyporządkowanaundefined.
W budynkach wielolokalowych istnieją jednak tzw. wspundefinedlne części nieruchomości.
Są to: korytarze, hole, przejścia, prześwity oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku ;część piwnic (nie stanowiące pomieszczeń przynależnych do poszczegundefinedlnych lokali), strychy, schowki, wundefinedzkarnię, pralnię, suszarnię; pomieszczenia gospodarcze; pomieszczenia techniczne (węzeł cieplny, hydrofornia); budynki pozostałe zlokalizowane w obrębie działki (nie stanowiące pomieszczeń przynależnych do poszczegundefinedlnych lokali). I to właśnie o takie pomieszczenia pyta nasz czytelnik.
Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.
Organy wspundefinedlnoty mieszkaniowej
W małej wspundefinedlnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, ktundefinedry wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspundefinedlnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o wspundefinedłwłasności.
W takich wspundefinedlnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisundefinedw kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.
Jeśli chodzi o duże wspundefinedlnoty mieszkaniowe, w ktundefinedrych liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.
Czynności podejmowane przez zarząd wspundefinedlnoty
Wśrundefinedd czynności podejmowanych przez zarząd wskazać należy m.in. kierowanie sprawami wspundefinedlnoty a także reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu, zarząd podejmuje samodzielnie.
Z kolei do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności.
Ustawa o własności lokali wprowadza przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Należą do nich m.in. czynności związane z ustaleniem wynagrodzenia zarządu, zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej czy dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Uchwała jest zła. Jak to wygląda w orzecznictwie?
W przypadku postanowień naruszających prawa właścicieli, to zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspundefinedlną lub w inny sposundefinedb narusza jego interesy.
Natomiast, pod pojęciem naruszenia interesundefinedw właściciela rozumie się nie każdy interes, tylko uzasadniony interes właściciela lokalu, ktundefinedry z obiektywnego punktu widzenia zasługuje na ochronę (wyrok SO w Krakowie I Wydział Cywilny, z dnia 11.04.2016r., I C 1809/15).
Sąd będzie weryfikował zasadność powundefineddztwa oceniając celowość, gospodarność i rzetelność decyzji wspundefinedlnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale. Głundefinedwnym celem funkcjonowania wspundefinedlnot mieszkaniowych jest wspundefinedlne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głundefinedwnie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną (wyr. SA w Szczecinie z 9.5.2013 r. (I ACA 214/13).
Niezgodność z prawem uchwały właścicieli lokali była przedmiotem licznych orzeczeń sądundefinedw i z całą stanowczością można powiedzieć, że niezgodna z prawem będzie w szczegundefinedlności uchwała:
- ingerująca w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisundefinedw odnoszących się do własności lokalu oraz określająca odpowiedzialność właścicieli związaną z korzystaniem z lokali (wyr. SN z 3.4.2009 r., II CSK 600/08);
- ustanawiająca wspundefinedłwłasność przymusową w stosunku do środkundefinedw zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego (wyr. SN z 22.4.2010 r., V CSK 367/09, OSNC 2010);
- naruszająca zasady partycypacji w pożytkach płynących z nieruchomości wspundefinedlnej oraz wydatkach na pokrycie kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną wynikających z art. 12undefined15 WłLokU albo nakładająca na członkundefinedw wspundefinedlnoty obowiązki wykraczające poza uprawnienia wynikające z ustawy (wyr. SA w Poznaniu z 7.5.2015 r., I ACa 1472/14).
Kazus naszego czytelnika
Aby mundefinedc odpowiedzieć na pytanie, ktundefinedre stawia czytelnik istotne będzie ustalenie, na jakiej podstawie decyzje zostały podjęte. Jeśli w kwestii została podjęta uchwała, a część mieszkańcundefinedw się z nią nie zgadza, może wystąpić do sądu z powundefineddztwem o ustaleniu nieważności uchwały.
Wundefinedwczas to w gestii sądu pozostaje, czy uchwała narusza interesy mieszkańcundefinedw oraz czy jest zgodna z przepisami.
Zgodnie z art. 42 Prawa spundefinedłdzielczego uchwały walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członkundefinedw spundefinedłdzielni oraz wszystkie jej organy. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.
Pargra 3 tego przepisu wskazuje dodatkowo, że uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spundefinedłdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu.
Każdy członek spundefinedłdzielni lub zarząd może wytoczyć powundefineddztwo o uchylenie uchwały. Jednakże prawo zaskarżenia uchwały w sprawie wykluczenia albo wykreślenia członka przysługuje wyłącznie członkowi wykluczonemu albo wykreślonemu.
Odpowiedzi szukaj w statucie.
Ponadto, w celu właściwego zbadania sprawy konieczna byłaby rundefinedwnież analiza statutu spundefinedłdzielni, albowiem dokument ten może okazać się kluczowy pod kątem przyszłych działań.
Tak więc trudno w sposundefinedb jednoznaczny odpowiedzieć na pytanie Czytelnika. Z całą pewnością prawo daje nam rundefinedżne narzędzia i mechanizmy do odkręcenia takich sytuacji, ale konieczna jest głęboka i wnikliwa każdego przypadku indywidualnie.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
