Przedszkole czy żłobek w bloku? Jak to wygląda od strony prawnej? Czy można się temu sprzeciwić?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest to ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma własnego majątku, ponieważ należy on w całości do jej członkundefinedw. Celem jej powstania jest sprawowanie nadzoru nad elementami wspundefinedlnymi danej nieruchomości.

Są nimi m.in. klatki schodowe, garażne, place zabaw, parkingi, windy, zsypy, dachy, kotłownie itp. Aby uporządkować prowadzenie ważnych spraw mieszkańcundefinedw, a także wyłonić ich reprezentację, wspundefinedlnoty wybierają zarząd.

Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Obowiązki właściciela lub najemcy lokalu użytkowego

Przede wszystkim właściciel, a także najemca ma prawo do wspundefinedłkorzystania z nieruchomości wspundefinedlnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Poza częścią wspundefinedlną, właściciel obowiązany jest dbać rundefinedwnież o stan swojego lokalu, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej, korzystając z niej w sposundefinedb nieutrudniający używania przez innych wspundefinedłwłaścicieli.

Powyższe dotyczy także najemcundefinedw lokali niemieszkalnych i usługowych.

Przedszkole czy żłobek w bloku

Możliwe jest prowadzenie przedszkola czy żłobka w bloku. Pamiętać jednak należy, aby spełnić warunki określone w Rozporządzeniu Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 10 lipca 2014 roku w sprawie wymagań lokalowych i sanitarnych jakie musi spełniać lokal, w ktundefinedrym ma być prowadzony żłobek lub klub dziecięcy.

W tym miejscu podkreślić należy, że warunki przewidziane w powyższym rozporządzeniu nie mają zastosowania do lokali mieszkalnych. Zatem jeśli ktoś chciałby zmienić sposundefinedb użytkowania lokalu mieszkalnego i prowadzić w nim przedszkole lub żłobek to powinien w pierwszej kolejności spełnić wszystkie warunki przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 10 lipca 2014 roku w sprawie wymagań lokalowych i sanitarnych jakie musi spełniać lokal, w ktundefinedrym ma być prowadzony żłobek lub klub dziecięcy.

Wymogi określone w rozporządzeniu z dnia 10 lipca 2014 roku. Trochę tego jest

Lokal, w ktundefinedrym ma być prowadzony żłobek lub klub dziecięcy, znajduje się w budynku lub jego części, ktundefinedre spełniają wymagania określone w przepisach w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, oraz wymagania ochrony przeciwpożarowej dla kategorii zagrożenia ludzi ZL II, określone w przepisach dotyczących ochrony przeciwpożarowej, z tym że dopuszcza się spełnienie tych wymagań także w sposundefinedb określony w art. 6a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej.

Dopuszcza się prowadzenie żłobka lub klubu dziecięcego w lokalu znajdującym się w budynku lub jego części, ktundefinedre nie spełniają wymagań określonych powyżej, jeżeli lokal:

1) jest przeznaczony dla nie więcej niż 25 dzieci;

2) znajduje się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku i stanowi zwarty zespundefinedł przylegających do siebie i powiązanych funkcjonalnie pomieszczeń przeznaczonych na prowadzenie żłobka lub klubu dziecięcego;

3) znajduje się w strefie pożarowej, w ktundefinedrej elementy budynku są nierozprzestrzeniające ognia; wymaganie to nie dotyczy kondygnacji zlokalizowanych powyżej drugiej kondygnacji nadziemnej;

4) posiada co najmniej dwa wyjścia na zewnątrz, przy czym jednym z nich są drzwi wyjściowe z lokalu, a drugim undefined inne drzwi lub okno umożliwiające wyjście, w bezpieczny sposundefinedb, osundefinedb wykonujących pracę w żłobku lub klubie dziecięcym z dziećmi, bezpośrednio w bezpieczne miejsce na zewnątrz budynku;

5) został wyposażony w gaśnicę o skuteczności gaśniczej co najmniej 21 A, zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach dotyczących ochrony przeciwpożarowej budynkundefinedw, innych obiektundefinedw budowlanych i terenundefinedw, niezależnie od gaśnic zastosowanych w strefie pożarowej, w ktundefinedrej znajduje się lokal.

Lokal, w ktundefinedrym ma być prowadzony żłobek lub klub dziecięcy, oraz jego wyposażenie spełniają następujące warunki:

1) powierzchnia każdego pomieszczenia przeznaczonego na zbiorowy pobyt od 3 do 5 dzieci wynosi co najmniej 16 m2; w przypadku liczby dzieci większej niż 5 powierzchnia pomieszczenia przeznaczonego na zbiorowy pobyt dzieci ulega odpowiedniemu zwiększeniu na każde kolejne dziecko, z tym, że:

1. powierzchnia przypadająca na każde kolejne dziecko wynosi co najmniej 2 m2, jeżeli czas pobytu dziecka nie przekracza 5 godzin dziennie,
2. powierzchnia przypadająca na każde kolejne dziecko wynosi co najmniej 2,5 m2, jeżeli czas pobytu dziecka przekracza 5 godzin dziennie;

2) wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt dzieci wynosi co najmniej 2,5 m;

3) jest zapewnione utrzymanie czystości i porządku w lokalu, pomieszczenia są utrzymywane w odpowiednim stanie oraz są przeprowadzane ich okresowe remonty i konserwacje;

4) w pomieszczeniach higieniczno-sanitarnych:

1. podłoga i ściany są wykonane tak, aby było możliwe łatwe utrzymanie czystości w tych pomieszczeniach,
2. ściany do wysokości co najmniej 2 m są pokryte materiałami zmywalnymi, nienasiąkliwymi i odpornymi na działanie wilgoci oraz materiałami nietoksycznymi i odpornymi na działanie środkundefinedw dezynfekcyjnych;

5) pościel i leżaki są wyraźnie oznakowane, przypisane do konkretnego dziecka i odpowiednio przechowywane, tak aby zapobiec przenoszeniu się zakażeń;

6) w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt dzieci na grzejnikach centralnego ogrzewania są umieszczone osłony ochraniające przed bezpośrednim kontaktem z elementem grzejnym;

7) instalacja elektryczna jest zabezpieczona przed dostępem dzieci;

8) w pomieszczeniach jest zapewniona temperatura co najmniej 20undefinedC;

9) jest zapewniony dostęp do węzła sanitarnego z ciepłą bieżącą wodą do utrzymania higieny osobistej dzieci, z tym, że:

1. jest zapewniona co najmniej 1 miska ustępowa na nie więcej niż 20 dzieci i 1 umywalka na nie więcej niż 15 dzieci,
2. umiejscowienie miski ustępowej i umywalki jest dostosowane do wzrostu dzieci, chyba że dzieci korzystają z tych samych urządzeń sanitarnych co osoby wykonujące pracę w żłobku lub klubie dziecięcym, przy czym zastosowano rozwiązania umożliwiające dzieciom bezpieczne korzystanie z tych urządzeń,
3. jest zapewniony brodzik z natryskiem lub inne urządzenie do mycia ciała dziecka,
4. w urządzeniach sanitarnych jest zapewniona centralna regulacja mieszania ciepłej wody przy zachowaniu środkundefinedw bezpieczeństwa, aby nie dopuścić do poparzenia osundefinedb korzystających z tychże urządzeń, zwłaszcza na końcundefinedwkach instalacji,
5. jest zapewniona dostateczna ilość mydła w płynie, jednorazowe ręczniki i środki do pielęgnacji dzieci;

10) jest zapewnione stanowisko do przewijania dzieci;

11) jest zapewniona liczba nocnikundefinedw odpowiadająca liczbie dzieci, ktundefinedrych poziom rozwoju umożliwia korzystanie przez nie z nocnika;

12) nocniki są myte i dezynfekowane oraz przechowywane w sposundefinedb zabezpieczony przed dostępem dzieci;

13) jest zapewnione miejsce do przechowywania sprzętu i środkundefinedw utrzymania czystości, zabezpieczone przed dostępem dzieci;

14) jest zapewnione miejsce do przechowywania odzieży wierzchniej, z ktundefinedrego mogą jednocześnie korzystać dzieci i osoby wykonujące pracę w żłobku lub klubie dziecięcym;

15) meble są dostosowane do wymagań ergonomii;

16) wyposażenie posiada atesty lub certyfikaty;

17) zabawki spełniają wymagania bezpieczeństwa i higieny oraz posiadają oznakowanie CE;

18) jest zapewniona możliwość otwierania w pomieszczeniu niewyposażonym w wentylację mechaniczną lub klimatyzację co najmniej 50% powierzchni okien;

19) pomieszczenia przeznaczone na pobyt dzieci są wietrzone w ciągu dnia co najmniej 4 razy przez co najmniej 10 minut, o ile nie są wentylowane poprzez instalację wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzowane;

20) w pomieszczeniach jest zapewnione oświetlenie o parametrach zgodnych z Polską Normą;

21) apteczki w lokalu są wyposażone w podstawowe środki opatrunkowe oraz podstawowe środki niezbędne do udzielania pierwszej pomocy i instrukcję o zasadach udzielania tej pomocy.

Działalność na terenie wspundefinedlnoty i jej zgoda. Może jakaś uchwała?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa chcąc się zabezpieczyć się przed problemami w przyszłości może uchwałą zobowiązać właściciela lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego do przystosowania takiego lokalu do prowadzenia działalności placundefinedwki opiekuńczej w taki sposundefinedb, by nie była ona uciążliwa dla innych mieszkańcundefinedw nieruchomości.

Czy w uchwale takiej należy wskazywać konkretne rozwiązania techniczne przedsiębiorcy prowadzącemu biznes z branży przedszkoli i żłonkundefinedw jakie powinien zastosować? Odpowiedź będzie negatywna, bo przepisy, jak i orzecznictwo nie nakazują aż tak daleko posuniętej regulacji, niemniej bardzo ciekawe jest wyjaśnienie przez sąd dlaczego nie ma potrzeby sugerowania rozwiązań.

Istotne orzeczenie dotyczące działalności gospodarczej na terenie wspundefinedlnoty

W sprawie sporu między lokatorem prowadzącym działalność na terenie wspundefinedlnoty a wspundefinedlnotą, w ktundefinedrym to ten pierwszy zaskarżył uchwałę - regulamin, zapadł wyrok odsłaniający tok rozumienia sądu, ktundefinedry zgodnie z ideą państwa praworządnego, jest jedynie "ustami ustawy".

Jak zważył Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 23 lutego 2018 roku o sygnaturze I ACa 875/17 undefineddo wspundefinedlnoty należą mieszkańcy nie będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej i ich zadaniem nie było poszukiwanie i narzucenie tychże rozwiązań powodowi. To na powodzie jako przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposundefinedb jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorundefinedw."

Dalej sąd wskazał, że do obowiązkundefinedw przedsiębiorcy należały działania mające na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań został zobowiązany przedmiotową uchwałą, ktundefinedra nie wprowadzała jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej, a możliwość dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku. Tym samym uchwała wspundefinedlnoty nie zmierzała stricte do naruszenia interesu przedsiębiorcy prowadzącego działaność na terenie wspundefinedlnoty.

W uzasadnieniu można przeczytać, że w razie braku podjęcia działań, o ktundefinedrych była mowa w uchwale właściciel lub najemca lokalu użytkowego musi się liczyć z ewentualnym postępowaniem wspundefinedlnoty mającym na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności, poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną.

W toku tych postępowań podlegać będzie rozstrzygnięciu kwestia nasilenia immisji czy innych niedogodności oraz ich usunięcie.

I tu bardzo istotny fragment argumentacji sądu, otundefinedż wskazał on, że dla oceny zasadności uchwały nie miał też znaczenia fakt, że powundefinedd dysponował wszelkimi zezwoleniami na prowadzenie działalności gospodarczej czy też fakt, że kontrole nie wykazały uchybień w zakresie zaopatrzenia lokalu w niezbędne urządzenia wentylacyjne.

Co wynika z tego wyroku?

Mając na uwadze powyższe, właściciel lokalu niemieszkalnego jest przedsiębiorcą i to na nim spoczywa obowiązek dostosowania warunkundefinedw technicznych lokalu w taki sposundefinedb, aby jego funkcjonalnie nie obniżało standardu życia mieszkańcundefinedw.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa chcąca się zabezpieczyć przed obniżeniem standardu życia mieszkańcundefinedw z uwagi na emisję hałasundefinedw czy wstrząsundefinedw powinna nakazać w uchwale zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych. Zgodnie z powołanym powyżej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi, wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma obowiązku wskazywania właścicielowi lokalu niemieszkalnego, ktundefinedrym ma być prowadzony żłobek czy przedszkole, odpowiednich rozwiązań technicznych.

To na właścicielu takiego lokalu spoczywa obowiązek zastosowania takich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańcundefinedw.

Co w sytuacji, gdy przedszkole lub żłobek jest uciążliwe dla pozostałych sąsiadundefinedw?

Na tak postawione pytanie odpowiedzieć należy następująco. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych.

Naruszenie tego artykułu powoduje powstanie dla właściciela nieruchomości sąsiedniej roszczenia negatoryjnego o przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Podstawą prawna takiego roszczenia jest art. 222 undefined2 Kodeksu cywilnego.

Immisje. Sąsiedzkie tarcia i zarzuty.

W rzeczywistości często można spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej pomimo wielu upomnień lub mandatundefinedw, sąsiad nie zaprzestaje niezgodnego z prawem zachowania. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie przeciwko trudnemu sąsiadowi z powundefineddztwem cywilnym o zaprzestanie naruszeń i przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem.

Zgodnie z regulacjami kodeksowymi, w granicach określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osundefinedb, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczegundefinedlności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 k.c.).

Przy czym, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych (art. 144 k.c.).

Immisja to zgodnie z kodeksową definicją takie działanie właściciela nieruchomości, ktundefinedrego skutki są odczuwalne na posesji sąsiedniej. Działania te muszą być jednak nadmierne i tutaj pojawia się problem.

Jakie są rodzaje immisji?

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.

Immisje bezpośrednie rozumiane jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności) są zakazane. Wynika to bezpośrednio z treści art. 140 k.c., zgodnie z ktundefinedrym właściciel może korzystać z przysługującego mu przedmiotu własności z jednoczesnym wyłączeniem innych osundefinedb.

Immisje pośrednie rozumiane są jako ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źrundefineddłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, wstrząsundefinedw, hałasundefinedw czy zapachundefinedw, ktundefinedre utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do kategorii immisji pośrednich zaliczane są rundefinedwnież zanieczyszczenia powietrza oraz zakłundefinedcenia
w zakresie odbioru sygnału telewizyjnego lub radiowego. Art. 144 KC wyznacza jedynie granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

W kategorii immisji pośrednich można wyrundefinedżnić:

• immisje pozytywne undefined oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii;
• immisje negatywne undefined polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie
  in. fal radiowych lub telewizyjnych, promieni słonecznych.

Ponadto możliwe jest także rozrundefinedżnienie:

• immisji materialnych undefined występują w sytuacji przenikania na nieruchomość sąsiednią cząstek materii (np. płyny, gazy) lub pewnych ściśle określonych sił (np. wstrząsy, hałasy);
• immisji niematerialnych undefined oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza na poczucie bezpieczeństwa, estetyki czy niezależności. Do immisji niematerialnych nie znajduje zastosowania treść art. 144 KC, a przepisy o ochronie dundefinedbr osobistych.

"Przeciętna miaraundefined zakłundefinedceń. Istotne orzeczenie

Ocena undefinedprzeciętnej miaryundefined powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunkundefinedw, panujących w środowisku osundefinedb zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczegundefinedlnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, ktundefinedre wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłundefinedceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wundefinedwczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Uchwała podjęta, a przedszkole nadal obniża standard życia mieszkańcundefinedw

Jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o zobowiązaniu właściciela lokalu usługowego o zastosowaniu odpowiednich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańcundefinedw, a pomimo to przedszkole czy żłobek wytwarza hałas bądź wstrząsy to wspundefinedlnota mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową.

Po pierwsze można pozwać w trybie cywilnym samego przedsiębiorcę dowodząc, że jego aktywność gospodarcza wpływa oddziaływa na naszą codzienność ponad "przeciętną miarę".

Ponadto można jeszcze zaskarżyć samą uchwałę wspundefinedlnoty, jeśli w naszym mniemaniu jest ona za mało skuteczna w przedmiocie ustalania porządku na terenie wspundefinedlnoty.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspundefinedlnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną lub w inny sposundefinedb narusza jego interesy.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek:

• niezgodność z przepisami prawa;
• niezgodność z umową właścicieli lokali;
• naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną;
• naruszenie interesundefinedw właściciela lokalu w inny sposundefinedb.

Każdy przypadek naruszeń jest inny w związku z czym nie ma uniwersalnego rozwiązania, ktundefinedre pasowałoby do wszystkich z możliwych przypadkundefinedw, ale biorąc pod uwagę powyższe rozważania można doprowadzić do zakończenia sporu.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty oraz możliwości ich zmiany.

Ważny wyrok SN

Warto przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 roku o sygnaturze V CKN 1021/00 undefinedArt. 144 w zw. z art. 222 undefined 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z ktundefinedrej pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źrundefineddło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązkundefinedw, ktundefinedre doprowadzą do "powrotu" zakłundefinedceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.undefined

Jeśli prowadzone w bloku przedszkole lub żłobek zakłundefinedca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, to właściciel takiej nieruchomości może wystąpić z powundefineddztwem o zaniechanie naruszeń i przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem.

Zanim jednak pozew zostanie złożony, należy wezwań do zaniechania naruszeń i przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.