Przechowywanie roweru na balkonie. Legalne, czy nie?

Powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie zakazują przechowywania rowerów na balkonach. Czy to oznacza, że właściciele mieszkań mają pełną swobodę w tym, co będzie składowane na przylegającym do ich lokalu balkonie? Odpowiadamy.


O czym przeczytasz?

Status prawny balkonu - część wspólna nieruchomości, czy część składowa lokalu?

To, czy balkon należy kwalifikować jako pomieszczenie przynależne do wyodrębnionego lokalu, czy też jako część nieruchomości wspólnej niejednokrotnie było już przedmiotem rozstrzygnięć sądów powszechnych.

W orzecznictwie ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowi część składową tego lokalu. Jednakże odnosi się to jedynie do „wewnętrznej” części balkonu, natomiast elementy zewnętrzne i konstrukcyjne balkonu bezpośrednio przylegające do bryły budynku stanowią elementy nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy o balkonie

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08) wskazał, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku.

W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych.

Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

W orzecznictwie da się jednak wyodrębnić również pogląd, wedle którego z przyczyn natury architektonicznej lub estetycznej pewne elementy urządzenia balkonu powinny być uważane za części nieruchomości wspólnej. Powyższe stanowisko wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 763/13) wskazując, iż części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Ograniczenia w korzystaniu z balkonu

Niezależnie od polemiki dotyczącej statusu prawnego balkonu, należy wskazać, że w każdym przypadku właściciel lokalu wyposażonego w balkon obowiązany jest do przestrzegania regulacji kształtujących jego prawa i obowiązki związane zarówno z własnością lokalu jak i samego balkonu.

Prawa i obowiązki właściciela kształtowane są przez szereg aktów prawnych do których należą przede wszystkim Kodeks cywilny, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ponadto prawa i obowiązki właściciela mogą być także określane lub doprecyzowywane w regulaminach wspólnot mieszkaniowych oraz statutach/regulaminach spółdzielni mieszkaniowych.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Regulacje dotyczące przechowywania roweru na balkonie

Obecnie w prawie powszechnie obowiązującym brak jest regulacji wprowadzających zakazy co do możliwości przechowywania roweru na balkonie. Sytuacja ta nie daje jednak właścicielowi pełnej swobody w zakresie możliwości przechowywania na balkonie wszystkiego co uważa za stosowne.

Należy bowiem pamiętać, że nic nie stoi na przeszkodzie aby wspólnota mieszkaniowa lub też spółdzielnia mieszkaniowa, w ramach zleconych im zadań, wprowadziły zakazy dotyczące przechowywania na balkonie ściśle określonych przedmiotów (w tym także rowerów) powołując do życia regulaminy lub statuty, które właściciel obowiązany jest przestrzegać.

Jak sprawdzić czy w regulaminie lub statucie znajduje się zapis zakazujący przechowywania roweru na balkonie?

Podejmując decyzję o wystawieniu roweru na balkon warto w pierwszej kolejności zaznajomić się z treścią obowiązującego w danej wspólnocie lub spółdzielni regulaminu, bądź statutu. Tylko w ten sposób właściciel lokalu, będzie w stanie upewnić się czy podjęcie decyzji o wyborze miejsca do przechowywania roweru jest  zgodne jest z przyjętymi regulacjami, czy też nie.

Zapoznanie się z zasadami ustalonymi przez wspólnotę lub spółdzielnię jest prawem przysługującym każdemu właścicielowi nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 29 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, we wspólnocie mieszkaniowej właścicielom lokali przysługuje prawo kontroli działalności zarządu.

Kontrola taka nie byłaby możliwa bez wglądu w dokumenty wspólnoty. Właściciele lokali mają zatem bezsprzecznie prawo do przeglądania dokumentacji wspólnoty, w tym także do uchwalonych przez nią regulaminów.

W odniesieniu natomiast do spółdzielni mieszkaniowych, prawo do zapoznania się z treścią uchwalonych dokumentów wynika wprost z art. 81 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten wskazuje, że członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

Statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Działania wbrew treści regulaminu lub statutu

Właściciel, który wbrew ustalonym przez wspólnotę lub spółdzielnię zakazom, przechowuje rower na balkonie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za nieprzestrzeganie obowiązujących go regulacji.

Najsurowszą karą za nieprzestrzeganie ustalonych przez wspólnotę lub spółdzielnię zasad jest wykluczenie ze spółdzielni czy wspólnoty – pod warunkiem, że uciążliwy sąsiad jest jej członkiem.

Zgodnie bowiem z treścią art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Ważne! Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Przechowywanie rowerów na balkonie a immisje

Art. 144 Kodeksu cywilnego wprowadza zakaz immisji, kształtując zasadę, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.

Immisje bezpośrednie rozumiane są w prawie jako bezpośrednia i celowa ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności).

Immisje pośrednie są natomiast ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, niestanowiącym zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie mają różnorodny charakter.

W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii [pyły, gazy, dym] lub pewnych sił [wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne]. Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej [poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.] (wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 22 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I C 1709/07).

Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że przechowywanie roweru na balkonie może przyczynić się do powstania tzw. immisji niematerialnych wpływających na psychikę właściciela sąsiedniego mieszkania, który m.in. poprzez niewłaściwie zabezpieczony rower na balkonie może odczuwać istotne niebezpieczeństwo.

Roszczenie

W sytuacji przekroczenia przez właściciela nieruchomości granic wyznaczonych w treści art. 144 k.c. właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.).

Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrócenie może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji.

Warto jednak pamiętać, że w oparciu o treść art. 222 § 2 k.c. analizowanego w związku z treścią art. 144 k.c. właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zaprzestania immisji, które zakłócają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.

Przykładem takich robót może być m.in. zamontowanie na wspólnej dla dwóch mieszkań ścianie balkonu słabej jakości uchwytu rowerowego, który nie spełnia wymogów bezpieczeństwa, a w konsekwencji wprowadza zagrożenie dla właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Przechowywanie roweru na balkonie a niewłaściwe zabezpieczenie

Właściciel, który przechowuje rower na balkonie w sposób wskazujący na jego niewłaściwe zabezpieczenie może narazić się na odpowiedzialność wykroczeniową lub nawet karną.

Zgodnie z dyspozycją art. 75 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń, kto bez zachowania należytej ostrożności wystawia lub wywiesza ciężkie przedmioty (…), podlega karze grzywny do 500 złotych albo karze nagany.

Artykuł ten znajdzie zastosowanie na przykład w sytuacji, w której właściciel, nie dysponując odpowiednim sprzętem, zdecyduje się na zamontowanie roweru na ścianie balkonu przy wykorzystaniu uchwytu niespełniającego wymogów bezpieczeństwa.

Należy zaznaczyć, że wystawienie ciężkiego roweru bez zabezpieczenia lub też z nieodpowiednim zabezpieczeniem może zostać zakwalifikowane także jako przestępstwo.

W sytuacji, gdy z uwagi na niewłaściwe przechowywanie roweru, rower ten spadnie na zaparkowany pod blokiem samochód – właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej za zniszczenie mienia.

W przypadku, gdy ze względu na niewłaściwe zabezpieczenie rower uderzy człowieka i człowiek ten dozna uszczerbku na zdrowiu – może dojść do popełnienia przestępstwa z art. 156 § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, zagrożonego karą pozbawienia wolności na czas nie krótszy od lat 3 (jeżeli sprawca – właściciel działał nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3).

Jeśli natomiast rower spadnie przed spacerującym pod blokiem przechodniem – zdarzenie takie może zostać zakwalifikowane jako narażenie człowieka na niebezpieczeństwo, to jest jako czyn z art. 160 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, za które grozi kara pozbawienia wolności do lat 3 (jeżeli sprawca czynu działał nieumyślnie, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement