Status prawny balkonu - część wspundefinedlna nieruchomości, czy część składowa lokalu?
To, czy balkon należy kwalifikować jako pomieszczenie przynależne do wyodrębnionego lokalu, czy też jako część nieruchomości wspundefinedlnej niejednokrotnie było już przedmiotem rozstrzygnięć sądundefinedw powszechnych.
W orzecznictwie ukształtowało się stanowisko, zgodnie z ktundefinedrym balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osundefinedb zajmujących ten lokal stanowi część składową tego lokalu. Jednakże odnosi się to jedynie do undefinedwewnętrznejundefined części balkonu, natomiast elementy zewnętrzne i konstrukcyjne balkonu bezpośrednio przylegające do bryły budynku stanowią elementy nieruchomości wspundefinedlnej.
Sąd Najwyższy o balkonie
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08) wskazał, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia undefinedbalkonundefined, a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zrundefinedżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku.
W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriundefinedw pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem undefinedbalkonuundefined jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, ktundefinedra służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osundefinedb z nim zamieszkałych.
Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, ktundefinedrej brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.
Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogundefinedł usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspundefinedlną.
W orzecznictwie da się jednak wyodrębnić rundefinedwnież pogląd, wedle ktundefinedrego z przyczyn natury architektonicznej lub estetycznej pewne elementy urządzenia balkonu powinny być uważane za części nieruchomości wspundefinedlnej. Powyższe stanowisko wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 763/13) wskazując, iż części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspundefinedlnej.
Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.
Ograniczenia w korzystaniu z balkonu
Niezależnie od polemiki dotyczącej statusu prawnego balkonu, należy wskazać, że w każdym przypadku właściciel lokalu wyposażonego w balkon obowiązany jest do przestrzegania regulacji kształtujących jego prawa i obowiązki związane zarundefinedwno z własnością lokalu jak i samego balkonu.
Prawa i obowiązki właściciela kształtowane są przez szereg aktundefinedw prawnych do ktundefinedrych należą przede wszystkim Kodeks cywilny, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych.
Ponadto prawa i obowiązki właściciela mogą być także określane lub doprecyzowywane w regulaminach wspundefinedlnot mieszkaniowych oraz statutach/regulaminach spundefinedłdzielni mieszkaniowych.
W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.
Regulacje dotyczące przechowywania roweru na balkonie
Obecnie w prawie powszechnie obowiązującym brak jest regulacji wprowadzających zakazy co do możliwości przechowywania roweru na balkonie. Sytuacja ta nie daje jednak właścicielowi pełnej swobody w zakresie możliwości przechowywania na balkonie wszystkiego co uważa za stosowne.
Należy bowiem pamiętać, że nic nie stoi na przeszkodzie aby wspundefinedlnota mieszkaniowa lub też spundefinedłdzielnia mieszkaniowa, w ramach zleconych im zadań, wprowadziły zakazy dotyczące przechowywania na balkonie ściśle określonych przedmiotundefinedw (w tym także rowerundefinedw) powołując do życia regulaminy lub statuty, ktundefinedre właściciel obowiązany jest przestrzegać.
Jak sprawdzić czy w regulaminie lub statucie znajduje się zapis zakazujący przechowywania roweru na balkonie?
Podejmując decyzję o wystawieniu roweru na balkon warto w pierwszej kolejności zaznajomić się z treścią obowiązującego w danej wspundefinedlnocie lub spundefinedłdzielni regulaminu, bądź statutu. Tylko w ten sposundefinedb właściciel lokalu, będzie w stanie upewnić się czy podjęcie decyzji o wyborze miejsca do przechowywania roweru jest zgodne jest z przyjętymi regulacjami, czy też nie.
Zapoznanie się z zasadami ustalonymi przez wspundefinedlnotę lub spundefinedłdzielnię jest prawem przysługującym każdemu właścicielowi nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 29 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, we wspundefinedlnocie mieszkaniowej właścicielom lokali przysługuje prawo kontroli działalności zarządu.
Kontrola taka nie byłaby możliwa bez wglądu w dokumenty wspundefinedlnoty. Właściciele lokali mają zatem bezsprzecznie prawo do przeglądania dokumentacji wspundefinedlnoty, w tym także do uchwalonych przez nią regulaminundefinedw.
W odniesieniu natomiast do spundefinedłdzielni mieszkaniowych, prawo do zapoznania się z treścią uchwalonych dokumentundefinedw wynika wprost z art. 81 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten wskazuje, że członek spundefinedłdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminundefinedw oraz kopii uchwał organundefinedw spundefinedłdzielni i protokołundefinedw obrad organundefinedw spundefinedłdzielni, protokołundefinedw lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umundefinedw zawieranych przez spundefinedłdzielnię z osobami trzecimi.
Statut spundefinedłdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organundefinedw spundefinedłdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spundefinedłdzielni.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.
Działania wbrew treści regulaminu lub statutu
Właściciel, ktundefinedry wbrew ustalonym przez wspundefinedlnotę lub spundefinedłdzielnię zakazom, przechowuje rower na balkonie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za nieprzestrzeganie obowiązujących go regulacji.
Najsurowszą karą za nieprzestrzeganie ustalonych przez wspundefinedlnotę lub spundefinedłdzielnię zasad jest wykluczenie ze spundefinedłdzielni czy wspundefinedlnoty undefined pod warunkiem, że uciążliwy sąsiad jest jej członkiem.
Zgodnie bowiem z treścią art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspundefinedlnej uciążliwym, wspundefinedlnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisundefinedw Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Ważne! Właścicielowi, ktundefinedrego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Przechowywanie rowerundefinedw na balkonie a immisje
Art. 144 Kodeksu cywilnego wprowadza zakaz immisji, kształtując zasadę, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych.
Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.
Immisje bezpośrednie rozumiane są w prawie jako bezpośrednia i celowa ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności).
Immisje pośrednie są natomiast ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadundefinedw, skutkiem działania właściciela, niestanowiącym zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłundefinedca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie mają rundefinedżnorodny charakter.
W pierwszym rzędzie wyrundefinedżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii [pyły, gazy, dym] lub pewnych sił [wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne]. Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej [poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.] (wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 22 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I C 1709/07).
Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że przechowywanie roweru na balkonie może przyczynić się do powstania tzw. immisji niematerialnych wpływających na psychikę właściciela sąsiedniego mieszkania, ktundefinedry m.in. poprzez niewłaściwie zabezpieczony rower na balkonie może odczuwać istotne niebezpieczeństwo.
Roszczenie
W sytuacji przekroczenia przez właściciela nieruchomości granic wyznaczonych w treści art. 144 k.c. właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 undefined 2 k.c.).
Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrundefinedcenie może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środkundefinedw, ktundefinedre doprowadzą do ograniczenia immisji.
Warto jednak pamiętać, że w oparciu o treść art. 222 undefined 2 k.c. analizowanego w związku z treścią art. 144 k.c. właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zaprzestania immisji, ktundefinedre zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, ktundefinedre dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robundefinedt pozwoliłyby na takie immisje.
Przykładem takich robundefinedt może być m.in. zamontowanie na wspundefinedlnej dla dwundefinedch mieszkań ścianie balkonu słabej jakości uchwytu rowerowego, ktundefinedry nie spełnia wymogundefinedw bezpieczeństwa, a w konsekwencji wprowadza zagrożenie dla właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Przechowywanie roweru na balkonie a niewłaściwe zabezpieczenie
Właściciel, ktundefinedry przechowuje rower na balkonie w sposundefinedb wskazujący na jego niewłaściwe zabezpieczenie może narazić się na odpowiedzialność wykroczeniową lub nawet karną.
Zgodnie z dyspozycją art. 75 undefined 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. undefined Kodeks wykroczeń, kto bez zachowania należytej ostrożności wystawia lub wywiesza ciężkie przedmioty (undefined), podlega karze grzywny do 500 złotych albo karze nagany.
Artykuł ten znajdzie zastosowanie na przykład w sytuacji, w ktundefinedrej właściciel, nie dysponując odpowiednim sprzętem, zdecyduje się na zamontowanie roweru na ścianie balkonu przy wykorzystaniu uchwytu niespełniającego wymogundefinedw bezpieczeństwa.
Należy zaznaczyć, że wystawienie ciężkiego roweru bez zabezpieczenia lub też z nieodpowiednim zabezpieczeniem może zostać zakwalifikowane także jako przestępstwo.
W sytuacji, gdy z uwagi na niewłaściwe przechowywanie roweru, rower ten spadnie na zaparkowany pod blokiem samochundefinedd undefined właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej za zniszczenie mienia.
W przypadku, gdy ze względu na niewłaściwe zabezpieczenie rower uderzy człowieka i człowiek ten dozna uszczerbku na zdrowiu undefined może dojść do popełnienia przestępstwa z art. 156 undefined 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. undefined Kodeks karny, zagrożonego karą pozbawienia wolności na czas nie krundefinedtszy od lat 3 (jeżeli sprawca undefined właściciel działał nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3).
Jeśli natomiast rower spadnie przed spacerującym pod blokiem przechodniem undefined zdarzenie takie może zostać zakwalifikowane jako narażenie człowieka na niebezpieczeństwo, to jest jako czyn z art. 160 undefined 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. undefined Kodeks karny, za ktundefinedre grozi kara pozbawienia wolności do lat 3 (jeżeli sprawca czynu działał nieumyślnie, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku).
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
