Umowa deweloperska
Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.
Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynkundefinedw mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegundefinedłowo w niej określonego. Jest to swoiste zabezpieczenie interesu kupującego mieszkanie na okres, w ktundefinedrym do jego odbioru lub choćby stanu surowego budynku zostało jeszcze dużo do zrobienia.
Skoro umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy to deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje. Podkreślić należy, że deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mundefinedgł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.
Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskiej.
Podstawa prawna kary umownej
Ustawa deweloperska przewiduje kary umowne. Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. W tym zdaniu jest bardzo istotna kwestia. Otundefinedż jeśli deweloper zastrzeże sobie karę umowną - co zrobić może - powinnna być ona co najmniej rundefinedwna (bądź niższa) od takiej kary na rzecz kupującego.
Ponadto kary umowne stanowią jeden z obligatoryjnych elementundefinedw każdej umowy deweloperskiej. Powyższe znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy deweloperskiej, zgodnie z ktundefinedrym umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
Kary umowne w umowach deweloperskich
Mając na uwadze treść art. 25 ustawy deweloperskiej kary umowne w umowie deweloperskiej zastrzegane są dla obu stron takiej umowy. Powyższe oznacza tyle, że kary umowne zastrzegane są zarundefinedwno na rzecz dewelopera, jak i nabywcy.
Każdy nabywca przed zawarciem umowy deweloperskiej powinien zapoznać się z treścią umowy deweloperskiej, ktundefinedra regulować będzie prawa i obowiązki stron takiej umowy, ale będzie także dotykać kwestii kary umownej.
Każdy nabywca musi mieć świadomość, że deweloper może zażądać od niego kary umownej tylko takiej, ktundefinedra została zawarta w umowie deweloperskiej, ktundefinedrą strony podpisały. Pamiętać należy, że strony wiążą postanowienia umowne zawarte w podpisanej przez strony umowie deweloperskiej zawarte w formie aktu notarialnego.
Brak zapisundefinedw o karze umownej w umowie deweloperskiej?
Ustawa deweloperska ma swoje mankamenty. Z jednej strony wiele poprawiła w sytuacji kupujących, ale też ma sporo niedociągnięć. Może się tak bowiem zdarzyć, że mimo ustawowego wskazania, umowa deweloperska nie będzie zawierała zapisundefinedw o karach. Ich brak w umowie deweloperskiej skutkuje tym, że żadna kara umowna nie może zostać nałożona na nabywcę. Nie ma bowiem żadnego tytułu.
Działa to także w druga stronę. Każdy nabywca musi być świadom tego, że brak zapisundefinedw w umowie deweloperskiej regulujących kary umowne jakie deweloper miałby zapłacić na rzecz nabywcy w przypadku spełnienia się przesłanek przewidzianych w takiej umowie skutkuje tym, że nabywca także nie może dochodzić od deweloper kar umownych, ktundefinedre nie zostały przewidziane w umowie deweloperskiej.
Kary umowne na rzecz nabywcy?
Pewnie zastanawiasz się czy ustawa deweloperska przewiduje jakiekolwiek kary umowne na rzecz kupującego lokal? Odpowiedź brzmi tak. Ustawodawca w art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej przewiduje karę umowną na rzecz nabywcy.
Oczywiście żądanie kary umownej obarczone jest dodatkowymi warunkami. Mianowicie nabywca może żądać od dewelopera kary umownej w przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie, ktundefinedry został określony w umowie deweloperskiej.
Uprawnienie takie nabywca zachowuje, gdy odstąpi od umowy deweloperskiej w trybie art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej, czyli wtedy, gdy deweloper nie wywiązuje się z postanowień takiej umowy.
Zgodnie z tym przepisem w przypadku, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej po spełnieniu wszystkich przesłanek przewidzianych w tym przepisie prawa (czyli bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi dodatkowego terminu 120 dni na przeniesienie na nabywcę prawa własności), Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opundefinedźnienia.
Jaką funkcję pełni kara umowna?
Kara umowna pełni funkcję odszkodowawczą. Kara umowna może być zastrzeżona jako świadczenie jednorazowe polegające na naprawieniu szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, ktundefinedrego źrundefineddłem jest umowa deweloperska.
Na rynku deweloperskim można się spotkać z karą umowną np. za niezłożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia nabywcy z działu III księgi wieczystej w sytuacji, gdy deweloper odstąpił od umowy z powodu nieuregulowania przez nabywcę świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Należy jednak mieć zawsze na uwadze, że aby deweloper mundefinedgł skorzystać z takiego uprawnienia musi wcześniej wyznaczyć nabywcy termin 30 dni na uregulowanie zaległych należności. Termin 30 dni liczony jest od daty doręczenia nabywcy wezwania do zapłaty.
Wysokość kar umownych w umowie deweloperskiej
Wysokość kar umowny powinna być dokładnie określana w umowie deweloperskiej. Ustawa nie reguluje w jaki sposundefinedb kara umowna powinna być określona w umowie deweloperskiej. Przewiduje jedynie, że wysokość kary umownej jest jednym obligatoryjnych elementundefinedw każdej umowy deweloperskiej.
Częstą praktyką jest określenie kary umowne poprzez wskazanie określonej kwoty bądź wskazanie określonego procentu ceny nabycia lokalu.
Każdy nabywca musi mieć świadomość tego, że jeżeli kara umowna nie została przewidziana w umowie deweloperskiej, to deweloper nie może jej nałożyć na nabywcę. Powyższe ma zastosowanie także wobec dewelopera, czyli że nabywca nie może nałożyć na dewelopera kary umownej, jeżeli takowa nie została przewidziana w umowie deweloperskiej.
Kary umowne powinny być wyrundefinedwnane ze sobą niezależnie od tego na rzecz kogo mogą być nałożone. Powyższy obowiązek wynika z przywołanego już art. 25 ustawy deweloperskiej, ktundefinedry ma na celu wyrundefinedwnanie pozycji prawnej obu stron umowy deweloperskiej.
Na marginesie wskazać należy, że odsetki są świadczeniami ubocznymi. Każdy nabywca powinien mieć świadomość jeszcze tego, że o ile strony nie ustaliły wysokości odsetek w umowie, należą się odsetki ustawowe z ograniczeniem do stawki odsetek maksymalnych.
Odstępne a kara umowna
Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej w przypadku skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia, o ktundefinedrym mowa w art. 29 tej ustawy, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy, czyli tzw. odstępnego.
To jest bardzo ważny i doniosły prawnie przepis i wasto o nim pamiętać, ponieważ takie zapisy nie są w polskiej rzeczywistości rzadkością.
Zgodnie z ust. 2 tego przepisu w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o ktundefinedrym mowa w art. 29, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztundefinedw związanych z odstąpieniem od umowy.
Zapisy niezgodne z ustawą są nieważne!
W tym miejscu przytoczyć także należy art. 28 ustawy deweloperskiej wedle ktundefinedrego z mocy prawa za nieważne uważa się zapisy mniej korzystne dla nabywcy niż to wynika z przepisundefinedw ustawy deweloperskiej. W miejsce takich nieważnych zapisundefinedw stosuje się odpowiednio przepisy ustawy deweloperskiej.
Zatem jeśli w umowie deweloperskiej deweloper zastrzeże karę umowną w przypadku skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia, to takie zapisy umowy z mocy prawa są nieważne i nie wiążą nabywcy.
W takiej sytuacji ewentualne żądanie dewelopera zapłacenia przez nabywcę kary umownej za odstąpienie od umowy deweloperskiej pozbawione jest podstaw prawnych.
W miejsce nieważnych zapisundefinedw umowy deweloperskiej wchodzą przepisy ustawy deweloperskiej, zgodnie z ktundefinedrą zapisy dotyczące odstępnego są z mocy prawa nieważne. Powyższe oznacza dla nabywcy to, że w przypadku takiego odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca taki będący odstępującym nie ponosi żadnych kosztundefinedw związanych z odstąpieniem.
W związku z czym koszty związane z odstąpieniem od umowy deweloperską obciążają dewelopera. Takimi kosztami będzie np. opłata sądowa od wniosku wieczystoksięgowego o wykreślenie roszczenia nabywcy o przeniesienie na jego rzecz prawa własności nieruchomości.
Każdy nabywca pamiętać powinien, że niezgodne z prawem są zapisy dotyczące jakichkolwiek odstępnych jakie nabywca miałby zapłacić deweloperowi za odstąpienie od umowy deweloperskiej, a w konsekwencji nie wiążą one nabywcy.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
