Zakup mieszkania i problemy dewelopera
Planując zakup mieszkania z rynku pierwotnego nigdy nie można wykluczyć, że deweloper popadnie w kłopoty finansowe, a może nawet ogłosić swoją upadłość. Wprowadzona do systemu prawnego ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) i duża kampania informacyjna nieco uspokoiły nastroje nabywcundefinedw.
Obecnie, nawet jeśli sytuacja na rynku nieruchomości wydaje się dobra, rosnące ceny materiałundefinedw budowlanych, braki kadry pracowniczej i wyhamowanie popytu mogą negatywnie wpływać na sytuację finansową deweloperundefinedw. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki sposundefinedb kształtuje się sytuacja nabywcy mieszkania w przypadku problemundefinedw dewelopera.
Czym jest upadłość dewelopera?
Zacznijmy z wysokiego undefinedcundefined. Podstawę rozważań nad zagadnieniem upadłości dewelopera i związanych z nią możliwości prawnych nabywcundefinedw lokali stanowią przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. undefined Prawo upadłościowe (art. 425a undefined 425s). Ponadto regulacje te uzupełniane są rundefinedwnież o przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).
Upadłość to sytuacja, w ktundefinedrej deweloper nie ma wystarczających środkundefinedw na prowadzenie podstawowej działalności polegającej na wybudowaniu budynku i przeniesieniu na nabywcundefinedw prawa własności wydzielonych w nim lokali.
W formalnym procesie upadłości dewelopera podstawowa rola przypisywana jest wyznaczonemu przez sąd syndykowi, jako swoistemu undefinedpełnomocnikowiundefined sądu. Syndyk powoływany jest na mocy postanowienia sądu o ogłoszeniu upadłości dewelopera (wyjątkowo też w toku postępowania upadłościowego, np. gdy poprzedni syndyk został odwołany z pełnienia funkcji) obejmującej likwidację majątku.
Rolą syndyka jest przede wszystkim przejęcie całości zarządu nad majątkiem niewypłacalnego dewelopera. Syndyk może zgodnie z przepisami prawa upadłościowego:
- kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie i zrealizować podpisane umowy deweloperskie,
- sprzedać nieruchomość, zobowiązując jednocześnie nabywcundefinedw do dokończenia inwestycji budowlanej,
- zlikwidować i sprzedać nieruchomość dewelopera,
- zawrzeć układ z nabywcami lokali.
Powyższe ułożenie nie jest przypadkowe, bowiem syndyk działający w postępowaniu upadłościowym powinien w pierwszej kolejności wziąć pod rozwagę rozwiązania umożliwiające przeniesienie prawa własności do lokalu na klientundefinedw, ktundefinedrzy podpisali umowę deweloperską.
Działania te mogą obejmować przede wszystkim kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeśli jednak zrealizowanie powyższego jest niemożliwe bądź znacznie utrudnione, syndyk może sprzedać nieruchomość innemu przedsiębiorcy, ktundefinedry przejmie na siebie prawa i obowiązki upadłego dewelopera i dokończy budowę.
Kolejnym rozwiązaniem, ktundefinedre może zostać podjęte przez syndyka, jest zlikwidowanie i sprzedanie nieruchomości, z jednoczesnym zachowaniem jak najwyższego poziomu ochrony praw nabywcundefinedw lokali. W takim przypadku zawarte z nabywcami umowy deweloperskie nie zostaną zrealizowane, a kupujący mieszkania mogą wystąpić przeciwko deweloperowi z określonymi roszczeniami pieniężnymi.
Warto jednak pamiętać, że możliwość likwidacji i sprzedaży nieruchomości należącej do dewelopera aktualizuje się jedynie w sytuacj,i w ktundefinedrej brak jest przesłanek ekonomicznych do kontynuowania rozpoczętego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ostatnim rozwiązaniem jest możliwość zawarcia tzw. układu z nabywcami lokali. Zgodnie bowiem z treścią art. 425n ustawy undefined Prawo upadłościowe nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywcundefinedw w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia upadłości.
Nabywcy lokali mogą zaproponować deweloperowi zarundefinedwno sprzedaż nieruchomości i zaspokojenie ich roszczeń z pozyskanych środkundefinedw, jak i dokończenie inwestycji budowlanej z możliwością np. zapewnienia dodatkowych dopłat w zamian za przeniesienie prawa własności do lokalu, zamianę lokali między nabywcami, bądź też określenie innych warunkundefinedw kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobundefinedw jego finansowania.
Ustawa deweloperska a upadłość dewelopera
Jednym z podstawowych założeń ustawy deweloperskiej jest zapewnienie szczegundefinedlnej ochrony nabywcom lokali mieszkalnych w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Gwarantuje ona nabywcom lokali szereg prawnych rozwiązań dotyczących postępowania upadłościowego dewelopera.
Największą doniosłość mają przepisy dotyczące utworzenia odrębnej masy upadłości, z ktundefinedrej nastąpi zaspokojenie wszystkich nabywcundefinedw lokali. Ustawa zakłada także możliwość ustanowienia wpisu nieruchomości do księgi wieczystej oraz wprowadzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, ktundefinedry stanowi formę umowy przedwstępnej między stronami.
Ponadto przepisy ustawy deweloperskiej nakładają na dewelopera obowiązek utworzenia rachunkundefinedw powierniczych.
Rachunek powierniczy utworzony przez dewelopera
Ustawa deweloperska wprowadziła po stronie dewelopera obowiązek utworzenia i prowadzenia rachunkundefinedw powierniczych przeznaczonych do gromadzenia środkundefinedw pieniężnych przekazanych przez nabywcundefinedw lokali.
Podstawową funkcją rachunkundefinedw powierniczych jest funkcja ochronna, bowiem tworzy się je w celu jak najskuteczniejszego zabezpieczenia interesu nabywcy i maksymalnego ograniczenia ryzyka utraty uiszczonych przez nich środkundefinedw na zakup mieszkania od dewelopera w przypadku wystąpienia nieprzewidzianej sytuacji w trakcie realizacji inwestycji budowlanej.
O ile funkcjonowanie rachunkundefinedw powierniczych może wydawać się skomplikowane, tak w rzeczywistości ich założenia są proste. W pierwszej kolejności nabywca lokalu z rynku pierwotnego wpłaca środki pieniężne na specjalne konto utworzone przez dewelopera. Następnie zgromadzone na nim fundusze pieniężne wypłacane są firmie budowlanej, ktundefinedra prawidłowo wykonała zlecone w umowie prace.
Jeśli jednak nastąpi sytuacja, w ktundefinedrej przed zakończeniem budowy deweloper ogłosi upadłość, środki zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną wypłacone nabywcom lokali. Dzięki temu każdy nabywca odzyska chociaż część wpłaconych deweloperowi środkundefinedw. Środki te nie wchodzą w skład masy upadłościowej.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych
Okoliczności pewnej sprawy
Wnioskodawca Z.K., działając w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz swojej małżonki, zawarł z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Na podstawie zawartej umowy, deweloper zobowiązał się do wybudowania na określonej działce czterokondygnacyjnego domu mieszkalnego wielorodzinnego obejmującego 95 lokali mieszkalnych i jeden lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalny undefined halę garażową.
Ponadto na mocy podpisanej umowy deweloperskiej na rzecz małżonkundefinedw miała zostać ustanowiona odrębna własności konkretnego lokalu oraz miejsca parkingowego bez jakichkolwiek obciążeń. Roszczenie małżonkundefinedw zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.
Aktem notarialnym sporządzonym w dniu 15 września 2015 r. deweloper złożył oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności przedmiotowego lokalu. Została rundefinedwnież założona dla niego księga wieczysta. Na podstawie wniosku, w księdze wieczystej została wpisana hipoteka przymusowa w kwocie 5 320 657,80 zł.
W wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej Z. K., działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz żony H. K., oraz osoba działająca w imieniu dewelopera zawarli w dniu 31 marca 2016 r. umowę przeniesienia własności nieruchomości oraz umowę sprzedaży, na podstawie ktundefinedrej Z. K., działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz żony H. K., wniundefinedsł do Sądu Rejonowego wniosek o wykreślenie obciążeń wpisanych do księgi wieczystej.
Referendarz sądowy rozpoznający sprawę uwzględnił wniosek małżonkundefinedw. Skargę na powyższe orzeczenie wniundefinedsł deweloper. Postanowieniem z dnia 25 listopada 2016 r. Sąd Rejonowy utrzymał w mocy zaskarżony wpis, w części dotyczącej wykreślenia z działu IV powyższej księgi wieczystej hipoteki przymusowej do sumy 5 320 657,80 zł.
Apelację od powyższego postanowienia wniundefinedsł deweloper, zaskarżając je w całości, oraz wnosząc o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez uwzględnienie skargi na orzeczenie referendarza sądowego i oddalenie wniosku o wykreślenie wpisundefinedw w księdze wieczystej. Postanowieniem z dnia 28 marca 2017 r. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w pkt 1. w ten sposundefinedb, że uchylił zaskarżony wpis (wykreślenie) i nakazał Sądowi Rejonowemu przywrundefinedcenie wpisu hipoteki przymusowej do sumy 5 320 657,80 zł wpisanej na rzecz dewelopera.
Skarga nadzwyczajna Prokuratora Generalnego
Skargę nadzwyczajną od tego orzeczenia wniundefinedsł Prokurator Generalny. W jego ocenie orzeczenie Sądu Okręgowego naruszało konstytucyjną zasadę zaufania obywateli do państwa i jego organundefinedw. Jak wskazano w skardze, sytuacja stworzona orzeczeniem Sądu Okręgowego stała się pułapką dla wnioskodawcundefinedw, ktundefinedrzy działali w dobrej wierze i w przekonaniu, że księgi wieczyste będą odzwierciedlać treści wynikające z zawartych umundefinedw deweloperskich.
Zdaniem Prokuratora Generalnego skutkiem wydania orzeczenia będzie powstanie sytuacji, w ktundefinedrej wierzyciele dewelopera będą mogli kierować roszczenia do małżeństwa, mimo że nie byli oni dłużnikami, gdyż zapłacili za wyodrębniony lokal zgodnie z umową, co rażąco narusza zasady ochrony konsumentundefinedw i w ogundefinedle słabszej strony umowy.
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego
Orzekająca w sprawie Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych Sądu Najwyższego, postanowieniem z dnia 26 listopada 2021 r. (sygn. akt: I NSNc 456/21) uwzględniła skargę, wskazując, że zdaje sobie sprawę, że jego orzeczenie, chroniąc prawo własności nabywcy nieruchomości lokalowej, ktundefinedry dysponował ekspektatywą przeniesienia na niego tego prawa bez obciążeń wynikającą z umowy deweloperskiej, nie bierze pod ochronę praw osundefinedb, ktundefinedre wskutek zawarcia innych umundefinedw dysponowały roszczeniami wobec dewelopera.
Sąd Najwyższy uznał jednak, że ochrona osundefinedb nabywających lokale mieszkalne ma charakter priorytetowy. Nabywcy lokali mieszkalnych od dewelopera nie mają bowiem innych możliwości ochrony swego majątku. Na dodatek nie wchodzą oni z deweloperem w żadne stosunki biznesowe, co odrundefinedżnia ich pozycję od osundefinedb, ktundefinedre decydują się choćby wspundefinedłfinansować inwestycję deweloperską, będąc np. uprzednio właścicielami działki i odraczając deweloperowi termin zapłaty za działkę.
W związku z powyższym, wierzyciele dewelopera muszą być świadomi, że ochrona ich wierzytelności, nieujawnionej w księdze macierzystej przed podpisaniem umundefinedw deweloperskich, nie może naruszać praw nabywcundefinedw lokalu mieszkalnego wynikających z umundefinedw sprzedaży lokalu.
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy orzekł o przekazaniu sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
