Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To oczekiwane wzmocnienie ochrony kupujących. Okaże się sukcesem czy tylko kosztem?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - choć planowany - nie został wprowadzony do obowiązującej ustawy deweloperskiej. Teraz projekt jej nowelizacji trafił do sejmu i ma ona wprowadzić między innymi ten specjalny fundusz. Jak ma działać ta instytucja?


O czym przeczytasz?

Ustawa deweloperska

Polska rzeczywistość budownictwa mieszkalnego na przełomie wieków to temat na kilka prac naukowych, i to z wielu dziedzin. Powiedzieć, że budziła wiele emocji, to byłoby za duże uproszczenie.

Z jednej strony ogromne potrzeby mieszkaniowe w społeczeństwie, z drugiej brak uregulowań prawnych w zakresie należytej ochrony nabywców. Nierzadkie były wówczas przypadki niedokończonych inwestycji przekładających się na prawdziwe ludzkie dramaty.

W sukurs temu miała przyjść odpowiednia ofensywa ustawowa. I przyszła. Wprowadzona do systemu prawnego ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Niedopracowana, niespójna i wybrakowana, ale mimo wszystko oceniona pozytywnie.  

Ustawa deweloperska i duża kampania informacyjna z nią związana miały uregulować i znacznie poprawić sytuację prawną nabywców (ustawa) i zdecydowanie uspokić ich nastroje i zacząć odbudowywać zaufanie do - jakże wówczas potrzebnych - inwestycji mieszkaniowych w skali masowej (kampania).

Jednym z podstawowych założeń ustawy deweloperskiej jest uregulowanie relacji deweloper - nabywca, a w tym m.in. zobowiązanie dewelopera do terminowego i prawidłowego wykonania całego przedsięwzięcia oraz zapewnienie szczególnej ochrony temu drugiemu.

Wnioskodawca projektu zmiany

Wnioskodawcą projektu ustawy jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przewiduje on wiele zmian, takich jak np. wprowadzenie do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowy rezerwacyjnej czy maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej.

W niniejszym artykule postaram się jednak przybliżyć założenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jego nadrzędny cel, główne założenia oraz przewidywana składka, która zgodnie z projektem ma być uiszczana przez wszystkich deweloperów od każdego sprzedanego mieszkania.

Cel Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Zgodnie z założeniami projektu ustawy, projektowany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma na celu zwiększenie ochrony nabywców, czyli osób kupujących mieszkanie na rynku pierwotnych od deweloperów. Ma on zapewnić ochronę nabywców w sytuacji, gdy deweloper w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego ogłosi swoją upadłość zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat obecnych możliwości nabywcy, w przypadku bankructwa dewelopera.

Według założeń projektu ustawy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma gromadzić środki finansowe, pochodzące ze składek wpłacanych przez wszystkich deweloperów.

Zatem wszyscy deweloperzy działający na polskim rynku deweloperskim czy tzw. pierwotnym rynku nieruchomości będą zobowiązani do opłacania takich składek w sytuacji, gdy projekt ustawy pozytywnie przejdzie proces legislacyjny i zostanie ogłoszony w Dzienniku Ustaw.

Zgodnie z założeniami projektu tak zgromadzone środki finansowe mają być wypłacane w sytuacji, gdy deweloper nie będzie mógł zakończyć budowy w ramach prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Założenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Zgodnie z założeniami projektu ustawy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który zapewniać będzie obsługę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mają pochodzić:

  • ze składek należnych od deweloperów odprowadzanych zgodnie z art. 48 projektu ustawy;
  • z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym oraz przychodów z lokat środków Funduszu;
  • z roszczeń;
  • z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera;
  • ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu;
  • z innych wpływów.

Składki na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Zgodnie z projektem ustawy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilany będzie przez składki płacone przez deweloperów. Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być wpłacane przez deweloperów niezależnie od tego, czy będą oni prowadzić otwarty czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Projektodawca przewiduje dwa rodzaje składek z uwagi na przewidywane dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Projekt ustawy przewiduje maksymalne składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wynosić będzie 2%. Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka dewelopera wynosić ma 0,2 %.

Zgodnie z założeniami projektu ustawy, rzeczywista wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw inwestycji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zgodnie z założeniem projektu ustawy składki deweloperskie mają być ewidencjonowane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który będzie prowadzić ewidencję w systemie teleinformatycznym. Ewidencja taka ma być nazywana Ewidencją Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zgodnie z założeniem projektu ustawy.

Kiedy składka ma być należna?

Projekt ustawy przewiduje, że deweloper będzie opłacać składki od każdego sprzedanego mieszkania.

Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz ma być wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku
z realizacją np. umowy deweloperskiej.

Składka ma być należna od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składka przekazywana ma być na Fundusz bez zwrotnie, czyli wpłacone nie będą podlegać żadnych zwrotom. Zgodnie z założenia projektu ustawy Deweloper dokonywać ma wyliczenia wysokości składki należnej na Fundusz i wpłacać ją ma do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.

Następnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie odprowadzał tę składkę od Funduszu w terminie 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.

Wysokość składki ma być wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Projekt ustawy przewiduje wypłatę środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na rachunek nabywcy ma następować między innymi w przypadkach:

  • upadłości dewelopera,
  • skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy,
  • upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy – niezależnie od tego czy będzie otwarty czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Wypłatą środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zajmować by się miał działający dość sprawwnie, a wprowadzony ustawą z 2003 roku - Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Wypłata miałaby nastąpić po uzyskaniu informacji od banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Po przeczytaniu projektu w pierwszej kolejności przychodzą do głowy dwie refleksje - będzie drożej, wszak obciążenie składką dewelopera niewątpliwie odbije się na cenie mieszkania. Ponadto, tu już mam mniej pewności,  będzie bezpieczniej. Wszystko zadziała, jeśli mieszkania będą powstawały w oparciu o ustawę deweloperską, a jak wiadomo różnie z tym jeszcze bywa.

___

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować