Budowa drogi w granicach lub obok osiedla. Czy deweloper zawsze musi ją wykonać na własny koszt?

Mamy okres dużego rozkwitu masowego rynku mieszkań. To oznacza ogromną liczbę osiedli. To znowu uwypukla problem z dojazdem do nich lub poruszaniem się w ich obrębie. Kto i kiedy powinien o to zadbać?


O czym przeczytasz?

Polskie drogi

Na początku warto zwrócić uwagę na ustawę z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładniej to art. 61 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy.

Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (…) teren ma dostęp do drogi publicznej.

Kategorie dróg publicznych

Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.

Drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie:

  • drogi krajowe;
  • drogi wojewódzkie;
  • drogi powiatowe;
  • drogi gminne.

Ulice leżące w ciągu dróg wyżej wymienionych należą do tej samej kategorii co te drogi.

Drogi publiczne ze względów funkcjonalno-technicznych dzielą się na klasy określone w warunkach technicznych, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.), jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie.

Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa.

Drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy.

Drogi publiczne ze względu na ich dostępność dzielą się na:

  • drogi ogólnodostępne;
  • drogi o ograniczonej dostępności, w tym autostrady i drogi ekspresowe.

Drogi publiczne okiem sądów

Warto zaznaczyć, że zaliczenie danej drogi do jednej z kategorii dróg publicznych jest elementem konstytutywnym definicji drogi publicznej.

Przedmiotowe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Tak na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I SA/Wa 383/08) wskazał, że „Nie każda droga spełniająca funkcję ciągu komunikacyjnego może być uznana za drogę publiczną.

By zyskała taki status, musi zostać zaliczona w trybie przewidzianym ustawą z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg i jednocześnie spełniać warunek możliwości powszechnego korzystania z niej".

Podobnie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 31 marca 2008 r. (sygn. akt: II SA/Kr 1285/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że: „Decydujące o tym, czy dana droga jest drogą publiczną, jest jej zaliczenie do jednej z kategorii dróg publicznych. (...) Jednocześnie należy przyjąć, że zaliczenie w odpowiedniej formie drogi do jednej z kategorii dróg publicznych, decyduje o statusie tej drogi jako drogi publicznej tylko wtedy, gdy droga ta spełnia wymogi określone w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Każda z kategorii dróg publicznych winna spełniać określone parametry techniczne oraz warunki formalne, prawne, tzn. zaliczenie do danej kategorii dróg winno nastąpić w formie przewidzianej prawem - tj. w formie uchwały.

O tym więc, czy dana droga jest drogą publiczną, stanowią względy techniczne i prawne. Brak jednego z tych elementów powoduje zaliczenie drogi do dróg wewnętrznych (...)".

Dostęp do drogi publicznej

Definicja dostępu do drogi publicznej znajduje się w art. 2 pkt 14 z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o (…) dostępie do drogi publicznej" - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Każda działka budowlana powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wynika to z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zatem zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć:

  • bezpośredni dostęp do tej drogi albo
  • dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Dostęp pośredni i bezpośredni

Ustawodawca przewidział zatem zarówno dostęp bezpośredni, jak i dostęp pośredni nieruchomości do drogi publicznej. O bezpośrednim dostępie do drogi publicznej mowa, gdy nieruchomość położona jest względem takiej drogi, w taki sposób, że ma zapewniony dostęp do obsługi komunikacyjnej bez udziału innych działek. Czyli, że wjazd i wyjazd z nieruchomości sąsiaduje od razu z drogą publiczną.

Natomiast o pośrednim dostępie nieruchomości do drogi publicznej mowa, gdy obsługa komunikacyjna takiej nieruchomości odbywa się za pomocą innej działki leżącej pomiędzy nieruchomością, a drogą publiczną, a działka ta nie stanowi drogi publicznej.

Pośredni dostęp do drogi publicznej odbywa się z udziałem innej działki, przy czym konieczne jest obciążenia takiej działki odpowiednią służebnością. Innym sposobem dostępu pośredniego nieruchomości do drogi publicznej jest dostęp poprzez drogę wewnętrzną.

Dostęp faktyczny i prawny

Dostęp do drogi publicznej musi być faktyczny i prawny.

Zgodnie z wyrokiem z dnia 16 maja 2013 roku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, sygnatura akt II SA/Kr 221/13 „dostęp prawny oznacza, że musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Dostęp faktyczny zaś, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość komunikacji z drogą publiczną.

We współczesnych realiach trudno zakładać, że warunek dostępu nieruchomości do drogi publicznej będzie spełniony, gdy połączenie z drogą publiczną będzie zapewnione w każdym przypadku skomunikowania tej nieruchomości z drogą publiczną, na przykład dojście ścieżką.

W uzasadnieniu tegoż wyroku znajduje się także wyjaśnienie bezpośredniego i pośredniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej, w świetle art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Przepis ten przewiduje dwa alternatywne sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej.

Jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Alternatywnym dostępem do drogi publicznej jest dostęp do niej przez drogę wewnętrzną. W tym drugim przypadku nie jest wymagany żaden tytuł prawny uprawniający do korzystania z drogi wewnętrznej, a jedynie zgoda zarządcy takiej drogi wewnętrznej.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat służebności drogi koniecznej.

Budowa drogi przez dewelopera. Kiedy?

W tym miejscu przywołać należy art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych, gdzie wskazano, że budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia. Szczegółowe warunki budowy lub przebudowy dróg, o których mowa w ust. 1, określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem inwestycji niedrogowej.

W przypadku, w którym inwestycją niedrogową jest kanał technologiczny, umowa może przewidywać przekazanie zarządcy drogi kanału technologicznego, na warunkach uzgodnionych w umowie, z możliwością ustanowienia na rzecz przekazującego inwestora prawa do korzystania z części kanału.

Przekazywany kanał technologiczny powinien odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach, jak również warunkom określonym w decyzji administracyjnej.

Jeśli nieruchomość, na której deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie bądź przymierza się do jego realizacji nie ma dostępu do drogi publicznej, to obowiązek dewelopera jest wybudowanie drogi publicznej dla zrealizowanej przez niego inwestycji niedrogowej czyli przedsięwzięcia deweloperskiego.

Powyższy obowiązek wynika wprost z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych.

Można nakazać wybudowania drogi? Ciekawy wyrok

W tym miejscu warto przywołać ciekawy wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 13 lipca 2018 roku, o sygnaturze akt I ACa 490/18 o możliwości domagania się, by sąd nakazał inwestorowi wybudowanie drogi publicznej. Sąd ten mianowicie uznał, że obowiązek wybudowania drogi o jakim mowa w art. 16 ust. 1 u.d.p. powstaje z mocy samego prawa.

Brak jest natomiast podstaw prawnych, by wobec braku odpowiedniej umowy, sąd w swoim orzeczeniu konstruował warunki na jakich inwestor miałby tę drogę wybudować.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement