Służebność drogi koniecznej. Wszystko co trzeba wiedzieć

Nierzadko zdarza się, że właściciel nieruchomości nie ma dostępu do drogi publicznej, bądź dostęp do niej jest znacznie utrudniony. Co w takiej sytuacji zrobić? Najlepszym rozwiązaniem może okazać się ustanowienie służebności drogi koniecznej.


O czym przeczytasz?

Droga konieczna – podstawowe kwestie

Zgodnie z regulacjami zawartymi w prawie cywilnym, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Powstanie roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd Najwyższy wyjaśnia.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej powstaje zarówno wtedy, gdy brak jest odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, jak również, gdy dostęp istnieje, ale jest nieodpowiedni.

Kwestia czy dostęp jest odpowiedni wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 sierpnia 1985 r. (sygn. akt: III CZP 44/85), nieodpowiedniość dostępu do nieruchomości do drogi publicznej może polegać na tym, że nieruchomość ta wprawdzie przylega do drogi publicznej, jednakże przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na zły stan techniczny.

Nadto, dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt: II CKN 786.98).

W tym miejscu przeczytasz jak spawdzić czy droga jest publiczna.

Ustanowienie drogi koniecznej – strony postępowania

Podmiotem uprawnionym do żądania ustanowienia drogi koniecznej jest właściciel, użytkownik wieczysty oraz samoistny posiadacz nieruchomości gruntowej lub budynkowej (posiadacz może żądać ustanowienia drogi koniecznej tylko jako służebności osobistej).

Sąd nie jest przy tym związany żądaniem wnioskodawcy ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jeśli uczestnik postępowania wniósł o ustanowienie tej służebności na prawie użytkowania wieczystego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2016 r., sygn. akt: III CZP 31/16).

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej może zostać skierowane przeciwko właścicielom gruntów sąsiednich, jak i właścicielom nieruchomości tak usytuowanych względem nieruchomości władnącej, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich.

Prawa i obowiązki stron

Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości obciążonej jest udostępnienie przedmiotu, którego dotyczy służebność, a zatem drogi koniecznej.

Jednak jeżeli uważa, że nie jest ona niezbędna uprawnionemu do właściwego korzystania z posesji władnącej, ma prawo do wystąpienia o zniesienie służebności. Podobnie może postąpić, kiedy obecność drogi koniecznej jest dla niego szczególnie uciążliwa.

Z kolei do obowiązków osoby uprawnionej jest zarówno wykonanie, jak i utrzymanie drogi koniecznej, oraz korzystanie w niej w taki sposób, aby nie powodowało to powstawania szkód nieruchomości, na której droga się znajduje.

Forma ustanowienia służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej obciąża zawsze całą nieruchomości, nie można obciążyć nią ułamkowej części nieruchomości.

Ustanowienie służebności może nastąpić w drodze umowy, na mocy orzeczenia sądu lub w drodze decyzji administracyjnej.

Dla ustanowienia drogi koniecznej w drodze orzeczenia sądu, właściwy jest tryb nieprocesowy. Sądem właściwym jest sąd rejonowy, właściwy ze względu na miejsce położenia gruntu.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu. Przeciwko służebności drogi koniecznej nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 7 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat księgi wiczystej i rękojmi wiary publicznej.

Ustanowienie służebności

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a miedzy zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi (o ile będzie to możliwe), przeprowadzenie drogi przez te grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Możliwość sądowego ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza możliwości umownego jej ustanowienia, jeżeli istnieje ku temu wola stron. W takiej sytuacji umowa powinna określać przebieg drogi koniecznej, a także wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej.

Zainteresowani właściciele mogą także ustanowić służebność drogową w sytuacji, gdy nieruchomość władnąca ma prawidłową komunikację z drogą publiczną lub budynkami gospodarskimi. W takiej jednak sytuacji umowa ustanawia służebność drogową niebędącą drogą konieczną.

Umowa o ustanowieniu służebności drogi koniecznej powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W tym miejscu znajdziesz wzór umowy ustanowienia służebności do pobrania wraz z jego omówieniem.

Służebność drogi koniecznej może być ustanowienia również w oparciu o decyzję administracyjną. Niemniej jednak, forma ta jest rzadko stosowna i może być wykorzystana jedynie na cele użyteczności publicznej.

Ustanowienie drogi koniecznej za wynagrodzeniem

Uprawniony właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej za wynagrodzeniem, które może przybrać formę zapłaty jednorazowej, świadczeń okresowych lub ewentualnie świadczenia niepieniężnego.

Co do zasady przyjmuje się jednak, że wynagrodzenie powinno zostać określone jako świadczenie pieniężne, jednorazowe, ekwiwalentne, pełniące funkcję ceny.

Ważne! Wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia może okazać się przewidywanie, czy stan służebność drogi koniecznej ma trwały, czy też przejściowy charakter.

Wynagrodzenie ustala się w oparciu o ceny rynkowe. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się na zasadach ogólnych (art. 118 k.c.).

Wygaśnięcie służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej wygasa w razie konfuzji (art. 247 k.c.) oraz w przypadku niewykonywania służebności przez lat 10 (art. 293 k.c.).

Ponadto możliwe jest również wygaśniecie służebności drogi koniecznej poprzez zniesienie jej przez sąd (w sytuacji gdy utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement