Bankructwo dewelopera - możliwości prawne nabywców.

Sytuacja na rynku może różnie wpływać na kondycję finansową deweloperów. Zdarza się także, że to ich problemy wewnętrzne kończą się bankructwem. Jakie możliwości ma nabywca? Czy warto kupować nieruchomości od firm "bez marki"?


O czym przeczytasz?

Czy decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego bierzemy pod uwagę okoliczność, że deweloper może ogłosić swoją upadłość? Wprowadzona do systemu prawnego ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) i duża kampania informacyjna nieco uspokoiły nastroje nabywców.

Obecnie, nawet jeśli sytuacja na rynku nieruchomości wydaje się dobra, to rosnące ceny materiałów budowlanych, braki kady pracowniczej i nieudane inwestycje mogą negatywnie wpływać na sytuację finansową deweloperów, a nawet powodować ich bankructwo. Warto zatem przyjrzeć się w jaki sposób kształtuje się sytuacja nabywcy mieszkania w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Czym jest upadłość dewelopera?

Podstawę rozważań nad zagadnieniem upadłości dewelopera i związanych z nią możliwości prawnych nabywców lokali stanowią przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (art. 425a – 425s). Ponadto regulacje te uzupełniane są również o przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).

Rosnące ceny materiałów budowlanych i braki w zatrudnieniu stają się podstawą do coraz większych kłopotów finansowych deweloperów, co w konsekwencji oznacza większe ryzyko ogłoszenia ich upadłości, a mówiąc kolokwialnie – bankructwa firmy deweloperskiej.

Upadłość, to sytuacja w której deweloper nie ma wystarczających środków na prowadzenie swojej podstawowej działalności, polegającej na wybudowaniu budynku i przeniesieniu na nabywców  prawa własności wydzielonych w nim lokali.

W formalnym procesie upadłości dewelopera podstawowa rola przypisywana jest wyznaczonemu przez sąd syndykowi, jako swoistemu „pełnomocnikowi” sądu. Syndyk powoływany jest na mocy postanowienia sądu o ogłoszeniu upadłości dewelopera (wyjątkowo też w toku postępowania upadłościowego, np. gdy poprzedni syndyk został odwołany z pełnienia funkcji) obejmującej likwidację majątku.

Rolą syndyka jest przede wszystkim przejęcie całości zarządu nad majątkiem niewypłacalnego dewelopera. Syndyk może zgodnie z przepisami prawa upadłościowego:

  • kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie i zrealizować podpisane umowy deweloperskie,
  • sprzedać nieruchomość zobowiązując jednocześnie nabywców do dokończenia inwestycji budowlanej,
  • zlikwidować i sprzedać nieruchomość dewelopera,
  • zawrzeć układ z nabywcami lokali.

Powyższe ułożenie nie jest przypadkowe, bowiem syndyk działający w postępowaniu upadłościowym powinien w pierwszej kolejności wziąć pod rozwagę takie rozwiązania, które umożliwią przeniesienie prawa własności do lokalu na klientów, którzy podpisali umowę deweloperską. Działania te mogą obejmować przede wszystkim kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeśli jednak z jakichś przyczyn zrealizowanie powyższego jest niemożliwe, bądź znacznie utrudnione syndyk może sprzedać nieruchomość innemu przedsiębiorcy, który przejmie na siebie prawa i obowiązki upadłego dewelopera i w konsekwencji dokończy budowę.

Kolejnym rozwiązaniem, które może zostać podjęte przez syndyka jest zlikwidowanie i sprzedanie nieruchomości, z jednoczesnym zachowaniem jak najwyższego poziomu ochrony praw nabywców lokali. W takim przypadku zawarte z nabywcami umowy deweloperskie nie zostaną zrealizowane, a kupujący mieszkania mogą wystąpić przeciwko deweloperowi z określonymi roszczeniami pieniężnymi. Warto jednak pamiętać, że możliwość likwidacji i sprzedaży nieruchomości należącej do dewelopera aktualizuje się jedynie w sytuacji w której brak jest przesłanek ekonomicznych do kontynuowania rozpoczętego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ostatnim z rozwiązań jest możliwość zawarcia tzw. układu z nabywcami lokali. Zgodnie bowiem z treścią art. 425n ustawy – Prawo upadłościowe nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia upadłości.

Uwzględniając powyższe należy przyjąć, że nabywcy lokali mogą zaproponować deweloperowi zarówno sprzedaż nieruchomości i zaspokojenie ich roszczeń z pozyskanych środków, jak i dokończenie inwestycji budowlanej z możliwością np. zapewnienia dodatkowych dopłat w zamian za przeniesienie prawa własności do lokalu, zamianę lokali między nabywcami, bądź też określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania.

Ustawa deweloperska a upadłość dewelopera

Jednym z podstawowych założeń ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) jest zapewnienie szczególnej ochrony nabywcom lokali mieszkalnych w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

Przywołana ustawa gwarantuje nabywcom lokali szereg prawnych rozwiązań dotyczących postępowania upadłościowego dewelopera. Największą doniosłość mają przepisy dotyczące utworzenia odrębnej masy upadłości z której nastąpi zaspokojenie wszystkich nabywców lokali. Ustawa zakłada także możliwość ustanowienia wpisu nieruchomości do księgi wieczystej oraz wprowadzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, który stanowi formę umowy przedwstępnej między stronami.

Ponadto przepisy ustawy deweloperskiej nakładają na dewelopera obowiązek utworzenia rachunków powierniczych.

Rachunek powierniczy utworzony przez dewelopera

Ustawa deweloperska wprowadziła po stronie dewelopera obowiązek utworzenia i prowadzenia rachunków powierniczych przeznaczonych do gromadzenia środków pieniężnych przekazanych przez nabywców lokali.

Podstawową funkcją rachunków powierniczych jest funkcja ochronna, bowiem tworzy się je w celu jak najskuteczniejszego zabezpieczenia interesu nabywcy i maksymalnego ograniczenia ryzyka utraty uiszczonych przez nich środków na zakup mieszkania od dewelopera w przypadku wystąpienia nieprzewidzianej sytuacji w trakcie realizacji inwestycji budowlanej.

O ile funkcjonowanie rachunków powierniczych może wydawać się skomplikowane, tak w rzeczywistości ich założenia są proste. W pierwszej kolejności nabywca lokalu z rynku pierwotnego wpłaca środki pieniężne na specjalne konto utworzone przez dewelopera. Następnie zgromadzone na nim fundusze pieniężne wypłacane są firmie budowlanej, która prawidłowo wykonała zlecone w umowie prace. Jednakże, jeśli nastąpi sytuacja, w której przed zakończeniem budowy deweloper ogłosi upadłość, środki zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną wypłacone nabywcom lokali. Dzięki temu każdy nabywca odzyska chociaż część wpłaconych deweloperowi środków. Środki te nie wchodzą w skład masy upadłościowej.

Ustawodawca przewiduje możliwość prowadzenia przez dewelopera jednego z dwóch rodzajów rachunków. Rachunki te mogą przybierać formę:

  • rachunku powierniczego zamkniętego – umożliwia on wypłatę przez dewelopera środków zgromadzonych na rachunku dopiero w sytuacji ostatecznego zakończenia wszystkich prac budowlanych, a konkretnie w chwili przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywców lokali poprzez podpisanie aktu notarialnego. Rachunek ten daje gwarancję odzyskania przez nabywców lokali całości zainwestowanych przez nich pieniędzy w sytuacji ogłoszenia upadłości przez dewelopera.
  • rachunku powierniczego otwartego – umożliwia wypłatę przez dewelopera środków zgromadzonych na rachunku w trakcie wykonywania prac budowlanych. Transze wypłacane są przez bank zgodnie z ustalonym harmonogramem, czyli po zakończeniu każdego etapu budowy. Rachunek otwarty nie zapewnia tak wysokiej ochrony nabywców lokali, bowiem w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera mogą oni liczyć jedynie na część środków zgromadzonych na rachunku, tj. tych kwot, które miały zostać przeznaczone na wynagrodzenie firmy budowlanej za ukończenie kolejnych etapów budowy, a jednak do ich zapłaty nie doszło. Warto zaznaczyć, że odzyskiwanie środków zgromadzonych na rachunku powierniczym otwartym może wymagać wieloletniego postępowania sądowego. Sytuacja ta nie dotyczy jednak rachunków zabezpieczonych gwarancją bankową, bądź ubezpieczeniową, które umożliwiają natychmiastowe bezwarunkowe odzyskanie zgromadzonych na nich środków.

Upadłość dewelopera przy kredycie hipotecznym

Nabywcy lokali pochodzących z rynku pierwotnego (a zatem wprost z rąk dewelopera), którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny na jego zakup znajdują się w nieco lepszej sytuacji od pozostałych. Bank który udzielił kredytu może bowiem na wniosek kredytobiorcy (tj. nabywcy lokalu) wyrazić zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Jeśli taka zgoda zostanie przez bank wyrażona, roszczenia formułowane przez nabywcę lokalu w stosunku do dewelopera zostaną w konsekwencji potraktowane jako istotne względem hipoteki banku.

Bezpośrednim powodem uzyskania uprzywilejowanej wobec banku pozycji nabywcy lokalu (wierzyciela) jest wpis przysługującego mu roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości dewelopera.

Warto jednak zaznaczyć, że ogłoszenie upadłości przez dewelopera nie zwalnia nabywcy lokalu z obowiązku uiszczania rat wynikających z umowy kredytu hipotecznego. Jeśli nabywca zaprzestanie regularnych spłat kredytu, odsetki zaczną narastać, co w konsekwencji może doprowadzić nawet do przeprowadzenia na wniosek banku licytacji majątku kredytobiorcy (nabywcy lokalu) i utraty możliwości ubiegania się o kredyty na kolejne kilka lat.

Sprawdzenie dewelopera zmniejsza ryzyko strat

Sprawdzenie dewelopera przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego nie daje stuprocentowej gwarancji, że zainwestowane przez nas środki pieniężne nie zostaną utracone w sytuacji, gdy deweloper zacznie mieć problemy finansowe. Jednakże, podjęcie odpowiednich działań może ryzyko to znacznie zmniejszyć. Działania te powinny przede wszystkim obejmować uzyskanie informacji związanych z  sytuacją finansową dewelopera, jego statusem prawnym oraz kwestiami związanymi z ustaleniem czy wobec dewelopera prowadzone są postępowania sądowe, upadłościowe lub układowe.  

Każdy nabywca lokalu z rynku pierwotnego może sprawdzić sytuację finansową dewelopera poprzez wgląd w dokumenty firmy. Sytuację finansową dewelopera można ocenić m.in. na podstawie składanych przez niego sprawozdań finansowych.

Odnosząc się natomiast do kwestii statusu prawnego firmy deweloperskiej, należy wskazać, że najbardziej popularną formą prowadzenia przez dewelopera działalności gospodarczej są spółki kapitałowe. Dane takich spółek są ogólnodostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym zarówno w formie papierowej jak i elektronicznej (tj. na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, w Monitorze Sądowym i Gospodarczym lub w sądzie rejonowym w którym znajdują się akta rejestrowe spółki). Wnikliwa analiza danych zawartych w KRS umożliwi dokonanie choćby wstępnej oceny ewentualnego zagrożenia związanego z zakupem nieruchomości.

Przykłady upadłości deweloperów w Polsce

Jedną z największych i najgłośniejszych upadłości w polskiej branży deweloperskiej zanotowano wobec spółki Gant Development, której upadłość ogłoszono na początku 2014 r. Innym przykładem firmy deweloperskiej wobec której ogłoszono upadłość jest firma Edbud, której upadłość ogłoszono w 2011 r. Dług dewelopera wynosił wtedy przeszło 110 mln złotych.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować