Minister Waldemar Buda na antenie Radia Plus zasugerował, że w ciągu kilku miesięcy powinien zacząć obowiązywać program tanich kredytundefinedw mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem. Miałby on być przeznaczony dla osundefinedb młodych, ktundefinedre kupowałyby pierwsze w życiu mieszkanie. Szczegundefinedłundefinedw wciąż nie znamy, ale coś jest na rzeczy, bo nie jest to pierwsza wzmianka o takim rozwiązaniu ze strony przedstawicieli rządu.
Tani kredyt na lata
Tym razem pojawiła się jednak informacja, że niskie stałe oprocentowanie kredytu mogłoby działać tylko przez jakiś czas. To bardzo ważne założenie, bo od niego zależeć będzie to czy banki będą takich kredytundefinedw udzielały chętnie czy nie. Kluczowa jest tu zdolność kredytowa, a więc efekt badania, ktundefinedre przeprowadza bank sprawdzając czy danego kredytobiorcę stać będzie na opłacanie rat czy nie. Jasnym jest, że przy konkretnych zarobkach bank skłonny byłby pożyczyć więcej jeśli kredyt byłby tani, a nie drogi.
Niestety jeśli niższe oprocentowanie obowiązywałoby tylko przez pewien czas (trochę jak w działającym przed laty programie Rodzina na Swoim), to nie rozwiązałoby to problemu zdolności kredytowej. Banki sprawdzając czy stać nas na kredyt musiałyby bowiem sprawdzić czy stać nas będzie na raty też po ustaniu oprocentowania preferencyjnego. Przy badaniu zdolności kredytowej należałoby więc przyjąć oprocentowanie rynkowe i w ten sposundefinedb wracamy do punktu wyjścia, czyli do stanu aktualnego. Oznacza to, że o kredyt nie mogłyby dziś wnioskować osoby, ktundefinedrym faktycznie potrzebne jest wsparcie.
Niższe bufory mogą tchnąć nowego ducha w rynek kredytowy
Aby rządowy program zadziałał powinny zostać więc wprowadzone preferencje przy badaniu zdolności kredytowej. Jest to w pełni uzasadnione w przypadku kredytundefinedw ze stałym oprocentowaniem, o czym HRE Think Tank mundefinedwi i o co apelował już od pewnego czasu. Ewentualnie sposobem na rozwiązanie problemu zdolności kredytowej mogłoby być obniżenie oprocentowania i wydłużenie okresu niskiego oprocentowania dla rodzin z dziećmi.
Szczegundefinedlny sens ma kredyt tańszy niż najem
Już bowiem oprocentowanie niższe niż 6-7% w skali roku powinno przekładać się na wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Oznaczałoby ono bowiem, że odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkań byłyby niższe niż koszty najmu. Warto więc przypomnieć, że Jarosław Kaczyński w kontekście rozważanej idei programu mieszkaniowego wspominał nawet o stawce na poziomie zaledwie 2% w skali roku.
W praktyce oznacza to znacznie niższe raty niż te obowiązujące obecnie. Z szacunkundefinedw HRE Investments wynika bowiem, że dziś kredyty sprzedawane są z oprocentowaniem na poziomie 9,4%. Przy długu zaciągniętym na 25 lat i kwotę 350 tys. złotych oznacza to ratę na poziomie ponad 3 tys. zł miesięcznie. Gdyby oprocentowanie to spadło do 6% rata nie przekraczałaby 2,3 tys. zł miesięcznie. Przy oprocentowaniu na poziomie 2% w skali roku do banku trzebaby oddawać mniej niż 1,5 tys. zł miesięcznie.
Godnym rozważenia jest połączenie idei taniego kredytu z dziś obowiązującym, ale niedziałającym programem kredytundefinedw bez wkładu własnego. To pozwoliłoby bardziej efektywnie wykorzystać pieniądze budżetowe przy zachowaniu rozwiązania, ktundefinedre skraca o kilka lat drogę do własnego undefinedMundefined. Preferencyjny kredyt mieszkaniowy nie mundefinedgłby być jednak wtedy oprocentowany na zaledwie 2% w skali roku. Banki musiałyby też solidnie prześwietlać finanse potencjalnych kredytobiorcundefinedw.
Do upieczenia czekają aż cztery pieczenie
Nie ma wątpliwości, że wprowadzenie tanich kredytundefinedw dla osundefinedb, ktundefinedre kupowałyby pierwsze w swoim życiu mieszkanie ma bardzo wiele atutundefinedw. Podstawowy jest taki, że w momencie ochłodzenia na rynku mieszkaniowym dałoby to osobom kupującym pierwsze mieszkanie potężną preferencję nad innymi uczestnikami rynku. Młodzi nie musieliby ścigać się z inwestorami, spekulantami czy rosnącymi cenami mieszkań, a do tego własne undefinedMundefined mogliby zdobyć wydając na ten cel mniej niż dziś wydaliby na najem.
Warto zauważyć, że marchewka w postaci tańszych kredytundefinedw dla młodych byłaby z drugiej strony kijem wymierzonym w kierunku zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Temat ten leży też na sercu rządzących. Trzeba mieć świadomość, że dziś zagranicznym funduszom inwestycyjnym sprzyja co najmniej kilka zmian w otoczeniu rynku mieszkaniowego. Osłabienie złotego oznacza, że z ich punktu widzenia ceny mieszkań w Polsce są atrakcyjniejsze. Do tego brak mieszkań na wynajem i gwałtowny wzrost czynszundefinedw najmu podbija zyski, ktundefinedre mogą te firmy realizować na wynajmie mieszkań w Polsce. Do tego dochodzi spadek sprzedaży mieszkań,ktundefinedra powoduje, że niektundefinedrzy deweloperzy mogą być skłonni sprzedać budowane mieszkania z dyskontem. Sytuacja odwrundefinedciłaby się jednak gdyby na rynek weszła liczona w dziesiątkach tysięcy osundefinedb rzesza kupujących wspieranych tanim kredytem. Jeśli deweloperzy zobaczyliby większy ruch w swoich biurach sprzedaży, to i mniej chętnie decydowaliby się na wspundefinedłpracę z funduszami inwestycyjnymi.
Program preferencyjnych kredytundefinedw wsparłby też aktywność budowlaną w Polsce. Trzeci kwartał br.przyniundefinedsł w tym obszarze słabe dane na temat liczby rozpoczynanych inwestycji. GUS poinformował, że deweloperzy zaczęli budować o prawie 45% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Słabe wyniki w tym obszarze mieliśmy już od trzech kwartałundefinedw. To niestety oznacza, że mieszkania, ktundefinedrych budowa w bieżącym roku się nie zaczęła, nie będą oddawane do użytkowania w roku 2024. Jest to też o tyle niepokojące, że w momencie, w ktundefinedrym potrzeby mieszkaniowe w Polsce wzrosły (także ze względu na migrację), sektor budownictwa mieszkaniowego jest bardzo wyraźnie schładzany. Jednym z powodundefinedw jest spadek dostępności kredytundefinedw mieszkaniowych. Wsparcie dla młodych, ktundefinedrzy chcieliby kupić swoje własne undefinedMundefined, ograniczyłoby skalę ochłodzenia, więc stanowiłoby wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego oraz samej gospodarki.
Nie można też pominąć faktu, że wprowadzenie preferencyjnych kredytundefinedw rozładowałoby też przynajmniej częściowo napięcia, z ktundefinedrymi mamy dziś do czynienia na rynku najmu. Chodzi o fakt, że napływ Ukraińcundefinedw do Polski uwidocznił jak bardzo brakuje w Polsce mieszkań. Efektem jest mała liczba wolnych mieszkań na wynajem i dynamiczny wzrost czynszundefinedw (przeciętnie o ponad 25% r/r). Do tego dziś osoby, ktundefinedre nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt, niejednokrotnie są zmuszone do najmu. Jeśli alternatywą dla obecnych i potencjalnych najemcundefinedw będzie tani preferencyjny kredyt, to popyt na najem osłabnie i sytuacja na tym rynku będzie się normalizowała.
Tańszy kredyt dużo kosztuje
W tej beczce miodu znajdziemy jednak co najmniej łyżkę dziegciu. Jeśli bowiem preferencyjny kredyt byłby tańszy niż wynika ze stawek rynkowych, to oznacza, że budżet państwa będzie musiał pokryć część odsetek od kredytu. Koszt? Jeśli takich kredytundefinedw udzielanych byłoby po 50 tysięcy rocznie, to przy obecnych warunkach rynkowych i przeciętnej wartości długu na poziomie co najmniej 300 tys. złotych, otrzymalibyśmy kwotę dopłat przekraczającą miliard złotych rocznie. Jeśli więc preferencyjne oprocentowanie utrzymywane byłoby przez pierwszych 5 lat spłaty długu, a do program działałby w latach 2023-2025, to łączny koszt programu można szacować na kilkanaście miliardundefinedw złotych.
Ten rachunek ma jednak też drugą stronę. Trzeba mieć świadomość, że zakup nieruchomości jest bardzo mocno opodatkowany. Przy okazji przeprowadzenia transakcji, wykończenia i wyposażenia lokalu, a potem spłacania kredytu fiskus otrzymuje daniny w postaci PCC, PIT-u, VAT-u i CIT-u, a do tego budownictwo mieszkaniowe jest ważnym kołem zamachowym gospodarki i ma wpływ na poziom PKB. Nawet jednak przychody podatkowe związane z zakupem pojedynczego mieszkania idą w co najmniej dziesiątki tysięcy złotych. Dlatego rządowe programy mieszkaniowe mogą się budżetowi po prostu opłacać.
Trzeba mieć też świadomość, że wprowadzenie zbyt niskiego oprocentowania preferencyjnych kredytundefinedw może prowadzić do nadużyć. Chodzi o to, że jeśli możliwe byłoby zaciągnięcie kredytu na 2% w skali roku, to kuszące byłoby np., aby zawrzeć fikcyjną transakcję i otrzymane w ramach kredytu pieniądze ulokować w banku. Dziś pozwoliłoby to zarobić nawet 5-6% w skali roku ponad oprocentowanie kredytu. Jest to też argument za tym, aby program preferencyjnych kredytundefinedw obowiązywał tylko na rynku pierwotnym, gdzie ryzyko zawierania fikcyjnych transakcji jest znacznie mniejsze niż na rynku wtundefinedrnym.
Rząd undefined jeśli faktycznie rozważa wprowadzenie programu mieszkaniowego undefined powinien roztropnie podchodzić do tworzenia jego zasad, aby z jednej strony stworzyć mechanizm, ktundefinedry będzie się cieszył popularnością, a z drugiej strony, aby zbyt rozrzutnym gospodarowaniem pieniędzmi budżetowymi nie doprowadzić do wzrostu cen mieszkań.
