Czy da się zabezpieczyć przed zerwaniem umowy rezerwacyjnej przez dewelopera?

Podstawa prawna umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana w żadnym przepisie prawa.

Powyższe oznacza, że w żadnych przepisach obowiązującego prawa nie znajdziemy informacji o elementach obligatoryjnych (obowiązkowych) i fakultatywnych (dodatkowych, ktundefinedre mogą być, ale nie muszą stanowić elementu) takiej umowy rezerwacyjnej.

W tym miejscu dowiesz się po czym poznać dobrego dewelopera.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest umową, w ktundefinedrej deweloper zobowiązuje się do na rzecz klienta do czasowego wyłączenia lokalu mieszkalnego z oferty sprzedaży. Umowa rezerwacyjna jest umową czasową. Zatem obowiązuje w określonym przez strony czasie.

Żaden przepis prawa nie reguluje obecnie zakresu jaki powinna zawierać umowa rezerwacyjna. Najczęściej umowa rezerwacyjna zawiera określenie lokalu mieszkalnego, ktundefinedry podlega rezerwacji na określony przez strony czas. Rezerwacja polega na tym, że lokal co do ktundefinedrego zawarta została umowa rezerwacyjna zostaje wyłączony z dalszej sprzedaży, czyli że nie jest on oferowany innym kupującym.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat "bankructwa" dewelopera i tego, co to oznacza dla nabywcundefinedw.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać

1. dane dewelopera i kupującego;
2. przedmiot umowy czyli określenie lokalu mieszalnego zawierające projektowany numer budowlany, elementy składowe tego lokalu mieszkalnego i jego projektowany metraż. Poza określeniem lokalu mieszkalnego w umowie rezerwacyjnej powinna być też wskazana nazwa inwestycji tegoż lokalu mieszkalnego;
3. cena lokalu;
4. czas na ktundefinedry umowa rezerwacyjna jest zawierana lub wskazanie daty podpisania umowy deweloperskiej;
5. wysokość opłaty rezerwacyjnej i termin do kiedy opłata rezerwacyjna powinna zostać uiszczona;
6. konsekwencje dla stron w momencie zerwania umowy.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej ustalana jest przez dewelopera. W związku z tym, iż obecnie żaden przepis prawa nie reguluje umowy rezerwacyjnej, to też żaden przepis nie reguluje wysokości opłaty rezerwacyjnej. Każdy deweloper sam określa wysokość takiej opłaty rezerwacyjnej.

Wszystko na temat cesji umowy deweloperskiej znajdziesz w tym miejscu.

Nieuiszczenie opłaty rezerwacyjnej

Często w umowach rezerwacyjnych można znaleźć zapis, iż w przypadku nieuiszczenia przez rezerwującego (klienta będącego osobą fizyczną) opłaty rezerwacyjnej w określonym terminie, umowa rezerwacyjna ulega rozwiązaniu, bez potrzeby składania dodatkowych oświadczeń.

Brak uiszczenia opłaty w terminie określonym w umowie rezerwacyjnej skutkować będzie, że umowa taka ulega rozwiązaniu, a w konsekwencji lokal mieszkalny będący przedmiotem takiej umowy nie podlega wyłączeniu z oferty sprzedaży dewelopera, czyli, że inny klient może zawrzeć umowę rezerwacyjną, ktundefinedrej przedmiotem może być właśnie ten lokal mieszkalny.

W tym miejscu dowiesz się czym jest prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej i dlaczego jest tak istotny.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

W znacznej części przypadkundefinedw zagadnienie związane z opłatą rezerwacyjną nie budzi większych wątpliwości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej między deweloperem a kupującym, kwota wpłacona jako opłata rezerwacyjna jest najczęściej zaliczana na poczet ceny mieszkania i przelewana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Co jednak zrobić w przypadku gdy przyszły kupujący zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną i uiścił wymaganą opłatę, ale z jakichś przyczyn nie doszło między stronami do porozumienia w sprawie zawarcia umowy deweloperskiej?

W takiej sytuacji, zarundefinedwno deweloper jak i dotychczasowy kupujący mają prawo do odstąpienia od wcześniej zawartej umowy rezerwacyjnej mieszkania, jednakże kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej uzależnione będą w znacznej mierze od treści postanowień zawartych w umowie.

To właśnie jeden z elementundefinedw swobody kształtowania umundefinedw. Warto zwrundefinedcić uwagę, aby umowa przewidywała okoliczności zwrotu. Jeśli nie, dobrze jest podjąć prundefinedbę negocjacji obniżenie opłaty.

Niezależnie od postanowień zawartych w umowie rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi m.in. w przypadku gdy z przyczyn niezależnych od kupującego nie ziszczą się warunki wynikające z umowy rezerwacyjnej, uniemożliwiające zawarcie przyszłej umowy deweloperskiej lub niemożność ta wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera, a także wskutek siły wyższej.

W sytuacji wystąpienia jednej z ww. przyczyn, deweloper zobowiązany jest do zwrotu pełnej kwoty uiszczonej opłaty (kaucji) rezerwacyjnej, a dotychczasowy kupujący nie powinien ponieść żadnych dodatkowych kosztundefinedw z tego tytułu.

W tym miejscu dowiesz się czy bezpieczny jest zakup mieszkania na etapie undefineddziury w ziemiundefined.

Kiedy umowy rezerwacyjne są zawierane?

Rundefinedżnie bywa na pierwotnym rynku nieruchomości z umowami rezerwacyjnymi. Czasami zawierane są na kilka dni, kiedy deweloper ruszył już ze sprzedażą mieszkań i zawiera z nabywcami umowy deweloperskie. Inaczej to wygląda, gdy umowy rezerwacyjne zawierane są przed uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na budowę, ktundefinedre jest niezbędne aby rozpocząć zawieranie umundefinedw deweloperskich.

Deweloper aby rozpocząć budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego musi uzyskać zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskać pozwolenie na budowę. Deweloper musi uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę aby rozpocząć roboty budowlane.

Jeśli deweloper nie uzyska takiej decyzji a rozpoczął zawieranie z klientami umowy rezerwacyjne, to w takiej umowie zapewne znajduje się warunek zawarcia umowy deweloperskiej, ktundefinedrym to warunkiem jest uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Poza tym warunkiem powinien być wskazany termin do kiedy deweloper zobowiązuje się uzyskać taką decyzję. Zatem gdy deweloper nie uzyska w określonym czasie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, to wundefinedwczas umowa rezerwacyjna po upływie terminu na jaki została zawarta przestaje obowiązywać.

Co dalej? Deweloper powinien wundefinedwczas zwrundefinedcić klientowi wpłaconą opłatę rezerwacyjną. Dlatego tak ważnym jest aby umowa rezerwacyjna zawierała zapis, na jaki rachunek bankowy powinien zwrundefinedcić klientowi wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną. Brak takiego zapisu, skutkuje tym, że deweloper nie wie na jaki rachunek powinien zwrundefinedcić w takiej sytuacji opłatę rezerwacyjną. Wundefinedwczas zachodzi konieczność złożenia przez klienta dodatkowego oświadczenia w tym zakresie.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Rezerwacja a umowa deweloperska

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynkundefinedw mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegundefinedłowo w niej określonego. Jest to swoiste zabezpieczenie interesu kupującego mieszkanie na okres, w ktundefinedrym do jego odbioru lub choćby stanu surowego budynku zostało jeszcze dużo do zrobienia.

Skoro umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy to deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje.

Podkreślić należy, że deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mundefinedgł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.

Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskiej.

W tym miejscu wspomnieć należy, że ustawa deweloperska w sposundefinedb bardzo dokładny i skrupulatny określa treść umowy deweloperskiej, zarundefinedwno jej treść, jak i sposundefinedb jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.

W tym miejscu znajdziesz odpowiedź na pytanie czy bezpieczne jest kupowanie mieszkania, jeśli przedsięwzięcie deweloperskie powstaje na gruncie z prawem użytkowania wieczystego.

Zabezpieczenia umowne

Klienci oczywiście mogą negocjować z deweloperem treść umowy rezerwacyjnej. Warto by rozważyć zapisy dotyczące kary umownej w przypadku nie zawarcia przez strony umowy deweloperskiej w terminie wskazanym w umowie rezerwacyjnej.

Zgodnie z art. 483 ustawy Kodeks cywilny Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.

Stosownie do art. 484 tejże ustawy w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Jeśli w umowie rezerwacyjnej miałyby się znajdować zapisy dotyczące kary umownej, to powinno z nich wprost wynikać, kiedy i w jakiej wysokości kara umowna jest należna oraz wskazanie strony, ktundefinedrej taka kara umowna przysługuje. Z zapisundefinedw tych powinni rundefinedwnież wynikać kiedy i w jaki sposundefinedb kara umowna jest płatna. Zapisy dotyczące kar umownych mogą dotyczyć zarundefinedwno dewelopera, jak i klienta w sytuacji gdy nie wykonują obowiązkundefinedw wynikających z umowy rezerwacyjnej.

W tym miejscu dowiesz się na co zwrundefinedcić uwagę przy odbiorze mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie.

Brak zapisundefinedw o karach umownych

Jeśli w umowie rezerwacyjnej nie ma żadnych zapisundefinedw o karach umownych w przypadku nie zawarcia przez strony umowy deweloperskiej w określonym czasie, to takiej kary nie ma. Co prowadzi do tego, że taka kara nie może zostać nałożona na dewelopera ani na klienta.

Zwrundefinedć uwagę na pozwolenie na budowę!

Pamiętać należy, że zawarcie umowy rezerwacyjnej nie oznacza, że klient nabywa własność lokalu mieszkalnego, ktundefinedry jest przedmiotem takiej umowy. Klient jedynie dokonuje rezerwacji, ktundefinedra obarczona jest pewnym ryzykiem. Jeśli klient zawiera umowę rezerwacyjną z ktundefinedrej wynika, że deweloper nie uzyskał jeszcze ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, to w przypadku gdy zbliża się termin zawarcia umowy deweloperskiej, a wyżej wymienionej decyzji jeszcze nie ma, to niemożliwym jest zawarcie umowy deweloperskiej. Dlaczego?

Odpowiedź na to pytanie znajduje się w ustawie deweloperskiej. Zgodnie z art. 22 pkt 10 tejże ustawy umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone.

W tym miejscu dowiesz się jakie zmiany dla nabywcundefinedw lokali wprowadzi nowa ustawa deweloperska.

Stanowisko Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw dotyczące zwrotundefinedw opłaty rezerwacyjnej

Zagadnieniem związanym ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej zajął się Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw. W swoich orzeczeniach sąd wskazał katalog klauzul niedozwolonych (tzw. klauzul abuzywnych), ktundefinedrych zastosowane w umowie rezerwacyjnej zawartej między deweloperem a przyszłym kupującym (konsumentem) doprowadza do powstania po stronie konsumenta uprawienie do żądania ich natychmiastowego usunięcia. Nawet bez ich usunięcia z umowy, te klauzule nie są dla konsumenta wiążące.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw za klauzule niedozwolone zostały uznane m.in. następujące postanowienia umowne:

• undefinedUmowa Developerska zawarta będzie w formie pisemnej w terminie przez Sprzedającego wyznaczonym za powiadomieniem Kupującego z minimum 5-dniowym wyprzedzeniem. W przypadku nie stawienia się Kupującego do umowy w wyznaczonym terminie Sprzedający wyznaczy ponowny termin zawarcia umowy. Nie stawienie się na drugi z wyznaczonych terminundefinedw oznacza, że Sprzedający może odstąpić od zawarcia Umowy Developerskiej z winy kupującego i zatrzymać opłatę rezerwacyjną, o ktundefinedrej mowa w undefined 4 pkt 1undefined (Sąd Okręgowy w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 235/08);
• undefinedSprzedający może odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie, o ktundefinedrym mowa w undefined 3 ust. 1 i ust. 3undefined (Sąd Okręgowy w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 235/08);
• "W przypadku nie zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w okresie obowiązywania niniejszej Umowy i zwrotu Opłaty Rezerwacyjnej przez Realizatora, strony nie będą rościły względem siebie jakichkolwiek roszczeń w sposundefinedb pośredni lub bezpośredni związanych z niniejszą Umową, niezależnie od przyczyn niezawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży" (Sąd Okręgowy w Warszawie -XVII Wydział Gospodarczy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 3739/11);
• undefinedW przypadku niepodpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przedwstępnej umowy sprzedaży w terminie, o ktundefinedrym mowa w par. 4 na skutek nie przystąpienia do umowy przez stronę Rezerwujących, (undefined) sp. z o.o. (undefined) spundefinedłka komandytowa z siedzibą w K. uprawniona będzie do zatrzymania pobranej kaucjiundefined (Sąd Okręgowy w Warszawie XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, sygn. akt: XVII AmC 324/12).

Podpisując umowę rezerwacyjną warto zatem poświęcić trochę czasu na sprawdzenie czy posiada ona wszystkie niezbędne elementy umowy, nie zawiera postanowień niedozwolonych oraz w jaki sposundefinedb kształtowane są kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej.

W przypadku gdy chociażby jeden element umowy budzi nasze wątpliwości powinniśmy podjąć rozmowy z deweloperem w sprawie usunięcia brakundefinedw, bądź nieścisłości zawartych w umowie rezerwacyjnej.