Takiego boomu na grunty budowlane jeszcze nie było

Znalezienie dobrze położonej działki w przyzwoitej cenie to obecnie nie lada wyzwanie.


O czym przeczytasz?

grunty

Zainteresowanie działkami budowlanymi jest ogromne, a ich ceny rosną w tempie dwucyfrowym.

- Deweloperzy, realizujący osiedla jednorodzinne nie nadążają za rosnącym popytem. Widać także ogromne zainteresowanie budową na własny rachunek. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w okresie od stycznia do lipca 2021 r. inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę niemal 65 tys. domów, co - w porównaniu do tego samego okresu przed rokiem - daje wzrost o 20,8 proc. – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Jak dodaje, najwięcej domów przybywa w powiecie poznańskim.

- Intensywną akcję inwestycyjną widać także w powiecie krakowskim, lubelskim, wrocławskim i rzeszowskim. Bardzo duży wzrost liczby budowanych domów odnotowano także w stolicy, gdzie do końca lipca rozpoczęto budowę 535 domów na cele własne, podczas gdy w całym 2020 roku ich liczba wyniosła 559 – mówi Anna Karaś.

Działki budowlane przeżywają oblężenie

budowa domu

O rekordowej popularności domów i - co z tym związane - kolosalnym zapotrzebowaniu na grunty budowlane mówią także pośrednicy.

- Tak dużego zainteresowania jeszcze nie było. W ciągu roku zniknęło większość naszych ofert, które od dłuższego czasu widniały na rynku. Z tego powodu, osoby zainteresowane zakupem działki, mają zdecydowanie mniejszy wybór. Co nie oznacza, że nie da się kupić ziemi pod Warszawą. Ciągle pojawiają się nowe oferty, ale cena jest znacząco wyższa i czas sprzedaży zdecydowanie krótszy, co wiąże się z potrzebą szybkiej decyzji, ponieważ oferta długo nie będzie czekała na kupca – mówi Anna Yakovyshyna z biura nieruchomości WorldWide Life.

Jak wynika z opracowania serwisu Bankier.pl, przygotowanego w oparciu o dane Otodom.pl, w lipcu 2021 r. ceny działek były znacznie wyższe niż wrok wcześniej. Największy wzrost - aż o 36,4 proc. - odnotowano w woj. wielkopolskim. O 35,4 proc. - podrożały działki na Podlasiu, a o 25 proc. - w woj. lubuskim. Także w porównaniu z czerwcem 2021 r. największy wzrost cen zarejestrowano w Wielkopolsce i wyniósł on 5,8 proc.

- Warto pamietać, że popyt na działki charakteryzuje się sezonowością, a więc możliwe, że w okresie zimowym nieco zmaleje, co spowoduje stabilizację cen. Trudno jednak przewidzieć jaki wpływ sezonowość będzie miała w tym roku - mniejsza liczba ofert na rynku może spowodować, że klienci będą starać się "wyłapać" działkę, spełniającą ich kryteria o każdej porze roku – tłumaczy Anna Yakovyshyna.

Znalezienie atrakcyjnego gruntu w dobrej cenie graniczy z cudem

budynki wielorodzinne

Problemy z utrudnionym dostępem do działek budowlanych i ich galopującymi cenami coraz bardziej doskwierają także deweloperom - pokazuje badanie, przeprowadzone przez serwis Dompress.pl.

- Ceny gruntów w ostatnim czasie biją rekordy. W najatrakcyjniejszych miejscach stolicy małopolski za metr trzeba zapłacić nawet 2 tys. zł PUM [powierzchni użytkowej mieszkania]. Przykładowo, działka na Woli Justowskiej to koszt około 3 tys. zł PUM. Ceny działek rosną z uwagi na rosnący popyt oraz ograniczony wybór działek w Krakowie. Wszystkie najatrakcyjniejsze działki są już zajęte, a znalezienie gruntu w centrum miasta jest już mocno utrudnione - mówi Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Wawel Service.

Podobne obserwacje ma Andrzej Gutowski, wiceprezes firmy Ronson Development.

- Ceny działek bardzo mocno wzrosły i obecnie ciężko jest znaleźć grunty, które byłyby optymalne pod względem kosztowym. Rynek nieruchomości działa jak system naczyń połączonych, sprzedawcy działek obserwują obecne zjawisko nierównowagi popytowo-podażowej i reagują w najbardziej opłacalny dla siebie sposób, a więc podwyżką cen. Działki są bardzo trudno dostępne, szczególnie w centrum miast, dlatego sięgamy po tereny inwestycyjne w takich warszawskich dzielnicach jak Ursus, Białołęka, czy Bemowo. Tam jednak mierzymy się z utrudnieniem, jakim jest niedostatecznie rozwinięta infrastruktura, często też brakuje planów zagospodarowania przestrzennego, a w efekcie nasz wkład w przystosowanie takiej działki jest ogromny. Jest to więc kolejny czynnik kosztotwórczy, wpływający na finalną cenę mieszkania - tłumaczy Andrzej Gutowski. 

Jego opinię podziela Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper, który dokładnie wyjaśnia, dlaczego ceny mieszkań galopują.

- Grunty w centrum Krakowa i Wrocławia sięgają dziś - w przeliczeniu na 1 mkw. mieszkania - 3,5 tys. zł netto, zaś na obrzeżach tych miast – 2 tys. zł netto. Tymczasem jeszcze kilka lat temu nie przekraczały 1 tys. zł netto. Należy wziąć pod uwagę, że przygotowanie inwestycji trwa niekiedy 5-7 lat, a koszt kredytowania, utrzymania, podatków od kupionego gruntu to 7 proc. rocznie. Trzeba także doliczyć 8 proc. VAT ponoszony przez klienta przy zakupie mieszkania. Gdy podsumujemy te opłaty, to okaże się, że udział kosztu dziś nabywanych działek w cenie lokali sprzedawanych w przyszłości wyniesie około 3-5 tys. zł/mkw., w zależności od lokalizacji - wylicza Bartosz Kuźniar.

Jak dodaje, koszt dziś uruchamianych budów to około 5,5-6 tys. zł/mkw., czyli około 1,5 tys. zł/mkw. więcej niż jeszcze rok temu, a wydatki na marketing, sprzedaż, obsługę posprzedażową, reklamacyjną, prawną, księgową to kolejne 1,5 tys. zł/mkw. mieszkania.

- Gdy zliczymy te wartości wyjdzie na to, że sam koszt realizacji mieszkań na gruntach dziś nabywanych będzie nieniższy niż około 10-12,5 tys. zł za metr, bez marży dewelopera - mówi Bartosz Kuźniar.

Taka inwestycja wymaga rozwagi 

szukanie wymarzonej działki

Rosnące ceny i deficyt gruntów to tylko niektóre z trudności, z jakimi muszą się mierzyć poszukujący działek budowlanych. Problemów dostarcza im często także nieostrożność i brak wiedzy przy podejmowaniu decyzji zakupowych. Dotyczy to przede wszystkim inwestorów indywidualnych.

- Najpopularniejszym błędem klientów jest brak analizy działki. Klienci często są bardzo ufni i nie weryfikują gruntów, tymczasem zdarza się, że np. właściciele działek rolnych przedstawiają je jako budowlane - mówi Anna Yakovyshyna.

Jak tłumaczy, kupujący powinien zawsze dokładnie przeanalizować plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy, ponieważ to one określają, co można, a czego nie można zrobić na danej działce. Pozostałe, bardzo istotne dokumenty, z którymi należy się zapoznać to Księga Wieczysta i wypis z rejestru gruntów.

- Kolejną ważną rzeczą, o której nie można zapomnieć jest sprecyzowanie naszych potrzeb. Powinniśmy określić, w jakim domu chcielibyśmy zamieszkać, w jakiej okolicy, jak musi wyglądać teren, droga dojazdowa itp. Ze względu na to, że każda działka ma jakieś ograniczenia, wynikające z planu zagospodarowania czy warunków zabudowy, może się okazać, że nie spełnia ona naszych oczekiwań teraz albo w przyszłości. Myślę, że powinno się inwestować w grunt bardzo ostrożnie. W obecnej chwili przepisy są nam znane, ale z czasem mogą się zmienić, dlatego kupując działkę, nieobjętą planem zagospodarowania, należy niezwłocznie zorganizować wszystkie niezbędne dokumenty, a więc warunki zabudowy czy pozwolenia na budowę - mówi Anna Yakovyshyna.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement