Prawdziwe wzrosty cen mieszkań dopiero przed nami

Okazuje się, że odwlekanie decyzji o zakupie własnego "M" może się nie opłacić.


O czym przeczytasz?

Jakie mieszkania kupujemy

Po delikatnym spadku cen ofertowych mieszkań w grudniu 2020 r., w styczniu 2021 r. znów doszło do wzrostów. Stawki za metr w największych polskich miastach poszły w górę o średnio 1,1 proc. – wynika z najnowszych danych Cenatorium. Zwyżki o ponad 1 proc. odnotowano w Łodzi, Krakowie i Poznaniu. Najbardziej stabilnie było natomiast w Gdańsku i Gdyni, gdzie ceny podniosły się odpowiednio o: 0,1 i 0,25 proc. 

Podwyżki dopiero przed nami 

Wbrew oczekiwaniom wielu, pandemia COVID-19 nie obniżyła cen mieszkań. Co więcej, wiele wskazuje na to, że okres poważniejszych zwyżek dopiero przed nami. Powodów jest kilka. Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska, wymienia wśród nich nowe warunki techniczne, jakie weszły w życie od 1 stycznia 2021 r.

- Przyniosą z pewnością kolejne podwyżki cen mieszkań, z uwagi na wzrost kosztów budowy – twierdzi Michał Kubicki.

Mieszkania mogą zdrożeć także w związku z utworzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Według Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, nie ma wątpliwości, że składka zostanie przerzucona na klientów, co w praktyce oznaczać będzie podwyżkę cen mieszkań o około 1 proc. 

Być może niektórzy wzięli sobie do serca fakt, że ceny najprawdopodobniej będą szły w górę, gdyż zainteresowanie zakupem jest naprawdę spore.

- W styczniu odnotowaliśmy dwa razy więcej kontaktów ze strony klientów w porównaniu do grudnia 2020 r., który i tak był bardzo dobry, biorąc pod uwagę okres świąteczno-noworoczny. Popyt jest wysoki ze strony klientów, którzy chcą ochronić swój kapitał przed inflacją i lokują oszczędności na rynku nieruchomości. Sporą grupę klientów stanowią jednak także osoby, które kupują mieszkanie dla siebie – mówi w sondzie, przeprowadzonej przez serwis Dompress.pl - Andrzej Oślizło, prezes firmy Develia.

Jak wynika z jego obserwacji, do biur sprzedaży wracają osoby, które wstrzymywały się z zakupem mieszkania ze względu na niepewność, związaną z pandemią. Ta część nabywców obserwowała rynek i czekała na rozwój sytuacji oraz złagodzenie polityki kredytowej banków, a być może również spadek cen.

- Rynek nieruchomości okazał się stabilny nawet w obliczu pandemii. Popyt na mieszkania na niektórych rynkach lokalnych przewyższa podaż, dlatego na ten moment nie ma przestrzeni dla spadku cen, a wręcz przeciwnie – twierdzi Andrzej Oślizło.

Inwestowanie w nieruchomości coraz bardziej kuszące 

Eksperci nie mają wątpliwości - rynek mieszkaniowy w obliczu wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych wciąż przyciąga nowy kapitał.

A gdzie najlepiej inwestować?

- Moim zdaniem w mniejszych miastach, gdzie w perspektywie długoterminowej ceny mają dużą przestrzeń do wzrostów. Jeszcze rok temu były to np. Kielce, a dziś mam na myśli np. Zieloną Górę, gdzie podaż mieszkań jest niewielka, popyt na nowe lokale - wysoki, a ceny wciąż nie sięgają nawet 5,5 tys. złotych za 1 mkw. Jednocześnie poziom wynagrodzeń w Zielonej Górze jest zbliżony np. do tego, notowanego w Kielcach. Warto także pomyśleć o działkach pod zabudowę mieszkaniową w aglomeracjach podmiejskich i miastach, gdzie planowane są duże inwestycje infrastrukturalne. Dla przykładu, średnia cena działki pod zabudowę mieszkaniową w Wawrze, w okolicy Południowej Obwodnicy Warszawy jeszcze w 2019 roku kształtowała się na poziomie 377 zł/mkw., a w 2020 roku, kiedy nastąpiło otwarcie nowej trasy, ceny wzrosły do 434 zł/mkw. Oznacza to wzrost na poziomie 15 proc. rocznie tłumaczy Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Według Szymona Gila, maklera papierów wartościowych, zakładając spodziewany dalszy wzrost cen nieruchomości zarówno działki jak i mieszkania wydają się ciekawymi inwestycjami.

- Częściowo działają na nie jednak różne czynniki. Mieszkania w dużych miastach – w wyniku studiów i pracy w przynajmniej częściowym modelu home office oraz aktualnych ograniczeniach w przemieszczaniu ludzi – są dalej ciekawą inwestycją, ale istnieje kilka czynników przemawiających za spadkiem rentowności najmów. Prawdopodobnie nie odstraszy to inwestorów, ponieważ niższa rentowność najmu i tak będzie znacznie wyższa - przynajmniej w krótkim i średnim terminie - niż oprocentowanie lokat i depozytów w bankach. Natomiast działki na obrzeżach i w okolicach dużych miast wydają się ciekawą propozycją inwestycyjną. W głównej mierze takie czynniki jak: częściowy model pracy home office, niższa potrzeba przebywania w centach miast oraz lockdown, pokazujący wielu osobom, że życie w centrum nie jest koniecznie –  mogą wpłynąć na „wypływ” ludzi z centrum miast na ich obrzeża do np. bliźniaków, szeregowców, domów jednorodzinnych, tym samym powodując wzrost cen działek - tłumaczy Szymon Gil.

Szukamy mniejszej powierzchni, ale z większą liczbą pokoi 

A jakimi mieszkaniami interesujemy się najbardziej? Z najnowszych danych portalu obido.pl wynika, że znacząco wzrosło zapotrzebowanie na dodatkowe pomieszczenie w mieszkaniach.

Co ciekawe, nie zawsze wiąże się to ze zwiększeniem preferowanego metrażu. Badania pokazują, że przeciętna minimalna powierzchnia, jakiej oczekują kupujący zmniejszyła się. Częściej pytamy natomiast o większą liczbę pokoi. Jest to szczególnie widoczne w przypadku rodzin z dziećmi, które coraz częściej poszukują mieszkań 4-pokojowych, a nie głównie 3-pokojowych, jak to było dotychczas.

Jak wynika z raportu, przygotowanego przez firmy JLL i obido.pl, w ostatnich miesiacach najbardziej zmieniły się natomiast preferencje nabywców względem dostępu do prywatnej przestrzeni zewnętrznej, czyli tarasu, balkonu, ogródka, które stały się jedną z najważniejszych cech mieszkania lub domu. Za "szczególnie ważne" uznała je ponad połowa badanych.

Druga ważna zmiana dotyczyła prywatnej przestrzeni do pracy oraz przestrzeni do nauki dla dzieci. Dodatkowy pokój jako "szczególnie ważny" określiło 37 proc. ankietowanych, podczas gdy przed wybuchem pandemii COVID-19, odsetek ten wynosił zaledwie 19 proc.

Co ciekawe, najważniejsza dotychczas zaleta mieszkania – bliskość transportu publicznego – spadła na 10. miejsce w rankingu ważności. Na niższą pozycję została "zepchnięta" przez dostęp naturalnego światła, bliskość parku, jakość powietrza, ciszę i szerokopasmowy internet.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować