Zamiana mieszkania komunalnego.

Mieszkanie komunalne nie należy do prywatnego właściciela, a do gminy, która w granicach prawa nim zarządza. Czy zatem najemcy lokali mogą w jakikolwiek sposób rozporządzać mieszkaniem, które zamieszkują? Czy jest możliwa jego zamiana?


O czym przeczytasz?

Mieszkanie.

Istnieje legalna definicja mieszkania, którą możemy znaleźć w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z rozporządzeniem

mieszkanie jest zespołem pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego.

Wyróżniamy następujące formy mieszkań:

  • spółdzielcze,
  • komunalne,
  • społeczno-czynszowe – inaczej TBS,
  • własności – inaczej zwane hipotecznym,
  • zakładowe.

Czym jest mieszkanie komunalne?

Mieszkania komunalne są własnością gminy i powinny być przeznaczone dla osób, które z uwagi na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na wolnym rynku.

Przyznanie prawa do  lokalu traktuje się jako formę pomocy socjalnej. Z uwagi na ogólną sytuację ekonomiczną panującą w Polsce, zapotrzebowanie na mieszkania komunalne jest ogromne, mimo, że mieszkania komunalne charakteryzują się gorszym standardem i słabszym wykończeniem aniżeli mieszkania własnościowe.

Jednakże ich niewątpliwą zaletą jest to, że są wykańczane „pod klucz”, zatem posiadając meble, można po otrzymaniu mieszkania w zasadzie od razu w nim zamieszkać. Niebagatelne znaczenie ma również to, że są znacznie tańsze aniżeli mieszkania dostępne z rąk deweloperów czy prywatnych właścicieli. 

Mieszkanie komunalne czy socjalne? Podobieństwa i różnice

Chociaż zarówno mieszkania komunalne, jak i mieszkania socjalne (tzw. lokale socjalne) należą do gminy, nie są one tym samym w rozumieniu prawa.

Mieszkania komunalne bowiem niczym nie odbiegają standardom mieszkań, które  można kupić na zasadach wolnorynkowych.

Natomiast mieszkania socjalne to najczęściej lokale o tzw. obniżonym standardzie, które nierzadko mają np. części wspólnie (tj. kuchnię do dyspozycji kilku obcych osób, wspólne łazienki), pokoje przechodnie, czy pokoje wymagające remontu. Często też mieszkania socjalne znajdują się w starej zabudowie, zlokalizowanej na obrzeżach miast.

Komu przysługuje lokal komunalny?

Lokal komunalny ma służyć przede wszystkim tym, którzy nie są w stanie zapewnić sobie mieszkania na wolnym rynku, z uwagi na trudną sytuację materialną czy rodzinną. Decydując o przyznaniu lokalu, samorządy biorą pod uwagę dochód gospodarstwa domowego, jednakże nie może on być zbyt niski, ponieważ to nie gwarantuje, że lokator będzie terminowo opłacać czynsz.

Dochód nie może być również  wysoki, albowiem w opinii urzędników może umożliwić zakup lub wynajęcie nieruchomości na wolnym rynku. Istotne jest również, by osoba wnioskująca o mieszkanie nie posiadała innej nieruchomości mieszkalnej.

Ponadto, należy wykazać, że gmina, w której osoba ubiega się o lokum, jest miejscem jej stałego pobytu. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że gmina w uchwale może określić dodatkowe warunki jakie należy spełnić.

Prawa i obowiązki najemcy mieszkania komunalnego

Posiadanie mieszkania komunalnego jest obwarowane pewnymi prawami, ale też obowiązkami.

Przede wszystkim najemca lokalu komunalnego nie może pozostać „bez dachu nad głową”. W przypadku, gdy bez własnej winy lokator nie może mieszkać w lokalu komunalnym przyznanym mu przez gminę, to na gminie ciąży obowiązek przydzielenia mieszkania zastępczego.

Istnieją jednak sytuację, gdy gmina może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu, np. z uwagi na zaległości czynszowe lub utratę prawa do zajmowania mieszkania komunalnego, np. w związku ze wzrostem dochodów.

Najemca musi ponadto pamiętać, że mimo, iż ma prawo do zajmowania lokalu, to również ciążą na nim pewne obowiązki.

Przede wszystkim zobowiązany jest do terminowej zapłaty czynszu. Każda gmina samodzielnie ustala wysokość czynszu, którego podstawą jest tzw. wartość odtworzeniowa lokal.

Ponadto należy pamiętać, że mimo, iż lokator zajmuje lokal, to wciąż gmina pozostaje jego właścicielem, dlatego to gmina decyduje np. o możliwości przeprowadzenia remontu. Oczywiście nie chodzi tu o drobne, codzienne naprawy, tylko o decyzje, które znacząco wpływają na wygląd lokalu. 

Czy możliwa jest zamiana mieszkania komunalnego?

Transakcja zamiany mieszkania podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc z dnia 21 czerwca 2001 roku, a także uchwałom rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Działające w strukturach zarządów komunalnymi zasobami lokalowymi zespoły zajmują się realizacją programu zamiany mieszkań tam, gdzie przynajmniej jeden z lokali należy do miasta. Pracę, obowiązki i działania gminy reguluje wymieniona wyżej ustawa.

Zgodnie z jej zapisami gmina ma zapewniać lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, zaspakajając potrzeby mieszkaniowe rodzin o niskich dochodach. Transakcja zamiany lokalu, nie jest zamknięta w granicach miasta, a to oznacza, że najemcy mogą zamienić się mieszkaniami w różnych miejscowościach.

Niezbędna jest jednak zgoda właściciela lokalu, czyli gminy adekwatnej do lokalizacji danej nieruchomości. Na zamianę mieszkania może zdecydować się każdy, kto posiada tytuł prawny do lokalu stanowiącego przedmiot zamiany i nie posiada zadłużenia w opłatach. Samo zaleganie z płatnościami za mieszkanie nie przekreśla szans na zamianę lokalu, pod warunkiem znalezienia partnera do zamiany, który zdecyduje się pokryć część lub całość zadłużenia.

W tym miejscu przeczytasz na temat dziedziczenia mieszkania komunalnego.

Procedura zamiany mieszkania

Przede wszystkim, w celu zgłoszenia chęci zamiany lokalu na inny należy wypełnić właściwy formularz i dołączyć niezbędne dokumenty m.in.:

  • świadczące o posiadanym tytule prawnym do zajmowanego lokalu;
  • zgoda spółdzielni na dokonanie zamiany; zaświadczenie o wysokości lub braku zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu;
  • protokół zdawczo-odbiorczy lub rzut lokalu,
  • akt małżeństwa/akt zgonu współmałżonka albo wyrok rozwodowy.

Dokładna lista dokumentów, które należy przedłożyć do zamiany mieszkania znajduje się na stronie internetowej właściwego urzędu miasta. Po wypełnieniu formularza następuje rejestracja prze urzędnika.

Baza ogłoszeń

W ogólnie dostępnej bazie ogłoszeń nie są podawane informacje, które mogłyby zidentyfikować osobę poszukującą mieszkania na zamianę. Szczegółowe informacje, w tym adres lokalu, posiada pracownik wydziału urzędu miasta.

Kiedy już uda się znaleźć najciekawsze oferty wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy, należy zgłosić się do pracownika odpowiedzialnego za zamiany mieszkań. Należy pamiętać, że najemcy lokali komunalnych nie muszą ograniczać się wyłącznie do poszukiwań lokali już przez kogoś zajmowanych. Po wyrażeniu chęci zamiany, pod pewnymi warunkami, mogą skorzystać z wolnych lokali, jeżeli takimi dysponuje gmina.

Następnie następuje proces oglądanie mieszkań. Jeśli mieszkanie nie spodoba się jednej ze stron, nie dochodzi do transakcji zamiany i wraca się do poszukiwania ofert. Jeśli lokale spełnią oczekiwania kontrahentów, składa się wniosek o zamianę na wypełnionym formularzu i dołącza jeszcze kilka dokumentów.

Nowe lokum

Po dopełnieniu formalności najemcy lokali komunalnych muszą ustalić termin objęcia nowego mieszkania z zarządcą lokali (ale dopiero po okazaniu dowodu wpłaty kaucji), a także termin przekazania dotychczas zajmowanego lokum (po wymeldowaniu wszystkich osób i uregulowaniu opłat za lokal do dnia jego opuszczenia).

Kończącym etapem procesu zamiany lokalu z zasobów mieszkalnych gminy jest podpisanie umowy najmu w siedzibie zarządu mieszkaniami po uprzednim przedłożeniu niezbędnych dokumentów.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement