Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami undefined umowa pośrednictwa
Kwestie związane z pośrednictwem w handlu nieruchomościami reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisami ustawy, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umundefinedw:
- nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
- nabycia lub zbycia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
- innych niż ww. umowy, ktundefinedrych przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umundefinedw nabycia lub zbycia nieruchomości, własnościowego spundefinedłdzielczego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa najmu lub dzierżawy nieruchomości, a przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia tych umundefinedw, natomiast zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.
Zakres umowy pośrednictwa i jej wykonywanie
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa, zwana umową pośrednictwa. Umowa pośrednictwa określa prawa i obowiązki stron, a jej regulacje mają charakter zbliżony do umowy agencyjnej. W ramach umowy o pośrednictwo chodzi o dokonywanie czynności faktycznych.
Pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem jego działań nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunkundefinedw, w ktundefinedrych zawarcie umowy jest możliwe z udziałem samych zainteresowanych, a prawo do wynagrodzenia nabywa tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 05 grudnia 2013 r., sygn. akt: V CSK 33/13).
Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Natomiast tutaj wzundefinedr umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości wraz z omundefinedwieniem.
Publikacja ogłoszenia o sprzedaży mieszkania bez wiedzy jego właściciela undefined podstawowe kwestie
Publikacja przez pośrednika ogłoszenia o sprzedaży mieszkania bez wiedzy i zgody jego właściciela stanowi działanie sprzeczne z prawem, naruszające zasady etyki zawodowej. Jeszcze do niedawna sprzeczne z zasadami wykonywania zawodu działanie pośrednika mogło doprowadzić do orzeczenia wobec niego kary dyscyplinarnej.
Obecnie jednak z uwagi na uchylenie przez ustawodawcę regulacji związanych z odpowiedzialnością dyscyplinarną pośrednikundefinedw nieruchomości (art. 183 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), możliwość ukarania pośrednika za działanie sprzeczne z zasadami wykonywania zawodu stało się ograniczone.
Problem ograniczonej możliwości pociągnięcia pośrednika nieruchomości do odpowiedzialności pogłębia rundefinedwnież likwidacja Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz zniesienie konieczności uzyskania państwowej licencji do wykonywania zawodu.
Deregulacja zawodu, jak i zniesienie licencji państwowych spowodowało, że powstrzymanie nielegalnych działań pośrednikundefinedw nieruchomości, m.in. polegających na publikowaniu ofert mieszkań bez zgody ich właścicieli stało się znacznie utrudnione.
Odpowiedzialność pośrednika nieruchomości za opublikowanie oferty mieszkania bez zgody właściciela
Mimo deregulacji zawodu i zniesieniu licencji państwowych m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości wprowadziła własne, branżowe licencje dla pośrednikundefinedw nieruchomości.
Osoba, ktundefinedra otrzymała licencję od Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości obowiązana jest do przestrzegania Kodeksu Etyki Zawodowej Pośrednikundefinedw w Obrocie Nieruchomości i Zarządcundefinedw Nieruchomości, ktundefinedry obowiązuje od 01 stycznia 2014 r.
Kodeks ten w undefined 3 wskazuje, że pośrednik obowiązany jest do wykonywania zawodu zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisundefinedw prawa oraz kodeksu etyki zawodowej, ze szczegundefinedlną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych działalności.
Jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami opublikuje ogłoszenie o sprzedaży mieszkania bez wiedzy lub zgody jego właściciela, to należy uznać, że jego działanie jest niezgodne z prawem. W takiej sytuacji właściciel mieszkania może wystąpić do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości ze stosowną skargą na pośrednika, ktundefinedry dopuścił się działania nieodpowiadającemu prawu. Po przenalizowaniu sprawy i uznaniu winy pośrednika, PFRN może odebrać mu licencję.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Publikacja oferty mieszkania bez umowy pośrednictwa
Zamieszczenie oferty sprzedaży nieruchomości bez uprzednio zawartej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powoduje, że pośrednik dopuszcza się naruszenia art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z ktundefinedrym zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.
Powyższe zachowanie naruszenie undefined 17 standardundefinedw zawodowych pośrednikundefinedw w obrocie nieruchomościami opublikowanych w komunikacie Ministra Infrastruktury z dnia 18 marca 2009 r. w sprawie uzgodnienia standardundefinedw zawodowych pośrednikundefinedw w obrocie nieruchomościami, w myśl ktundefinedrego pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie pisemnej umowy pośrednictwa zawartej z zamawiającym, jak rundefinedwnież undefined 19 standardundefinedw zawodowych pośrednikundefinedw w obrocie nieruchomościami, zgodnie z ktundefinedrym pośrednikowi nie wolno reklamować - ogłaszać do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości, co do ktundefinedrych nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa poza przypadkami, ktundefinedre wynikają z umundefinedw zawartych pomiędzy pośrednikami lub przedsiębiorcami (wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt: VI SA/Wa 394/14).
Publikacja oferty mieszkania przez pośrednika nieruchomości a przepisy RODO
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, zabronione jest korzystanie przez pośrednika nieruchomości z ofert zamieszczanych w Internecie przez właścicieli mieszkań, jeśli zastrzeżono w nich sprzedaż bezpośrednią.
W przepisach o pośrednictwie, pośrednik w obrocie nieruchomościami może działać na rzecz ściśle określonej osoby wskazanej w umowie (sprzedającego lub kupującego). Podstawą przetwarzania danych jest zatem umowa zawierana pomiędzy pośrednikiem, a klientem.
W wypadku, gdy pośrednik opublikuje ofertę sprzedaży mieszkania, zastrzeżoną jako undefinedbezpośredniaundefined, właściciel ktundefinedrego interesy zostały w ten sposundefinedb naruszone może wystąpić do Urzędu Ochrony Danych Osobowych z żądaniem zaprzestania nielegalnego wykorzystywania oferty i przetwarzania danych. W ramach powadzonego postępowania, UODO może nałożyć na pośrednika odpowiednią karę. Wystąpienie do UODO jest działaniem dobrowolnym. Zamiast wystąpienia do UODO, właściciel może rundefinedwnież zadecydować o wystąpieniu bezpośrednio do sądu z pozwem o odszkodowanie w trybie art. 82 RODO.
Jeśli jednak pośrednik w obrocie nieruchomościami podejmuje się regularnych praktyk polegających na udostępnianiu ofert sprzedaży mieszkań zastrzeżonych jako undefinedbezpośrednieundefined, naraża się na zarzut posługiwania się nielegalną bazą danych. W takim przypadku pośrednik może zostać pociągnięty
do odpowiedzialności z tytułu popełnienia przestępstwa nielegalnego przetwarzania danych osobowych (art. 107 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r.o ochronie danych osobowych).
Dochodzenie roszczeń przez klienta
W przypadku, gdy osoba korzystająca z usług pośrednika poniosła szkodę (straty) wskutek jego działania lub zaniechania, może dochodzić naprawienia szkody od jego ubezpieczyciela. Posiadanie ubezpieczenia OC jest obowiązkiem każdego pośrednika. W celu wyegzekwowania obowiązku posiadania OC wprowadzono kary administracyjne za jego nieposiadanie.
Zgłoszenie szkody wymaga przygotowania stosownych dokumentundefinedw uzasadniających roszczenie i wskazujących zaniedbania pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kieruje je do pośrednika i jego ubezpieczyciela.
Co bardzo ważne, musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy niewłaściwym zachowaniem pośrednika oraz jego odpowiedzialnością i powstałą szkodą. Należy mieć na względzie, że zgodnie z ogundefinedlną zasadą Kodeksu cywilnego ciężar dowodu spoczywa na osobie, ktundefinedra wywodzi z niego skutki prawne, czyli w tym przypadku na kliencie.
Opisana powyżej odpowiedzialność zawodowa posiada charakter kontraktowy wynikający z art. 471 KC, gdzie stoi, że odpowiada on za szkody wyrządzone przy realizacji zawartej umowy pośrednictwa. Dlatego też, zarundefinedwno z punktu widzenie klienta, jak i samego agenta właściwie opisany zakres umowy jest tak istotny.
Potwierdza to Sąd Najwyższy, ktundefinedry w swoim orzeczeniu wskazuje, że ze względu na ogundefinedlnikowość regulacji w zakresie przedmiotowych cech umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zasadnicze znaczenie dla określenia zakresu obowiązkundefinedw pośrednika ma konkretna umowa stron (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2009 r, Izba Cywilna, IV CSK 138/09).
Jednocześnie nie można zapomnieć o odpowiedzialności pośrednika za szkody wyrządzone poza realizacją zawartej umowy, czyli za czyny niedozwolone i odpowiedzialność deliktową wynikającą z artykułu 415 KC. Zasada ogundefinedlna mundefinedwi, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
