Odpowiedzialność pośredników w obrocie nieruchomościami. Muszą być ubezpieczeni. Jak dochodzić swoich roszczeń?

Wzrost popytu na profesjonalne usługi pośrednictwa wynika ze świadomości klientów, ale powoduje to większe oczekiwania, a to przekłada się na więcej roszczeń. Jak pośrednik może się bronić, a jak klient dochodzić swoich roszczeń?


O czym przeczytasz?

Pośrednik czyli agent

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami początkowo było działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników czyli przez osoby fizyczne, które uzyskały stosowną licencję. Wymogi z biegiem lat się piętrzyły, aż w szczytowym momencie konieczne było zdanie specjalnego egzaminu czy posiadanie wykształcenia wyższego i obowiązek ukończenia studiów wyższych.

Tzw. ustawa deregulacyjna (weszła w życie w 2013 r.) usunęła znakomitą większość przepisów, które nakreślały obowiązki i ramy działania pośredników i przepisów dotyczących zarządców nieruchomości, w tym zlikwidowano obowiązek posiadania stosownych licencji zawodowych u pośredników i zarządców nieruchomości.

Natomiast na mocy zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2017 r. wprowadzono do art. 179a i 179b, gdzie zdefiniowano pojęcie pośrednika i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tym razem ustawodawca umieścił w tejże definicji przedsiębiorców, natomiast zakres czynności pozostał ten sam. Powyższe zmiany do ustawy stanowią pewien zwrot co do wcześniejszych procesów o charakterze deregulacyjnym.

I tak zgodnie z ww. ustawą

pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Obok wielu renomowanych biur nieruchomości istnieją tysiące małych biur i pojedynczych osób świadczących legalnie usługi w pośrednictwie obrotu nieruchomościami. Nierzadko jest to pośrednictwo ograniczone do określonej miejscowości czy grupy zawodowej, a nawet korporacji.

Osoby, które chcą wynająć lokal, dom, sprzedać lub kupić potrzebują często fachowej i skomplikowanej wiedzy. Dlatego potrzebują pomocy pośrednika. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami jest największą polską organizacją samorządu gospodarczego zrzeszającą przedsiębiorców – także indywidualnych – związanych z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami oraz zarządzaniem nimi.

W okresie pandemii to zapotrzebowanie dodatkowo wzrosło, ponieważ pojawiła się potrzeba np. pomocy przy rozwiązaniu umów najmu, czy szukania – co jest wyjątkowo trudne – nowych najemców, a to wszystko na odległość.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami, nazywany także często agentem nieruchomości musi spełniać wymogi określone w ustawie, gwarantować rzetelne wykonywanie zawodu, mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą (indywidualnie) oraz posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania zawodu.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w ujęciu prawa

Jak już wspomniałem czynności pośrednictwa mają zmierzać do zawarcia między osobami trzecimi umów określonego rodzaju. Choć nie wynika to wprost z brzmienia przepisów, to większość doktryny jak i praktyka pokazują, iż umowy pośrednictwa mają charakter „umów o doprowadzenie do sukcesu”.

Samo prowadzenie czynności zmierzających do zawarcia umowy nie skutkuje automatycznie faktem zajścia tego zdarzenia. Z drugiej strony, pośrednik może nie wykonać żadnych czynności, a dojdzie do przeniesienia praw do nieruchomości. Agent może także wykonać jedynie część określonych czynności ograniczając swoją działalność w umowie pośrednictwa jedynie do umieszczenia danych do sprzedaży w serwisach internetowych i to także może doprowadzić do skutku w postaci przeniesienia praw do nieruchomości.

Doktryna wskazuje także, że nazwa "pośrednictwo w obrocie nieruchomościami" upraszcza w pewien sposób zakres czynności pośrednictwa. Obrót bowiem oznacza przeniesienie własności, co stanowi jeden z najistotniejszych, aczkolwiek nie jedynych, przedmiotów pośrednictwa. Stąd też rozszerzenie zawartej w art. 179b definicji o inne prawa do nieruchomości.

Stosownie do art. 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Wzory umów pośrednictwa kupna nieruchomości wraz z omówieniem znajdziesz w tym miejscu, a pośrednictwa sprzedaży tutaj.

Odpowiedzialność pośrednika

Niezależnie czy wymogi zostania agentem były wyśrubowane, czy ograniczały się do minimu, wszystkie regulacje prawne zostały wprowadzone w interesie klientów. Dzięki temu każdy ewentualny poszkodowany będzie mógł łatwiej dochodzić swoich roszczeń i odszkodowania za popełnione przez agenta błędy przy wykonywaniu umowy pośrednictwa.

Jak wspomniałem, posiadanie ubezpieczenia OC jest obowiązkiem każdego pośrednika. W celu wyegzekwowania obowiązku posiadania OC, które jest obowiązkowe, wprowadzono kary administracyjne za jego nieposiadanie.

Kto prowadzi działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia podlega karze pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie (czyli od ponad 8 do ponad 20 000 zł).

Dochodzenie roszczeń przez klienta

W przypadku, gdy osoba korzystająca z usług pośrednika poniosła szkodę (straty) wskutek jego działania lub zaniechania, może dochodzić naprawienia szkody od jego ubezpieczyciela. Zgłoszenie szkody wymaga przygotowania stosownych dokumentów uzasadniających roszczenie i wskazujących zaniedbania pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kieruje je do pośrednika i jego ubezpieczyciela.

Co bardzo ważne, musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy niewłaściwym zachowaniem pośrednika oraz jego odpowiedzialnością i powstałą szkodą. Należy mieć na względzie, że zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego ciężar dowodu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne, czyli w tym przypadku na kliencie.

Opisana powyżej odpowiedzialność zawodowa posiada charakter kontraktowy wynikający z art. 471 KC, gdzie stoi, że odpowiada on za szkody wyrządzone przy realizacji zawartej umowy pośrednictwa. Dlatego też, zarówno z punktu widzenie klienta, jak i samego agenta właściwie opisany zakres umowy jest tak istotny.

Potwierdza to Sąd Najwyższy, który w swoim orzeczeniu wskazuje, że ze względu na ogólnikowość regulacji w zakresie przedmiotowych cech umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zasadnicze znaczenie dla określenia zakresu obowiązków pośrednika ma konkretna umowa stron (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2009 r, Izba Cywilna, IV CSK 138/09).

Jednocześnie nie można zapomnieć o odpowiedzialności pośrednika za szkody wyrządzone poza realizacją zawartej umowy, czyli za czyny niedozwolone i odpowiedzialność deliktową wynikającą z artykułu 415 KC. Zasada ogólna mówi, że

kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC agenta

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Ubezpieczenie to zabezpiecza wszystkie procesy działalności pośrednika podejmowane na podstawie umowy zawartej pomiędzy pośrednikiem a jego klientem. Do posiadania obowiązkowego ubezpieczenia zawodowego OC zobowiązani są wszyscy prowadzący jednoosobowe działalności jak również  inne podmioty o innych charakterze działalności, np. spółki kapitałowe.

Zakres obowiązkowego ubezpieczenia OC musi być zgodny z rozporządzeniem ministra finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz.U. z 2019 r., poz. 804), a suma gwarancyjna musi wynosić 25 000 euro w ubezpieczeniu rocznym.

Oczywistym wydaje się, że minimalna suma gwarancyjna dla tego typu branży jest dalece nieadekwatna. Dlatego też większe biura nieruchomości, spółki zatrudniające po kilku lub kilkunastu agentów, zdecydowanie powinny rozważyć wykupienie ubezpieczenia OC nadwyżkowe, nawet do kilku milionów złotych. Zgodnie z ustawą o obrocie nieruchomościami oraz wymienionym wyżej rozporządzeniem ministra finansów OC obejmować musi również szkody wyrządzone przez osoby działające pod nadzorem pośrednika, także pracowników biura nieruchomości niebędących pośrednikiem. U większości ubezpieczycieli sumę gwarancyjną można zwiększać w dowolnym momencie już w czasie trwania ubezpieczenia.

Ważnym obowiązkiem jest dołączenie do każdej zawartej umowy o świadczenie usług w zakresie obrotu nieruchomościami kopii polisy potwierdzającej wykupienie właściwego OC. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niezwłocznie informuje stronę umowy pośrednictwa o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.

Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił powyższych obowiązków, strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Ubezpieczenie OC pośrednika obrotu nieruchomościami obejmuje wszystkie szkody związane z wykonywaniem pośrednictwa na podstawie zawartych umów i nie istnieje żadna możliwość umownego ograniczenia tej odpowiedzialności, w tym odpowiedzialności ubezpieczyciela.

Ważne! Zgodnie z rozporządzeniem do ustawy ubezpieczenie OC agenta nie obejmuje szkód:

  • polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;
  • polegających na zapłacie kar umownych;
  • powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować