Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości. Na co zwrócić uwagę? Wzór w załączeniu.

Chcesz kupić nieruchomość. Zamierzasz to zrobić przy pomocy profesjonalisty. Jak napisać umowę pośrednictwa? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy jej tworzeniu lub podpisywaniu?


O czym przeczytasz?

Po co ci umowa?

Umowę zawiera się na złe czasy to, wiadomo.  Dopóki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowód dla innych - głównie dla sądów, wskazać, że któraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami. Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wówczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, która nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krótka, spójna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, które ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie próbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, który mówi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi. Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, które wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone – jak sama nazwa wskazuje – w celu zabezpieczenia postanowień istotnych.  Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, które nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśród nich takie, które dotyczą kwestii „technicznych” danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, które wiążą – przy ewentualnym sporze – sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy. 

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załączników pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny. 

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umów polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny). Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami. Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami  to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości - co musisz wiedzieć

Oprócz wyżej wymienionych elementów umowy zwróć uwagę na:

  • Prawo do nieruchomości

Jak we wszystkich umowach w obrocie nieruchomościami zasadnym jest sprawdzenie (i odebranie stosownego oświadczenia) czy strona posiada, a jeśli tak to jakie, prawo do danej nieruchomości. Czy sprzedajesz, bierzesz najem, czy chcesz zamówić usługę związaną z nieruchomością – najważniejszy jest tytuł do niej.

W przypadku prawa własności sprawdź je w aktualnej księdze wieczystej (KW), co można zrobić online. Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W przypadku, gdy podmiot włada nieruchomością, a z KW wynika, że nie jest właścicielem należy sprawdzić jaki jest jego status. Czy jedynie reprezentuje właściciela (wówczas sprawdź jego pełnomocnictwo) czy posiada jakieś prawo (np. jest najemcą czy użytkownikiem), wtedy pamiętaj o sprawdzeniu umowy dającej takie prawo.

  • Odpowiednie kwalifikacje agenta

Co prawda od kilku lat pośrednik może wykonywać swój zawód bez prawnie wymaganych kwalifikacji czy wpisu do rejestu, ale zbadać w miarę możliwości choćby jego reputację i doświadcznie. Dobrze też zobaczyć jego portfolio, żeby już na wstępie mieć pewność w przedmiocie stosownej wiedzy i doświadczenia osoby, której powierzamy tak ważną dla nas misję zbycia lub nabycia nieruchomości.

  • Przedmiot umowy

Do umowy o wykonania umowy pośrednictwa stosuje się regulacje z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
4) innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Uwaga! Forma elektroniczna jest tu w rozumieniu KC czynnością prawną w postaci elektronicznej opatrzonej podpisem elektronicznym, certyfikowanym. To ważne dla relacji z klientem "internetowym".

W przypadku umowy pośrednictwa pamiętaj o bardzo szczegółowym opisaniu zarówno tej nieruchomości, a także o opisaniu w sposób wyraźny samego zakresu czynności pośtednika. Sposoby szukania ofert, kontrahentów, przestrzeń w jakiej będzie się poruszał.

  • Wykonanie umowy

Pośrednik zobowiązany jest do wykonania wszystkich usług zgodnie z postanowieniami umowy i w terminach w niej określonych. Powinien wykonywać umowę zgodnie z wymaganiami zleceniodawcy i przepisami prawa, w tym posiadać aktywną umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Umowa powinna przewidywać dokładny sposób zapłaty wynagrodzenia, jesgo termin, a także odnieść się do kręgu osób, których udział w transakcji będzie wiązał się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia.

Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości - uważaj na

  • Pośrednik jako podmiot będący przedsiębiorcą (reputacja, doświadczenie)
  • Zakres czynności umowy pośrednictwa
  • Ubezpieczenie OC agenta
  • Forma pisemna lub elektroniczna umowy – zgodnie z ustawą musi być taka pod rygorem nieważności
  • Wyłączność agenta (czy jest zastrzeżona)
  • Wysokość wynagrodzenia
  • Prawo agenta do reprezentowania oby stron transakcji
  • Termin związania umową (czas po rozwiązaniu)
  • Termin zapłaty wynagrodzenia

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome