Odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości. Ma charakter zawodowy.

Zarządca nieruchomości jest zawodem związanym z obsługą rynku nieruchomości, wymagającym obowiązkowego ubezpieczenia OC. Jest to zawód regulowany i jego wykonywanie wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji, ale nie jest wymagana żadna licencja.


O czym przeczytasz?

Zarządca nieruchomości czyli kto

Niegdyś zarządcą mogła być osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe. Zdobycie ich, zależnie od okresu, bywało zadaniem bardzo trudnym.

Pod rządami ustawy o gospodarce nieruchomościami w obecnym brzmieniu zarządca to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i własne ryzyko lub osobą wykonującą zadania powierzone jej przez właściciela nieruchomości.

Obowiązki zarządcy ramowo zostały określone w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami (art. 186) i obejmują kompleksową obsługę, w tym także podejmowanie decyzji związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomością oraz analizowanie i monitorowanie wszystkich czynników wpływających na prowadzenie racjonalnej gospodarki powierzonym miejscem.

Zarządca a administrator

W praktyce niezwykle często zdarza się, że zarządca nieruchomości jest mylony z administratorem obiektu. Rozróżnienie, czy dany podmiot jest administratorem obiektu, czy też zarządcą obiektu budowlanego, wpływa na obowiązki związane z utrzymaniem budynku w odpowiednim stanie.

Zgodnie z art. 18 ustawy właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą.

Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13).

Wspólnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członków albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.  

Choć zdarza się nazywać te dwie instytucje zamienne, należy wyraźnie zaznaczyć, że zarządca to nie to samo co administrator.

Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05) wskazał, że administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością.

Są to głównie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspólnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorów oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może również prowadzić korespondencję wspólnoty.

Z powołaniem administratora mamy najczęściej do czynienia, kiedy wspólnoty decydują się na powołanie zarządu i wtedy zwykle zawierają umowę z firmą pełniącą funkcję administratora nieruchomości.

Administrowanie nieruchomością w głównej mierze polega na utrzymaniu jej w dobrym stanie. Jest to pewna forma zarządzania, która ma jednak ograniczony zakres. Administrator m.in. nadzoruje prace konserwacyjne i remontowe, prowadzi dziennik korespondencji, rejestruje i zgłasza zauważone awarie, prowadzi spis lokatorów, pobiera należności czynszowe od członków wspólnoty mieszkaniowej.

W myśl tego, administrator podejmuje się tzw. zwykłych czynności dotyczących nieruchomości wspólnej.

Zarządzanie nieruchomością obejmuje szerszy zakres uprawnień i obowiązków niż administrowanie.

Więcej na temat zarządzania wspólnotą oraz zakresem obowiązków powyższych podmiotów przeczytasz w tym miejscu.

Odpowiedzialność zarządcy

Mając na uwadze powyższy, bardzo ważne jest dokładne analizowanie umowy podpisanej z właścicielem, w której określane są obowiązki ciążące na podmiocie. Z tym wiąże się jego prawna odpowiedzialność.

Jeżeli w umowie wskazuje się na przeprowadzanie bieżących napraw nieruchomości (zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego obiektu), remontów czy reprezentowanie właściciela przed organami publicznymi, to można stwierdzić, że jest to zarządca obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Odpowiedzialność zarządcy przekłada się na odpowiedzialność ubezpieczyciela.

Przesłanką odpowiedzialności zarządcy – a także ubezpieczyciela – jest nie tylko sam fakt powstania szkody, czyli tzw. odpowiedzialność na zasadzie winy (delikt). Ponosi on również odpowiedzialność cywilną z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania postanowień umowy i wtedy mamy do czynienia z odpowiedzialnością kontraktową.

W praktyce najczęściej dochodzi do odpowiedzialności z OC deliktowej zarządcy, czyli winy. Podstawę tej odpowiedzialności stanowią przepisy art. 415–416 oraz 471 Kodeksu cywilnego.

Po tzw. ustawie deregulacyjnej w 2014 r. powołana została Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami. Wydaje ona branżowe licencje zarządcy nieruchomości oraz prowadzi ogólnopolski Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości, w tym Rejestr Zarządców Sądowych, czyli przymusowych.

Izba posiada wojewódzkie delegatury, które prowadzą praktyki zawodowe, szkolenia, konferencje i seminaria branżowe. Przynależność do niej daje wiele korzyści, w tym także wynegocjowanie stawek za obowiązkowe ubezpieczenia OC zarządu nieruchomości.

Więcej na temat odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami przeczytasz w tym miejscu.

Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Na podstawie art. 186 ust. 4 o gospodarce nieruchomościami każdy zarządca nieruchomości musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC). Obecnie obowiązujące jest rozporządzenie Ministra Finansów z 26.4.2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości, którw szczegółowe tę matarię reguluje.

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień wykonywania czynność związanych z zarządzaniem. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia, wynosi równowartość w złotych 50 000 euro.

Z jednej strony to gwarancje i wzrost zaufania w oczach klientów, z drugiej zaś to zabezpieczenie finansowe zarządcy w przypadku szkody powstałej w wyniku działania ubezpieczonego w związku z zarządzaniem określoną nieruchomością na podstawie zawartej umowy. Zgodnie z powyższym rozporządzeniem, ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody w związku z zarządzaniem, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej.

W przypadku, gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych pomocników. Ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody w zakresie związanym z wykonywaniem działalności zawodowej, bez możliwości umownego ograniczenia przez zakład ubezpieczeń wypłaty odszkodowań.

Trzeba uczciwie przyznać, że wskazana jako minimum kwota sumy gwarancyjnej nie jest wysoka i w wielu przypadkach – przy prowadzeniu działalności na większą skalę i zatrudnianiu pracowników – może się okazać niewystarczająca. Dlatego z punktu widzenia bezpieczeństwa zarządcy warto jest rozważyć wyższe sumy gwarancyjne ubezpieczenia, w ramach tzw. ubezpieczeń nadwyżkowych.

Są to już ubezpieczenia dobrowolne i często ich zakres jest węższy od zakresu zawartego w ubezpieczeniu obowiązkowym.

OC zarządców nieruchomości – odpowiedzialności zawodowej – działa prawie tak jak standardowe OC. Czyli ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie osobie trzeciej, która poniosła straty z winy zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone jego działaniem lub zaniechaniem.

Ochroną objęte są również skutki tzw. niedopatrzenia obowiązków zarządcy oraz odpowiedzialność za osoby pracujące pod jego nadzorem.

Składka za ubezpieczenie jest głównie uzależniona od wysokości przychodów uzyskiwanych z zarządu nieruchomościami, bezszkodowego przebiegu ubezpieczenia oraz stażu wykonywania zawodu. Niektórzy ubezpieczyciele doliczają składkę za zatrudnionych pracowników lub liczbę zarządzanych obiektów.

W przypadku ubezpieczenia nadwyżkowego składka jest uzależniona od:

  • wybranej sumy gwarancyjnej,
  • wysokości osiąganych obrotów,
  • rodzajów prowadzonej działalności,
  • okresu ubezpieczenia,
  • zakresu udzielanej ochrony,
  • indywidualnej oceny ryzyka.

Polisa potwierdzająca zawarcie umowy ubezpieczenia

Obligatoryjnym załącznikiem do umowy o zarządzanie nieruchomościami powinna być kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie. Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.

Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełnił obowiązków, w postaci przedłożenia stosownego załącznika z potwierdzeniem zawarcia umowy ubezpieczenia OC strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.

W związku z tym umowa ulega rozwiązaniu ze skutkiem ex nunc, to jest od dnia, w którym oświadczenie woli dotarło do zarządcy pod warunkiem uprzedniego zawezwania zarządcy i wyznaczenia mu 7-dniowego terminu do przedłożenia kopii zawarcia umowy ubezpieczenia.

Wyłączenia odpowiedzialności

Jedynym wyjątkiem co do zniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej jest katalog określony w § 2 ust. 3 cytowanego rozporządzenia. I tak, ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:

  • polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;
  • polegających na zapłacie kar umownych;
  • powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Dochodzenie roszczeń

Szeroki zakres ochrony wynikający z rozporządzenia sprawia, że w procesie likwidacji szkody bardzo ważne jest zawsze ustalenie obowiązków zarządcy wynikających z podpisanej wcześniej umowy z właścicielem nieruchomości.

W tym miejsciu znajdziesz więcej informacji na temat umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną wraz z praktycznym wzorem takiej umowy.

Na podstawie wnikliwej analizy takiej umowy możliwe jest ustalenie, czy zaistniała szkoda jest wynikiem zaniedbań ze strony zarządcy nieruchomości.

Odpowiedzialność ubezpieczyciela obejmuje tylko ten zakres czynności zarządcy, który jest ujęty w umowie.

Warto wiedzieć, że powierzane zakresy czynności wchodzących w zakres zarządzania obiektem są różne i nie zawsze obejmują nawet wszystkie „standardowe czynności” wynikające z ustawy.

Szkody zgłaszane z OC zarządcy nieruchomości to najczęściej zdarzenia spowodowane niedopełnieniem obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego oraz o eksploatacji i utrzymaniu obiektów.

Wiele obowiązków zarządcy wynika bezpośrednio z tych przepisów, które nakładają także wiele obowiązków kontrolnych obiektu. Nie każda powstała szkoda jest rozpatrywana i likwidowana z polisy OC zarządcy.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za powstałe szkody wynika wprost z dyspozycji art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedzialność ta obejmuje także szkody wyrządzone przez osoby trzecie wykonujące na polecenie zarządcy i pod jego nadzorem czynności związane z zarządem.

W przypadku powstania szkody majątkowej i niemajątkowej muszą zostać spełnione wszystkie prawne przesłanki, by powstała odpowiedzialność zarządcy nieruchomości i obowiązek naprawienia szkody.

Zatem musi być sama szkoda, wina, a także związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować