Według ostatnich dostępnych danych NBP, a więc w lipcu 2020 r., średni koszt nowego kredytu hipotecznego w Polsce to łącznie 3,7 proc. Piszemy undefinedśredni kosztundefined, bo tylko część z tej wartości stanowią odsetki naliczane od kredytu.
Najważniejsza jest marża
Najpopularniejsze w Polsce są kredyty o zmiennej stopie procentowej.
Oprocentowanie ma dwie głundefinedwne części składowe, na ktundefinedre składają się marża, ktundefinedra jest stała przez cały okres umowy kredytowej, oraz oprocentowanie zmienne, uzależnione od cen, po jakich banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze.
Marża undefined marża jest to cena, jaką wylicza sobie bank za pożyczenie nam pieniędzy. Zawarte są w niej zarundefinedwno koszty banku, jak i spora część zysku. Wysokość marży jest stała, toteż w interesie każdego z kredytobiorcundefinedw jest, aby ją zredukować.
Obecnie na rynku można znaleźć marże zaczynające się nawet od 5 proc. Zwykle jednak tak wysokie marże to stawki undefinedstandardoweundefined, ktundefinedre są obniżane dzięki rundefinedżnego rodzaju promocjom, ktundefinedre praktycznie trwają bez przerwy. Z danych NBP wynika, że przeciętna marża na rynku dla nowych kredytundefinedw wynosi ok. 3 proc.
Jak to się przekłada na pieniądze? Dość znacząco. Przy stawkach obowiązujących w lipcu 2020 r., dla kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, koszt takiej 3-proc. marży to 155 tys. zł w przypadku rat rundefinedwnych. Wystarczy obniżka marży o 0,1 pkt. proc., aby koszt spadł o ok. 6 tys. zł przy ratach rundefinedwnych (do ok. 149 tys. zł). Dlatego zawsze warto negocjować z bankiem wysokość marży. Zwłaszcza, jeśli mamy wysoki wkład własny, dobre dochody i jesteśmy związani z bankiem innymi produktami (albo jeśli jesteśmy gotowi takie produkty wykupić).
O wysokości odsetek decyduje WIBOR
Drugim głundefinedwnym elementem składowym oprocentowania zmiennego są koszty, po jakich bank pożycza pieniądze na ryku (czyli od innych bankundefinedw). Ustala się ją na podstawie stawek WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate). Dla większości kredytundefinedw hipotecznych przyjmowana jest stawka WIBOR 3M, czyli oprocentowanie, po jakim na rynku bankowym można zaciągnąć pożyczkę na 3 miesiące.
Na początku września 2020 r. WIBOR 3M wynosił ok. 0,23 proc. Jak łatwo dostrzec, to mniej niż 1/10 wartości samej marży. Czasy, kiedy WIBOR stanowił więcej niż połowę wartości oprocentowania kredytu, minęły już dawno, poza tym na wysokość tej stawki nie mamy wpływu. Tym bardziej więc powinno nam zależeć, aby zredukować marżę.
Zwłaszcza, że stawka WIBOR obecnie ma naprawdę niewielki wpływ na koszt kredytu. Jeśli pożyczymy 300 tys. zł na 30 lat, to odsetki związane wyłącznie z WIBORem nie przekroczą łącznie 10,5 tys. zł przy ratach rundefinedwnych.
Teraz dodajmy te dwie wartości. Przy marży rzędu 3 proc. i stawce WIBOR 3M na poziomie 0,23 proc., oprocentowanie łączne wynosi 3,23 proc. Przy takiej cenie zapłacimy przez 30 lat 169 tys. zł odsetek przy ratach rundefinedwnych.
Niski wkład własny kosztuje
Warto pamiętać, że oprocentowanie kredytu może zostać podniesione także przez inne czynniki. Takim ekstra kosztem będzie ubezpieczenie zbyt niskiego wkładu własnego.
Banki obecnie zazwyczaj nie udzielają kredytundefinedw na kwotę większą niż 80 proc. wartości kupowanej nieruchomości (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości to wskaźnik LTV). Jednak niektundefinedre są gotowe sfinansować nawet 85 proc. wartości nieruchomości. Za te 5 proc. trzeba jednak zapłacić dodatkowo.
Ta dodatkowa opłata nazywana jest ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Banki liczą ją rundefinedżnie. Niektundefinedre wyliczają opłatę od kwoty przewyższającej poziom 80 proc. i pobierają ją z gundefinedry. Jeśli np. za 3 lata wartość kapitału nie spadnie poniżej 80 proc., opłata znowu jest naliczana i pobierana z gundefinedry. Inne stosują podwyższenie marży. Na rynku można znaleźć instytucje, w ktundefinedrych taka opłata wynosi 0,45 pkt. proc. To, oczywiście, zwiększa wydatki kredytobiorcy. Przy naszym przykładowym kredycie o wartości 300 tys. zł, taka podwyżka marży o 0,45 pkt. proc. zwiększa ratę o ok. 110 zł miesięcznie.
Jeśli ktoś bierze kredyt na ponad 80 proc. wartości nieruchomości i musi zapłacić takie ubezpieczenie, powinien dokładnie wczytać się w warunki. Ta opłata powinna zniknąć w momencie, kiedy wartość kapitału do spłacenia spada poniżej poziomu 80 proc. wartości nieruchomości. Jeśli więc bank pobrał opłatę za ubezpieczenie z gundefinedry, to jeśli udało się nam zejść do bezpiecznego poziomu kapitału, powinien oddać część pieniędzy. Podobnie w przypadku podwyższonej marży undefined powinna ona zostać automatycznie obniżona, kiedy kwota do spłacenia maleje poniżej 80 proc. LTV. Ale zdarza się niestety i tak, że przy niektundefinedrych kredytach podwyższona marża zostaje. Dlatego koniecznie trzeba się upewnić, czy bank nam zredukuje poziom raty, a jeśli nie undefined to być może trzeba poszukać innego kredytu.
Przed wpisem do hipoteki zapłacimy więcej
Jednym z warunkundefinedw, jakie stawiają banki przy udzieleniu kredytu na nieruchomości, jest jego zabezpieczenie wpisem na hipotece. Procedura dokonania takiego wpisu wymaga czasu. W zależności od sądu, w ktundefinedrym mamy księgę wieczystą, oczekiwanie na dokonanie wpisu może potrwać nawet kilka miesięcy.
Zanim taki wpis pojawi się w księdze wieczystej, banki zwykle wymagają dodatkowego ubezpieczenia kredytu. Stawki tutaj są rundefinedżne, ale jednym z rozwiązań jest doliczanie dodatkowej marży. Zazwyczaj w umowie jest wpisany maksymalny okres, w ktundefinedrym taki wpis musi nastąpić undefined wynosi on np. 4 czy 6 miesięcy. W tym czasie bank dolicza wyższa oprocentowanie, a ten undefineddodatekundefined może sięgnąć nawet 1,5 pkt proc. W przeliczeniu na pojedynczą ratę może oznaczać to undefined przy 300 tys. zł kredytu na 30 lat undefined nawet 370 zł miesięcznie więcej. Jeśli uda się zamknąć kwestię wpisu w 6 miesięcy, to podwyżka prowizji o 1,5 pkt proc. będzie nas kosztować nieco ponad 2,2 tys. zł. Jeśli jednak ktoś będzie miał pecha, to sprawa wpisu może go kosztować znacznie więcej. Dane z Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa pokazują, że na rozpatrzenie wniosku o wpis do hipoteki trzeba tam czekać nawet 10 miesięcy. Dodatkowe cztery miesiące to ponad 1,4 tys. zł więcej.
Prowizja sporo kosztuje
Jeszcze niedawno praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne udzielane były bez prowizji za udzielenie finansowania. Wprawdzie sam zapis o takiej opłacie nadal widniał w regulaminach kredytu, ale banki z niej rezygnowały w ramach promocji.
Niestety, niskie stopy procentowe sprawiły, że banki przypomniały sobie o tej opłacie i wiele z nich znowu ją stosuje. Na szczęście nadal mamy oferty, w ktundefinedrych w ramach promocji można wziąć kredyt bez prowizji albo doliczyć tę opłatę do marży.
Oczywiście, najlepiej jest, jeśli prowizji nie ma i nie jest ona doliczana do marży. Jeśli jednak trzeba wybrać undefined zapłata określonej kwoty z gundefinedry albo powiększenie prowizji undefined to oczywiście przed decyzja należy wszystko policzyć.
O tym, ktundefinedre rozwiązanie jest bardziej korzystne, decyduje zarundefinedwno wysokość prowizji, jak i to, o ile ewentualnie zostanie powiększona marzą. W jednym z bankundefinedw można znaleźć ofertę, w ktundefinedrej przy zapłacie prowizji w wysokości 1,25 proc. dostaje się redukcję marży o 0,1 pkt proc. Na pierwszy rzut oka więc zasada, że trzeba zawsze redukować marżę, działa. W końcu 1,25 proc. od 300 tys. zł daje 3 750 zł. Tymczasem podwyższenie marży o 0,1 pkt. proc. (z 2,05 do 1,95 proc.) podnosi całość wydatkundefinedw na obsługę kredytu w okresie 30 lat o 5,4 tys. zł.
Tyle że kwotę 3,75 tys. zł trzeba zapłacić od razu, a owe 5,4 tys. zł zostanie rozłożone na lata. A przy sprawach finansowych duże znaczenie ma wartość pieniądza w czasie. Można się spodziewać, że inflacja wraz z upływem lat sprawi, że rzeczywista wartość złotundefinedwki się obniży. To oznacza, że wprawdzie nominalnie (czyli kwotowo) zaoszczędzimy, ale realnie stracimy, jeśli wydamy 3,75 tys. zł na początku kredytu.
Wycena nieruchomości też powiększa koszt kredytu
Jedną z czynności, ktundefinedrą należy wykonać przed wzięciem kredytu na nieruchomość, jest wycena tego, co chcemy kupić. Banki dają klientom możliwość przedstawienia własnej wyceny, jeśli tylko spełnia wymagania instytucji finansowej, ale też można po prostu zapłacić bankowi za załatwienie tej formalności. Ceny są uzależnione od tego, czy oszacowanie ma dotyczyć mieszkania, czy domu, a także od regionu kraju. Zazwyczaj jednak oferta bankundefinedw jest tańsza od wyceny indywidualnej, więc czasem warto dopłacić te kilkaset złotych (ok. 400-500 zł dla mieszkania i 700-800 zł dla domu) niż samemu poszukiwać rzeczoznawcy.
Polisa na życie i od bezrobocia też wchodzi do ceny kredytu
Wyżej pisaliśmy o dopłatach do marży, będących rodzajem ubezpieczenia kredytu. Ale trzeba liczyć się z tym, że bank zażąda od nas wykupienia dodatkowych polis.
Na pewno będziemy musieli wykupić ubezpieczenie mieszkania czy domu od ognia czy wody. Banki wymagają zwykle podstawowej polisy, ktundefinedra faktycznie opiewa wyłącznie na wartość odtworzeniową budynku, lecz nie bierze pod uwagę ani wykończenia, ani sprzętundefinedw. Klient może wybrać droższe i pełniejsze ubezpieczenie i przedstawić je bankowi. Generalnie jednak przy zawieraniu umowy kredytowej banki wymagają takiego ubezpieczenia, w ktundefinedrym suma odszkodowania rundefinedwna jest wartości nieruchomości w momencie zakupu. Przy przeciętnym undefinedMundefined oznacza to dodatkowe wydatki rzędu ok. 200 zł rocznie.
Kolejnym, często wymaganym przez bank zabezpieczeniem jest polisa na życie kredytobiorcy. Niestety, nie jest łatwo oszacować wysokość składki, bo zależy ona m.in. od wieku klienta, stanu jego zdrowia itd. Jednak niektundefinedre banki pokazują ten koszt w swoich wyliczeniach, dotyczących ceny kredytu hipotecznego. To pozwala stwierdzić, że składka ubezpieczenia na życie, ktundefinedra może być wymagana przez banki, to ok. 140 zł miesięcznie, czyli 1700 zł rocznie.
Banki przy okazji zawarcia kredytu coraz częściej proponują nam jeszcze jedną polisę undefined od ryzyka utraty pracy. Jej celem jest zabezpieczenie ich przed sytuacją, kiedy wskutek zwolnienia nie będzie nas stać na opłacenie raty. Nie jest to tanie ubezpieczenie, na szczęście także nie jest ono na razie obowiązkowe.
Dodatkowe opłaty
Są jeszcze i takie koszty, ktundefinedrych w cenie kredytu możemy nie zobaczyć, ale mimo wszystko z zaciągnięciem pożyczki na finansowanie zakupu lokalu silnie się wiążą. Przykładem może być opłata za prowadzenie konta.
Banki w regulaminach udzielania kredytundefinedw hipotecznych mają standardowy zapis, ktundefinedry obniża wysokość prowizji czy marży tym osobom, ktundefinedre są ich klientami. Jeśli więc mamy konto w banku, ktundefinedry nas skredytował, zapłacimy mniej za kredyt. Ale czy oznacza to, że zaoszczędzimy?
To też nie jest łatwe do obliczenia. Większość kont bowiem jest płatna, ale banki rezygnują z opłaty, jeśli spełnimy określone warunki. Zazwyczaj chodzi o kilka transakcji dokonanych kartą albo o wydanie przy użyciu karty określonej kwoty. Czasem banki pobierają opłaty za niektundefinedre przelewy. Powoli standardem staje się także opłata za undefineddarmoweundefined wypłaty ze wszystkich bankomatundefinedw.
Poza tym skłonność do obniżania opłat za konta zmienia się w zależności od tego, czy banki zarabiają na innych produktach. Tendencja jest taka, że im niższe stopy procentowe i niższe dochody bankundefinedw z odsetek, tym więcej pojawia się opłat i prowizji.
Obsługa kredytobiorcy kosztuje
No i trzeba się liczyć z tym, że jeśli tylko poprosimy bank o jakikolwiek dokument, związany z kredytem, przyjdzie nam za to zapłacić. Jeśli będziemy chcieli dodatkowej informacji o stanie zadłużenia, zapłacimy. Jeśli poprosimy o zmianę zabezpieczenia undefined czyli np. wskażemy inną nieruchomość undefined zapłacimy.
Banki liczą za wszystko. Doskonałym przykładem jest niewielka, wynosząca 19 zł opłata, jaką instytucje finansowe pobierają przy udzieleniu kredytu. 19 zł to stawka podatku od czynności cywilnoprawnych, ktundefinedrą trzeba wnieść przy wpisie do hipoteki. Wiadomo, że bank dokonuje takiego wpisu przy udzielaniu kredytu, ale za jego dokonanie undefined choć przecież jest to w interesie instytucji undefined każe płacić klientom.
RSSO powie prawdę o kosztach
Tych kosztundefinedw i opłat jest na tyle dużo, że klient może się w tym pogubić. Na szczęście można oszacować, ile wynoszą te dodatkowe koszty, dopisane do rat kredytundefinedw hipotecznych. Wskazuje na to RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, ktundefinedra obejmuje większość kosztundefinedw związanych z kredytem. O ile podstawowe oprocentowanie (czyli marża plus koszt pieniądza na rynku) wg danych NBP na koniec lipca wynosiło 3,2 proc., to RRSO sięgało już 3,7 proc.
System rat ma znaczenie
Jest jeszcze jeden element, ktundefinedry wpływa na koszty undefined chodzi o to, jakiego rodzaju raty płacimy. Banki zwykle dają nam do wyboru raty rundefinedwne albo malejące.
Rata rundefinedwna jest tak wyliczona, żeby bank co miesiąc pobierał z naszego rachunku kwotę w tej samej wysokości. To oznacza, że na początku spłacamy niewielkie raty kapitałowe ale za to wysokie kwoty odsetek, a z czasem to się zmienia. Pod koniec płacimy już niewielkie odsetki, za to oddajemy coraz większe części kapitału.
W przypadku rat malejących zawsze spłacamy tę samą kwotę kapitału. Część odsetkowa w tym przypadku, podobnie jak przy ratach rundefinedwnych, jest największa na początku, a potem spada. W efekcie na początku spłaty kredytu nasze raty są największe, a potem spadają.
Z punktu widzenia kosztundefinedw obsługi najbardziej korzystne są raty malejące, zaś raty rundefinedwne są droższe. I to dużo droższe. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł i oprocentowaniu podstawowym (czyli marża plus stawka WIBOR) na poziomie 3,23 proc., przy ratach rundefinedwnych przez 30 lat zapłacimy 169 tys. odsetek. Przy ratach malejących będzie to 146 tys. zł mniej, a więc o 23 tys. zł mniej.
