GUS opublikował informację o cenie metra kwadratowego mieszkania w IV kwartale 2020 roku. Wartość metra kwadratowego po raz pierwszy przekroczyła 5 tys. zł.
Co to jest za wskaźnik?
Na mieszkańcach wielkich miast kwota 5 tys. zł za metr kwadratowy na pewno robi wrażenie, bo wydaje się wyjątkowo niska. W Warszawie metr kwadratowy już dawno kosztuje ponad 10 tys. zł, w Krakowie zbliża się do tej granicy. Więc czemu wskaźnik GUS ma takie znaczenie?
GUS liczy go na podstawie danych ze wszystkich budundefinedw, prowadzonych przez deweloperundefinedw, spundefinedłdzielnie i innych inwestorundefinedw, poza inwestorami prywatnymi. W grę wchodzą wszystkie koszty, poniesione od początku inwestycji aż do przekazania budynku do użytkowania undefined a więc koszty projektu, zakupu gruntundefinedw, uzbrojenia terenu, budowy, wykończenia, aż do kosztundefinedw związanych z finansowaniem budowy i podpisaniem aktu notarialnego.
Z tych wszystkich danych GUS wyciąga średnią, ważoną powierzchnią użytkową budynkundefinedw mieszkalnych, oddanych do użytku w poszczegundefinedlnych wojewundefineddztwach. W rezultacie uzyskujemy wskaźnik, ktundefinedry undefined jak zwykle bywa z danym GUS undefined pokazuje kierunek zmiany cen na rynku mieszkań budowanych na sprzedaż.
Zaczęło się drogo
W budownictwie mieszkaniowym początek II dekady XXI wieku był stosunkowo drogi. Przez trzy kwartały 2010 roku cena 1 metra kwadratowego liczona przez GUS mocno przekraczała 4 tys. zł. W III kwartale tamtego roku wynosiła ponad 4,65 tys. zł. Dopiero IV kwartał tamtego roku przyniundefinedsł mocny spadek.
Powodem, dla ktundefinedrego w 2010 roku było tak drogo, był fakt, że wtedy oddawano do użytku budynki na gruntach kupowanych trzy, cztery lata wcześniej, kiedy po prostu było wyjątkowo drogo. To był okres, gdy tuż po wejściu do Unii Europejskiej nie tylko szybko zaczęły rosnąć płace Polakundefinedw, ale pojawili się też inwestorzy z zagranicy, chcący zarobić na mieszkaniach w nowym kraju członkowskim UE.
W rezultacie drożała mocno nie tylko ziemia, ale materiały i robocizna. W efekcie cena metra kwadratowego była w 2010 roku znacznie wyższa niż w szczycie boomu mieszkaniowego w latach 2007-2008.
Długa stabilizacja
Kolejne lata to okres stabilizacji cen mieszkań. Od roku 2011 do 2017 wskaźnik liczony przez GUS utrzymywał się blisko poziomu 4 tys. zł za metr kwadratowy. Wprawdzie dało się zauważyć w tym okresie trend wzrostowy, ale był on niewielki. Nic dziwnego, przez dużą część tego okresu notowaliśmy deflację.
Jednak trzeba pamiętać o opundefinedźnieniu, związanym z całym procesem budowlanym. Dużą część kosztundefinedw budowy ponosi się na jego początku, a więc przy zakupie gruntundefinedw. Ta stabilizacja cen była efektem spadku popytu na mieszkania po 2008 roku, mniejszą liczą udzielanych wtedy kredytundefinedw, a więc i niższymi kosztami gruntundefinedw oraz stosunkowo stabilnymi cenami robocizny, usług i kredytundefinedw.
Końcundefinedwka dekady przyniosła wzrost cen
W 2018 roku zaczął się wyraźniejszy wzrost cen mieszkań, liczonych przez GUS. Ale mocne przyspieszenie widać w roku 2019 i 2020. W tych latach roczna zmiana cena metra kwadratowego przekraczała czasem kilkanaście procent. Tak było w IV kwartale 2019 roku (wzrost o 11 proc.) oraz w II i III kwartale 2020 r. (wtedy wzrost wskaźnika liczonego przez GUS wynosił odpowiednio 11,5 i 14 proc.).
Te wzrosty to efekt wyższych cen gruntundefinedw, ktundefinedre kupowane były dwa czy trzy lata wcześniej, rosnących kosztundefinedw pracy i dodatkowych usług. To sprawiło, że epidemia nie powstrzymała wzrostu cen mieszkań, bo już wcześniej wszystkie składowe koszty budowy po prostu były wyższe.
Będzie jeszcze drożej
Nawet gdyby w czasie epidemii doszło do spadku popytu na mieszkania, to efekty zobaczylibyśmy dopiero po 3-4 latach (tak jak było w przypadku kryzysu finansowego z roku 2008, ktundefinedry zaskutkował niższymi cenami dopiero w końcundefinedwce 2010 roku). Jednak nic takiego nie nastąpiło undefined popyt na kredyty był nadal wysoki, poza tym spora część lokali jest sprzedawana za gotundefinedwkę.
Na dodatek dopiero teraz będzie widać w cenach mieszkań wyższe wydatki deweloperundefinedw na grunty z lat 2018-2019, mocno rosnące wtedy ceny robocizny (warto przypomnieć problemy ze znalezieniem pracownikundefinedw w tym okresie). A w roku 2020 na to wszystko nałożyła się jeszcze epidemia i dodatkowe koszty, wynikające choćby z konieczności ochrony pracownikundefinedw przez zarażeniem się koronawirusem. To zaś doprowadzi do jeszcze wyższych wzrostundefinedw cen za 2-3 lata.
W efekcie można się spodziewać, że ceny mieszkań będą rosły w szybkim tempie nie tylko w tym, ale i w kolejnych latach. To zaś oznacza, że obecna dekada będzie inna od poprzedniej. Wtedy kolejne lata przyniosły spadek cen i pundefinedźniejszą stabilizację. Teraz trzeba się liczyć z szybkim wzrostem kosztu zakupu mieszkań na początku III dekady XXI wieku. A jeśli gospodarka przyspieszy po koronawirusowym kryzysie, to następne lata wcale nie muszą przynieść stabilizacji. Ta nastąpi dopiero wtedy, gdy wzrost cen metra kwadratowego sprawi, że dostępność mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego zacznie spadać.
