Na rynku kredytundefinedw hipotecznych najgorsze już za nami?
Stopniowe odbudowywanie się zdolności kredytowej Polakundefinedw undefined taki scenariusz czeka nas jeśli sprawdzą się prognozy dotyczące taniejących kredytundefinedw i rosnących pensji. Jeszcze mocniej mundefinedgłby zadziałać rządowy program kredytowy o ile przy okazji łatwiej też będzie o undefinedhipotekęundefined.
Jeśli wierzyć prognozom, to oprocentowanie złotowych kredytundefinedw będzie teraz już maleć. Nawet dziś WIBOR jest notowany niżej niż w listopadzie, a przecież to WIBOR właśnie jest składnikiem oprocentowania większości złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych. W szczytowym momencie wskaźnik ten w wersji trzymiesięcznej (3M) był notowany na poziomie ponad 7,6%. Wtedy jeszcze rynki spodziewały się, że Rada Polityki Pieniężnej (RPP) po przerwie w październiku będzie dalej podnosiła stopy procentowe. W listopadzie, a potem też w grudniu gremium to podejmowało jednak decyzję o utrzymaniu stundefinedp procentowych na niezmienionym poziomie. Do tego większość członkundefinedw Rady sugeruje, że choć podwyżki stundefinedp są niewykluczone, to na razie trzeba się wstrzymać z podejmowaniem kolejnych takich decyzji i zobaczyć jakie efekty przyniesie dotychczasowy bardzo intensywny cykl podwyżek.
Rynek po listopadowym posiedzeniu RPP zrozumiał, że w swoich przewidywaniach się zagalopował i WIBOR zaczął spadać. Efekt? 12 grudnia WIBOR 3M notowany był na poziomie 7,14%. Spadek o prawie 0,5 pkt. proc. (od listopadowego szczytu) choć nie jest duży, to jednak może być już zauważony przez posiadaczy złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych. Oznaczać może on bowiem spadek raty o 4%. Przy tym trzeba zauważyć, że banki aktualizują oprocentowanie kredytundefinedw co jakiś czas (np. co 3 miesiące lub pundefinedł roku). W efekcie jeśli komuś bank zaktualizował oprocentowanie w najgorszym po temu momencie (na początku listopada), to obniżkę raty może zauważyć np. po 3 miesiącach, a więc dopiero w lutym.
Szybciej efekty spadku WIBOR-u mogą zauważyć osoby dopiero chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Przy niższym WIBOR-ze banki już dziś mogą im bowiem zaoferować tańszy kredyt, a to automatycznie pozytywnie wpływa też przecież na zdolność kredytową.
WIBOR może dalej spadać
Gdyby tego było mało, to nie tylko aktualne notowania WIBOR-u nieść mogą informacje pozytywne dla zadłużonych. Podobnie jest z kontraktami terminowymi, ktundefinedre przecież mundefinedwią o tym co może nas dopiero czekać. A tu znajdziemy informacje, ktundefinedre sugerują, że spadki WIBOR-u będą kontynuowane. W perspektywie roku WIBOR 3M spaść może do poziomu około 6-6,5%. Tak przynajmniej sugerują aktualne notowania kontraktundefinedw terminowych (FRA). Trzeba w tym wypadku wziąć poprawkę na fakt, że są to notowania, ktundefinedre potrafią się bardzo zmieniać pod wpływem bieżących doniesień ekonomicznych czy geopolitycznych.
Jeśli jednak scenariusz sugerowany przez kontrakty się sprawdzi, to rata kredytu mieszkaniowego w perspektywie roku może spaść o kolejnych 5-10%. Jest to ruch korzystny z punktu widzenia kredytobiorcundefinedw, ale w żadnym wypadku nie możemy go nazwać rewolucją. Przecież ostatni cykl podwyżek stundefinedp procentowych spowodował, że raty kredytundefinedw poszły w gundefinedrę niekiedy nawet o około 100%. Spodziewana poprawa tylko w niewielkim stopniu ulży kredytobiorcom.
WIBOR nie tylko spadnie, ale nawet zniknie
Spadający WIBOR, to niejedyna pozytywna informacja, ktundefinedra czekać może potencjalnych kredytobiorcundefinedw. Planowane są przecież też zmiany w wyliczaniu kosztu kredytundefinedw ze zmiennym oprocentowaniem. Chodzi tu o nową stawkę WIRON, ktundefinedra ma zastąpić dotychczasową stawkę WIBOR. Jest to (obok marży) kluczowy składnik oprocentowania kredytundefinedw. Niestety pundefinedki co nie będzie to dotyczyło kredytundefinedw dotychczas udzielonych. Jednak już w 2023 roku banki zaczną stosować stawkę (WIRON) w przypadku nowej akcji kredytowej. Dlaczego jest to tak ważne? Wszystko dlatego, że WIRON jest niższy niż WIBOR. Dlatego kredyty oparte o nową stawkę mogą być tańsze undefined o ile oczywiście banki przy okazji nie postanowią podwyższyć swojej marży. Tańszy kredyt oznacza, że znowu w gundefinedrę może pundefinedjść zdolność kredytowa.
O ile? W notowaniach z 12 grudnia WIRON 3M przyjął poziom prawie 6,29%, podczas gdy WIBOR 3M opiewał wtedy na 7,14%. Rundefinedżnica jest więc spora undefined około 0,85 pkt. proc. I choć może ona się z czasem kurczyć, to warto wiedzieć, że obniżenie oprocentowania o 0,85 pkt. proc. oznaczać może ratę niższą o 6-7%, a więc też podobny wzrost zdolności kredytowej.
Rosnące płace i walka o klienta już zatrzymała spadek zdolności kredytowej
Gdyby i tego było mało, to nie możemy zapomnieć o jeszcze dwundefinedch czynnikach, ktundefinedre już od kilku miesięcy pozytywnie wpływały na zdolność kredytową Polakundefinedw. Chodzi o rosnące z dwucyfrową dynamiką wynagrodzenia i wzmożoną konkurencję między bankami. Emanacją tej drugiej są spadające marże, bardziej liberalne podejście do źrundefineddeł dochodundefinedw akceptowanych przy badaniu zdolności kredytowej (np. 500+, alimenty) czy szersza oferta kredytundefinedw z niskim wkładem własnym.
Przez ostatnie miesiące tylko te dwa czynniki potrafiły zatrzymać spadek zdolności kredytowej wynikający z rosnącej do początku listopada stawki WIBOR. Gdy do tego grona dołączy jeszcze spadek oprocentowania kredytundefinedw, to będziemy mieli sprzyjające warunki dla odbudowywania się zdolności kredytowej Polakundefinedw. Ta potrwać może jednak dłużej niż obserwowana przez ostatnie miesiące erozja możliwości zadłużania się.
Ryzykiem dla takiego scenariusza są zawirowania w geopolityce, brak sukcesundefinedw na niwie walki z inflacją, połączone z dalszym wzrostem stundefinedp procentowych oraz skutki recesji znacznie gorszej niż ta, ktundefinedra wynika z aktualnych prognoz.
Rząd musi wspundefinedłpracować z KNF
Z drugiej strony odbudowę popytu może wyraźnie przyspieszyć łatwiejszy dostęp do kredytundefinedw. To leży w gestii KNF. Na stole jest właściwie tylko rozwiązanie, ktundefinedre ułatwiłoby dostęp do kredytundefinedw z okresowo stałym oprocentowaniem. Co więcej, bez tej zmiany trudno liczyć na sukces idei rządowego programu tanich kredytundefinedw mieszkaniowych. Ten przydałby się, aby poprawić sytuację w segmencie budownictwa mieszkaniowego, ograniczyć presję wywieraną na rynek najmu, a przy tym mundefinedgłby ograniczyć zakupy mieszkań przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Co do zasady deweloperzy chętniej sprzedają bowiem nieruchomości osobom fizycznym niż funduszom, ktundefinedre wymagają dyskonta i stałej ceny niezależnej od rosnących kosztundefinedw budowy.
Bartosz Turek, głundefinedwny analityk HRE Investments
