Obalamy mity dotyczące nieruchomości luksusowych

Obalamy mity dotyczące nieruchomości luksusowych

Odporność na zawirowania rynkowe, wysokie zyski z wynajmu i znaczny wzrost wartości undefined tak sprzedawcy luksusowych nieruchomości zachwalają swundefinedj towar. Czy jednak mają do tego pełne prawo? Twarde dane sugerują, że niekoniecznie. Nierzadko jest wręcz przeciwnie. To mieszkania z segmentu popularnego okazują się często lepszą lokatą kapitału niż luksusowy apartament w centrum miasta.

Analitycy firmy doradczej CoreLogic zszokowali kilka miesięcy temu rynek swoimi doniesieniami na temat tego jak zachowuje się rynek nieruchomości luksusowych w Australii. Nie bacząc na to, że nacisną przy tym na odcisk wielu osobom z branży, postanowili oni obalić mit o tym, że rynek nieruchomości luksusowych jest nieczuły na zawirowania rynkowe.

Na potwierdzenie swoich tez CoreLogic przytoczyło twarde dane. Wynikało z nich, że spowolnienie, ktundefinedre na Antypodach dotknęło rynek mieszkaniowy, najszybciej dotarło właśnie na rynek nieruchomości luksusowych. Jak to udowodniono? Analitycy podzielili rynek na 3 części undefined nieruchomości najdroższe, najtańsze i przeciętne. I tak w lipcu 2022 roku na rynku 8 głundefinedwnych australijskich miast ceny najdroższych nieruchomości zdążyły już zaliczyć przecenę o 5,1% podczas gdy domy ze średniej pundefinedłki zniżkowały w tym czasie o 1,2%, a najtańsze nawet jeszcze nie zaczęły tracić na wartości.

Luksus pomaga podkreślić status

Należałoby zapytać dlaczego tak się stało? Przecież nie jest tajemnicą, że najdroższe nieruchomości znacznie częściej kupowane są za gotundefinedwkę. W takim razie należałoby się spodziewać, że podwyżki stundefinedp procentowych, ktundefinedre powodują zakręcanie kurkundefinedw z kredytami nie powinny stanowić większego problemu w segmencie nieruchomości luksusowych. Dane z Australii sugerują, że jest jednak inaczej. To właśnie na rynku najdroższych nieruchomości przecena nastąpiła szybciej niż w segmencie popularnym undefined wynika z danych CoreLogic.

W podobnym kierunku idą dane publikowane w 2022 roku przez amerykański portal Zillow. W jednej z analiz przytaczali oni zupełnie wycinkowe dane, a mimo to uznali, że są na tyle ciekawe, że warto o nich wspomnieć. Z wyliczeń tej firmy wynikało bowiem, że w jednym z tygodni czerwca obserwowali oni spadek sprzedaży nieruchomości z wyższej pundefinedłki o 25,4%, podczas gdy w gronie najtańszych lokali sprzedaż spadła znacznie mniej, bo o 14,2%. Te przykłady sugerują, że część powszechnej wiedzy na temat nieruchomości luksusowych może być jedynie często powielanym mitem, ktundefinedry nie znajduje potwierdzenia w faktach.

Nie brakuje danych, ktundefinedre sugerują, że sektor nieruchomości luksusowych wcale nie są tak bezpieczny, zyskowny i nieczuły na zawirowania rynkowe. Łatwo taką hipotezę uzasadnić. Przecież osoby najbardziej majętne mają często lepszy dostęp do informacji o zmianach w gospodarce, co pozwala im szybciej reagować. Do tego zamożni często kupują nieruchomości za gotundefinedwkę nie są uzależnieni od sytuacji na rynku kredytowym i z przyjemnością wykorzystują swoją uprzywilejowaną pozycję w okresie dekoniunktury na rynku mieszkaniowym. Mogą więc w większym stopniu ograniczać zakupy nieruchomości luksusowych oraz żądać rabatundefinedw. Ponadto pamiętajmy, że nieruchomości z najwyższej pundefinedłki cenowej nierzadko kupowane są przecież z pobudek snobistycznych czy dla podkreślenia posiadanego statusu majątkowego. Do tego znacznie trudniej jest znaleźć chętnego na zakup apartamentu wartego np. 10 milionundefinedw złotych niż mieszkania za kilkaset tysięcy. W efekcie nieruchomość luksusowa jest po prostu mniej płynna.

Za to mieszkania tańsze undefined z segmentu popularnego undefined odpowiadają na podstawową potrzebę posiadania dachu nad głową. Przez to popyt na nie jest trochę bardziej sztywny i w większym stopniu niezależny od zawirowań rynkowych. Ze względu na przystępniejszą cenę tanie mieszkanie łatwiej jest przecież kupić nawet przy utrudnionym dostępie do kredytundefinedw hipotecznych. A gdyby tego było mało, to wiele badań potwierdza, że tańsze mieszkania pozwalają generować wyższą rentowność wynajmu, stąd interesują się nimi też inwestorzy. Z tego moglibyśmy wysnuć wniosek, że w dłuższym terminie ceny tańszych nieruchomości powinny rosnąć szybciej niż ceny apartamentundefinedw i rezydencji.

Rezydencje i apartamenty wypadają gorzej niż undefinedśredniakiundefined

Aby to sprawdzić potrzebujemy jednak informacji na temat zmian cen nieruchomości luksusowych. Niestety tych nie ma aż tak dużo jak indeksundefinedw badających szerszy rynek. Przyjrzyjmy się jednak tym, ktundefinedre są dostępne. Amerykański portal Realtor.com opublikował na przykład indeksy sprawdzające jak zmieniały się ceny luksusowych nieruchomości w latach 2011 undefined 19. Co więcej, dostępne są dane dla rynku luksusowego z podziałem na dwie kategorie. Jedną jest rynek luksusowy rozumiany szeroko, do ktundefinedrego to worka trafia 5% najdroższych nieruchomości. Drugą kategorią jest rynek najdroższych nieruchomości luksusowych. Mowa tu o 1% nieruchomości, ktundefinedre osiągnęły najwyższe ceny.

W badanym okresie wyniki poszczegundefinedlnych rynkundefinedw były bardzo zrundefinedżnicowane. Na przykład w Atlancie, Chicago czy Minneapolis portal Realtor.com donosi o spadku cen nieruchomości luksusowych, ale na przykład w San Francisco, Seattle, Portland, Las Vegas czy Los Angeles doszło do wzrostundefinedw wycen o co najmniej 50%. Jak na tym tle zachowywał się szeroki rynek, czyli co działo się z cenami jeśli wzięlibyśmy pod uwagę wszystkie zawierane transakcje? Indeksy (SundefinedP Case/Shiller) dla przebadanych przez Realtor.com obszarundefinedw metropolitalnych za każdym razem pokazują wyższe zmiany cen. To znaczy, że we wszystkich 19 lokalizacjach przeciętny dom drożał szybciej niż luksusowy apartament. Najjaskrawszym przykładem jest Minneapolis. Tam nieruchomości luksusowe z najwyższej pundefinedłki staniały w badanym okresie o ponad 17%, a przeciętna cena nieruchomości w obszarze metropolitalnym Minneapolis zdrożała w badanym okresie o ponad połowę. Gdyby ponadto uśrednić dane dla wszystkich lokalizacji, to w latach 2011-19 przeciętny wzrost cen na szerokim rynku był prawie dwa razy wyższy niż na rynku nieruchomości luksusowych.

Dysponujemy też danymi dla Londynu. Zgodnie z informacjami publikowanymi przez bank Coutts luksusowe nieruchomości w stolicy Wielkiej Brytanii w latach 2013-2022 zdrożały o 7%. Dla porundefinedwnania dane brytyjskiego urzędu statystycznego mundefinedwią w tym samym okresie o wzroście cen w wewnętrznym Londynie o prawie 62%. Przeciętna nieruchomość w stolicy Wielkiej Brytanii zdrożała na przestrzeni ostatnich kilku lat wielokrotnie bardziej niż nieruchomości z najwyższej pundefinedłki cenowej.

Podobne wnioski możemy wysnuć na podstawie danych z Hong Kongu. Dane Knight Frank sugerują, że nieruchomości luksusowe w tej lokalizacji zdrożały od stycznia 2016 do października 2022 o trochę ponad 12%. Dla porundefinedwnania Bank Rozrachunkundefinedw Międzynarodowych sugeruje, że w tym samym czasie przeciętne hongkońskie undefinedMundefined zdrożało ponad dwukrotnie mocniej, bo o prawie 26%.

Najtańsze bywa niemal tak dobre jak luksusowe

Wyjątkiem od przytoczonych wcześniej reguł zdają się być dane z Vancouver. Trzeba jednak wziąć poprawkę na fakt, że miasto to stało się ważnym ośrodkiem dla firm technologicznych, ktundefinedrych liczni wysoko wynagradzani pracownicy mogą mieć znaczący wpływ na dynamikę cen nieruchomości z wyższej pundefinedłki. Dane dla tego miasta za lata 2005-2022 pokazują, że najdroższa część miasta, czyli Chartwell zaliczyła wzrost przeciętnej ceny nieruchomości mieszkalnej aż o 265%. To więcej niż średnia dla całego miasta, ktundefinedra wyniosła 215%. Mając jednak dane Real Estate Board of Greater Vancouver, warto spojrzeć też na to jak zachowywały się ceny najtańszych mieszkań. Efekt? Okazuje się, na terenie New Westminster w latach 2005-22 cena przeciętnej sprzedawanej nieruchomości poszła w gundefinedrę o 250%. Niewiele mniej niż w topowej lokalizacji tego kanadyjskiego miasta.