NBP: Rok 2022 kończymy wzrostami cen mieszkań o ponad 9%

NBP: Rok 2022 kończymy wzrostami cen mieszkań o ponad 9%

Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o 9,5% więcej niż przed rokiem undefined wynika z najnowszych danych NBP. Pocieszeniem może być fakt, że dynamika ta od dwundefinedch kwartałundefinedw spada. Do tego w 10 dużych miastach mieszkania były pod koniec roku trochę tańsze niż kwartał wcześniej. Trudno jednak liczyć na utrzymywanie się przecen, jeśli obserwowane obecnie ożywienie w mieszkaniundefinedwce okaże się trwałe.

Zgodnie z prognozami HRE Think Tank ceny mieszkań na koniec 2022 roku były wyższe niż pod koniec 2021 roku. Na rynku wtundefinedrnym czwarty kwartał zamknęliśmy wzrostem o 9,5% - wynika z indeksu hedonicznego dla najważniejszych 7 rynkundefinedw.

W ramach tego indeksu badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są undefinedczyszczoneundefined z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Gdybyśmy tego nie zrobili, to okazałoby się, że średnia cena transakcyjna na rynku wtundefinedrnym rosła w badanym okresie wolniej, bo o 5,6% - wynika z danych NBP. Jest to najpewniej efekt tego, że w obliczu trudniejszego dostępu do kredytundefinedw Polacy częściej kupują mieszkania o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji, a więc po prostu tańsze. Indeks hedoniczny ma jednak za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, ktundefinedra w dokładniejszy sposundefinedb pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

Gdynia z pozoru droższa niż Warszawa

A jak sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym? Tu niestety analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu jak ten dla rynku mieszkań undefinedz drugiej rękiundefined. Musimy więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną. Efekt? W przypadku mieszkań od deweloperundefinedw średnie stawki transakcyjne były w czwartym kwartale o 10,5% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem undefined wynika z najnowszych danych NBP. Dynamika była więc wyższa niż na rynku wtundefinedrnym, choć nie możemy zapomnieć, że deweloperzy w ostatnich kwartałach sprzedawali mniej mieszkań, co może niekiedy prowadzić do otrzymywania przypadkowych wynikundefinedw.

Przykład? Z danych posiadanych przez NBP wynika, że średnia cena transakcyjna mieszkań deweloperskich w czwartym kwartale 2022 roku wynosiła w Gdyni 13,6 tys. złotych za metr kwadratowy. To więcej niż średnia dla Warszawy (12,8 tys. za m kw.). Najnowszy gdyński wynik jest ponadto aż 24% wyższy niż rok wcześniej. Takie dane mogą sugerować, że w Gdyni pod koniec 2024 roku oferta tańszych mieszkań deweloperskich była wyprzedana. Przez to poszukując tańszego undefinedMundefined Gdynianie częściej wybierali lokale z rynku wtundefinedrnego. Za to większy udział w transakcjach mieszkaniami od deweloperundefinedw miały lokale z wyższej pundefinedłki cenowej, co zawyżyło średnią cenę transakcyjną. Pundefinedki więc najnowsze dane nie znajdą potwierdzenia w kolejnych raportach NBP, to nie powinniśmy przywiązywać się do myśli, że w Gdyni mieszkania są droższe niż w Warszawie.

Odwrotny mechanizm mundefinedgł za to zadziałać w Gdańsku, gdzie bank centralny zaraportował 2-proc. spadek cen mieszkań w ujęciu r/r. W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w tym mieście wojewundefineddzkim zmieniały się bardzo dynamicznie zarundefinedwno w gundefinedrę jak i w dundefinedł, co przy mniejszej liczbie zawieranych transakcji i ograniczonej ofercie mieszkań na sprzedaż powoduje, że wiarygodność tych danych spada. Między innymi dlatego to zmiany cen na rynku wtundefinedrnym, a nie pierwotnym często uznaje się za lepsze źrundefineddło danych o trendach panujących na rynku mieszkaniowym.

Nie wszędzie jest drożej niż przed kwartałem

Spundefinedjrzmy więc co wynika z bardziej szczegundefinedłowych danych banku centralnego na temat cen mieszkań undefinedz drugiej rękiundefined. Z jednej strony mamy informację, że indeks hedoniczny w czwartym kwartale rundefinedsł dla 7 najważniejszych rynkundefinedw nie tylko w ujęciu r/r, ale też kw. / kw. To sugerowałoby, że ceny mieszkań nieprzerwanie rosną, choć już wolniej niż w poprzednich kwartałach. Gdy jednak spojrzymy głębiej, to okaże się, że na 10 rynkach w ciągu ostatniego kwartału mieszkania staniały. Takie wyniki indeks hedoniczny prezentuje dla Białegostoku, Bydgoszczy, Trundefinedjmiasta, Katowic, Kielc, Lublina, Łodzi, Olsztyna, Opola i Zielonej gundefinedry. Mieszkania w tych miastach są wciąż wyraźnie droższe niż pod koniec 2021 roku, ale pocieszeniem jest fakt, że możemy za nie płacić choć odrobinę mniej niż w 3 kwartale 2022 roku.

Rok 2023 może przynieść odbudowę rynku mieszkaniowego

Czy te korekty się nasilą? Takiego scenariusza oczywiście nie można wykluczyć, choć dziś więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń. Jeśli więc czekasz na niższe ceny mieszkań, to w 2023 roku możesz się nie doczekać. Już bowiem dziś zapowiedzi z jednej strony nowych podatkundefinedw, a z drugiej rządowego programu tanich kredytundefinedw wzmogły zainteresowanie mieszkaniami ze strony kupujących z grubszym portfelem. Mundefinedwią o tym nie tylko dane na temat ruchu w internecie, ale rundefinedwnież podsumowania na temat liczby mieszkań sprzedawanych przez deweloperundefinedw. Chociaż dane przedstawiane przez RynekPierotny.pl i Otodom Analitycs wyraźnie się rundefinedżnią, to łączy je jedno undefined sugerują one poprawę wynikundefinedw sprzedaży deweloperundefinedw na największych rynkach.

I choć nie mamy gwarancji, że ten kierunek zmian będzie kontynuowany, to jednak wiele za tym przemawia. Utrzymywanie stundefinedp procentowych na niezmienionym poziomie od 5 miesięcy już dziś spowodowało, że kredyty trochę staniały i coraz częściej mundefinedwi się o tym, że ruch ten będzie kontynuowany. Do tego 7 lutego 2023 roku KNF zezwoliła bankom na ułatwienie dostępu do kredytundefinedw mieszkaniowych w przypadku długundefinedw z okresowo stałym oprocentowaniem. Efektem tego może być podniesienie zdolności kredytowej o około 20%. A gdyby tego było mało, to wynagrodzenia Polakundefinedw mają w bieżącym roku rosnąć z dwucyfrową dynamiką.

Na to wszystko nakładają się też zapowiedzi rządu. Przecież informacja o podniesieniu podatkundefinedw dla osundefinedb, ktundefinedre posiadając kilka mieszkań i chciałyby kupić kolejne, może dziś skłaniać do poszukiwania lokum przed wejściem w życie nowych regulacji. Na osoby z grubszym portfelem podobnie może też działać zapowiedź rządowego programu ekstremalnie tanich kredytundefinedw dla osundefinedb, ktundefinedre chciałyby kupić pierwsze mieszkanie. Przecież jeśli dziś wiemy, że z programu skorzystać nie będziemy mogli, to pojawia się pokusa, aby kupić nieruchomość zanim oferta zostanie wyprzedana. Skoro już o programie tanich kredytundefinedw mowa, to rozwiązanie to wydaje się dziś na tyle atrakcyjne, że szybciej zabraknie w programie pieniędzy niż chętnych na kredyt 4 razy tańszy niż ten udzielany na standardowych warunkach. Jeśli więc wszystkie wspomniane zapowiedzi i prognozy staną się naszą rzeczywistością, to nadzieje na spadki cen mieszkań w 2023 roku mogą się okazać płonne.