Mieszkania musiałyby stanieć o 7%, aby opłacało się czekać z zakupem
Rosnące koszty remontundefinedw, galopujące czynsze najmu i drożejące mieszkania to sytuacja, ktundefinedra w ostatnim czasie nie sprzyjała osobom czekającym na lepszy moment do zakupu nieruchomości. Jest szansa, że w bieżącym roku będzie trochę spokojniej, ale i tak wstrzymywanie się z zakupem raczej nie będzie dobrą strategią.
Ponad 50 tysięcy złotych - tyle kosztowało w ostatnim roku wstrzymywanie się z zakupem przeciętnego mieszkania w stolicy undefined wynika z szacunkundefinedw HRE Investments. Dlaczego aż tak dużo? Wszystko przez drożejące mieszkania, coraz bardziej kosztowne remonty i fakt, że nie mając własnego undefinedMundefined trzeba było korzystać z oferty rynku najmu, gdzie w 2022 roku zapanowała prawdziwa drożyzna.
Na dylemat ten nie patrzymy jedynie z poziomu ceny mieszkania, ale bardziej kompleksowo undefined uwzględniamy też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe i za pośrednictwo), koszt wykończenia lokum oraz koszt dachu nad głową w czasie, w ktundefinedrym wstrzymujemy się z zakupem własnego undefinedMundefined. Nie tylko bowiem ceny mieszkań podlegają zmianom. W takim samym stopniu dotyczy to też kosztundefinedw transakcyjnych, czy tych związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokum. Do tego wstrzymując się z zakupem nieruchomości trzeba też przecież gdzieś mieszkać. W trakcie oczekiwania na idealny moment na zakup nieruchomości nie każdy może lub chce mieszkać z rodzicami. Uwzględniamy więc też koszty najmu ponoszone w czasie, w ktundefinedrym nabywca wstrzymuje się z decyzją. Przy tym zakładamy jednak stan idealny, a więc taki, w ktundefinedrym ktoś może sobie pozwolić na zakup własnego undefinedMundefined, ale chcąc przechytrzyć rynek postanawia poczekać na lepszy moment.
W naszych szacunkach korzystamy z danych Narodowego Banku Polskiego (na temat cen nieruchomości i stawek czynszundefinedw), ale też narzędzi dostępnych na portalu kalkulatory budowlane (koszt wykończenia mieszkania) i danych Eurostatu na temat zmiany tego kosztu.
Wstrzymywanie się z zakupem dotychczas rzadko popłacało
Najnowsze dane, ktundefinedre przytaczamy powyżej dotyczą zakupundefinedw realizowanych pod koniec 2021 roku. Z danych publikowanych przez NBP wiemy bowiem jak na przestrzeni kolejnego roku zmieniały się ceny nieruchomości oraz ile kosztował najem, a dane Eurostatu pozwalają nam oszacować jak wzrosły koszty remontundefinedw nieruchomości.
Dysponujemy ponadto danymi, ktundefinedre pozwalają oszacować jakie efekty dawało wstrzymywanie się z zakupem mieszkania w okresie od 3 kwartału 2006 roku. To już ponad 15 lat historii. Co z niej wynika? W tym okresie mieliśmy tylko 10 kwartałundefinedw, w ktundefinedrych roczne oczekiwanie z zakupem miało jakikolwiek ekonomiczny sens. W 52 przypadkach odłożenie zakupu na kolejny rok wiązało się ze stratą, czy raczej wyższym kosztem dojścia do własności.
Jeśli jednak ktoś miał szczęście i trafił dobrze, to przeciętnie mundefinedgł zaoszczędzić 10,1 tys. złotych. W kontekście kosztu zakupu mieszkania w stolicy jest to wynik relatywnie niewielki. Co więcej, przeważnie możliwa oszczędność nie przekraczała 2% budżetu potrzebnego do zakupu nieruchomości. Gdyby pominąć te bardziej niejasne sytuacje, to okazałoby się, że od drugiej połowy 2006 roku mieliśmy dotychczas tylko 5 kwartałundefinedw, w ktundefinedrych decyzja o opundefinedźnieniu zakupu mieszkania na 12 miesięcy pozwoliła zaoszczędzić co najmniej 2% budżetu potrzebnego do zdobycia własnych undefinedczterech kątundefinedwundefined. Było tak na początku 2010 roku i na przełomie lat 2011/12. Wynik ten jest tym bardziej uderzający, że przecież w latach 2008-13 ceny mieszkań w Polsce spadały. Nawet więc w okresach spadkundefinedw cen nabywcy nie mają gwarancji, że odłożenie zakupu na przyszłość pozwoli realnie zaoszczędzić undefined szczegundefinedlnie jeśli w trakcie wstrzymywania się z zakupem konieczne jest płacenie za najem mieszkania.
Na drugim biegunie są jednak aż 52 kwartały, ktundefinedre sugerują, że oczekiwanie z zakupem nie miało sensu, bo wiązało się to z większym kosztem (średnio o prawie 55 tysięcy). Tu też mamy sytuacje bardziej niejasne undefined takie, w ktundefinedrych wzrost kosztu był niewielki i nie przekraczał 2%. Było tak jednak tylko trzy razy. Zostaje więc aż 49 kwartałundefinedw, w trakcie ktundefinedrych przełożenie decyzji o zakupie mieszkania na kolejny rok ewidentnie się nie opłacało, bo wiązało się z bardzo wyraźną podwyżką kosztu nabycia.
Mieszanie u rodzicundefinedw nie zawsze się opłaca
Trochę inaczej sytuacja wygląda jeśli pominiemy koszty wynajmu. Zakładamy więc, że porzucenie aspiracji o własnym undefinedMundefined nie będzie się wiązało z tym, że musimy mieszkać w lokalu wynajętym, ale przez 12 miesięcy np. dalej będziemy mieszkali kątem u rodzicundefinedw. Wtedy okresy spadkundefinedw cen mieszkań będą nam częściej sprzyjały, bo choć najpewniej za rok koszt wykończenia mieszkania będzie wyższy, to może uda się taniej kupić metr lokalu. Sprawdźmy więc i taki scenariusz.
Nawet jeśli pominiemy koszt najmu, to w badanym okresie mieliśmy tylko 21 kwartałundefinedw (na 62 przebadane), w ktundefinedrych oczekiwanie z zakupem miało ekonomiczny sens. Wciąż więc w większości przypadkundefinedw odłożenie decyzji o zostaniu właścicielem oznaczało stratę. Od 2006 roku mieliśmy bowiem aż 41 kwartałundefinedw, w ktundefinedrych podjęcie decyzji o oczekiwaniu z zakupem przez 12 miesięcy, oznaczało wyższy koszt nabycia wymarzonego undefinedMundefined. Do tego znowu podkreślmy - chodzi o sytuację, w ktundefinedrej przez rok nie ponosimy żadnego kosztu undefineddachu nad głowąundefined.
Preferencyjny kredyt rozwiązuje dylemat
Ktoś może uznać, że owszem - historia jest nauczycielką życia, ale konkretnie chciałby wiedzieć jak to będzie w przyszłości? Czy teraz opłaca się czekać rok, aby kupić mieszkanie? Oczywiście nikt nie da nam gwarancji jak zachowywać się będą ceny mieszkań czy stawki czynszundefinedw w najbliższym roku. Aby jednak sprundefinedbować odpowiedzieć na to pytanie warto je odwrundefinedcić i zastanowić się undefined o ile mieszkania musiałyby stanieć, aby opłacało się poczekać z zakupem? To zależy od tego co dziać się będzie ze stawkami czynszu najmu oraz kosztami wykończenia i remontu nieruchomości. W naszym przykładzie mieszkania musiałyby zaliczyć co najmniej 7-proc. przecenę, aby opłacało się czekać z zakupem. Uwzględniliśmy przy tym dość zachowawczo, że koszt wykończenia wzrośnie o 7,6% (takiej inflacji spodziewa się NBP pod koniec 2023 roku), a najem nie zdrożeje.
Aż tak duża przecena wydaje się dziś mało prawdopodobna undefined szczegundefinedlnie w otoczeniu dwucyfrowej inflacji i utrzymywaniu się dobrej sytuacji na rynku pracy, co skutkuje małym bezrobociem i rosnącymi płacami. Do tego dane za luty 2023 roku pokazywały już znaczne ożywienie popytu na mieszkania i kredyty. Jak do tego dojdzie jeszcze rządowy program tanich kredytundefinedw, to przeceny mieszkań w 2023 roku stają się bardzo mało prawdopodobne. Raczej należy spodziewać się, że na koniec 2023 roku mieszkania będą o 5-10% droższe niż pod koniec 2022 roku. Przy czym oczywiście dopiero za rok zobaczymy czy tak faktycznie będzie. Najskuteczniej spundefinedr ten rozsądzi więc czas.
