10,9 tysięcy w Warszawie i niecałe 10 tysięcy za metr w Gdańsku czy Krakowie undefined takie są przeciętne ceny mieszkań, ktundefinedre faktycznie płaciliśmy w trzecim kwartale 2021 roku undefined wynika z najnowszych danych NBP. Nawet w takich miastach wojewundefineddzkich jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Opole czy Zielona Gundefinedra średnia cena transakcyjna mieszkania przekroczyła już 5 tys. złotych za metr lokalu używanego.
Dwucyfrowe wzrosty cen
W bieżącym roku wyraźnie przybiera na sile tempo, w ktundefinedrym drożeją mieszkania. Najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętny metr nowego mieszkania na 7 największych rynkach zdrożał w ciągu roku o trochę ponad 10%. W przypadku mieszkań używanych zwykła średnia wyciągnięta z aktundefinedw notarialnych poszła w gundefinedrę o 7,3%. Na rynku mieszkań używanych analitycy banku centralnego są jednak w stanie określić nie tylko jak zmieniała się zwykła średnia, ale też potrafią ocenić dynamikę zmian cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych lokali. Chodzi o to, że możliwe jest wyczyszczenie danych z faktu, że np. raptem więcej osundefinedb kupuje mieszkania o niższej lub wręcz przeciwnie - wyższej jakości. Indeks, ktundefinedry bada zmiany cen w ten bardziej wiarygodny sposundefinedb nazywa się indeksem hedonicznym. Wynika z niego, że przeciętne undefinedMundefined sprzedane na 7 największych rynkach zdrożało w ciągu roku o trochę ponad 10%.
Pożądana wielka płyta
To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś undefined gdy mieszkania wyraźnie drożeją undefined więcej rodakundefinedw wybiera lokale z niższej pundefinedłki cenowej undefined np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposundefinedb staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu.
Wzrosty cen mogą spowolnić
Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynnikundefinedw. Działał tu m.in. fakt, że nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań dla kapitału i oręż przeciwko inflacji. Do tego na wzrost cen oddziaływały: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, bardzo sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodakundefinedw. Kluczowe dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe. To przez nie lokaty były niemal nieoprocentowane, a kredyty najtańsze w historii. Stymulowany w ten sposundefinedb popyt wchodził na rynek, na ktundefinedrym brakowało ofert undefined po części ze względu na to, że niektundefinedrzy deweloperzy na początku epidemii wstrzymali rozpoczynanie nowych inwestycji. Sporo miesięcy upłynęło zanim deweloperzy nadrobili zaległości powstałe w trakcie dwundefinedch miesięcy wstrzymywania nowych projektundefinedw. Ważniejsze jest jednak to, że sporo mieszkań ściągają z rynku fundusze inwestycyjne (przeważnie zagraniczne), ktundefinedre skupują nie tylko pojedyncze mieszkania, ale też całe bloki, osiedla czy nawet firmy deweloperskie ograniczając w ten sposundefinedb ofertę rynkową.
Wiele wskazuje na to, że niektundefinedre z tych czynnikundefinedw stracą przynajmniej część swego impetu. Na przykład kredyty przestają być najtańszymi w historii. Już dziś można szacować, że w konsekwencji dwundefinedch podwyżek stundefinedp procentowych, w wyniku ktundefinedrych podstawowa stopa poszła w gundefinedrę z poziomu 0,1% do 1,25%, raty kredytundefinedw mieszkaniowych powinny pundefinedjść w gundefinedrę o około 16-18%. Mniej więcej o tyle spadła też zdolność kredytowa. To w oczywisty sposundefinedb musi przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania. Przy tym już niedługo częściowo ta zmiana zostanie zamortyzowana przez podpisaną przez Prezydenta ustawę o kredytach bez wkładu własnego.
W konsekwencji podwyżek stundefinedp procentowych banki zaczęły także podnosić w końcu oprocentowanie lokat. W efekcie już niedługo oprocentowanie depozytundefinedw przestanie być kilkadziesiąt razy mniej atrakcyjne niż potencjalne zyski z wynajmu mieszkań. Rewolucji nie należy się jednak spodziewać. Nawet gdy oprocentowanie lokat faktycznie wzrośnie, to i tak najpewniej wciąż rentowność wynajmu mieszkań będzie kilkukrotnie wyższa niż zyski z bankowych depozytundefinedw. Niemniej i tak ta spodziewana normalizacja może mieć wpływ na spadek inwestycyjnego popytu na mieszkania.
Większość tych, ktundefinedrzy nie mogli wziąć kredytu już sprundefinedbowali
Bardzo ważne jest też to co działo się w ostatnich kwartałach na rynku kredytundefinedw mieszkaniowych. Przypomnijmy, że w 2020 roku banki wyraźnie przykręciły kurki z kredytami. Dopiero na początku bieżącego roku dwa największe banki ponownie udostępniły kredyty z 10-proc. wkładem własnym. To uruchomiło odroczony popyt. Polacy po prostu zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, ktundefinedre wcześniej przez długie miesiące odwlekali.
Pundefinedki co np. dane BIK sugerują, że ten dodatkowy popyt miał swoje apogeum w maju. Wtedy każdego dnia roboczego do bankundefinedw trafiało po około 2,5 tys. wnioskundefinedw kredytowych. W kolejnych miesiącach ta fala opadała. W efekcie w październiku możemy już mundefinedwić o około 1,86 tys. wnioskundefinedw kredytowych dziennie. To sugeruje normalizację sytuacji i fakt, że odroczony popyt w dużej mierze się wyczerpał.
Budujemy najwięcej w historii
Zjawisk, ktundefinedre mogą prowadzić do bilansowania się popytu i podaży szukać możemy też po drugiej stronie rynku undefined po stronie podaży. Deweloperzy mają w przygotowaniu dużo nowych inwestycji. Na przykład najnowsze dane GUS pokazują, że przez 10 miesięcy 2021 roku deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 174 tysięcy mieszkań i rozpoczęli budowę prawie 141 tysięcy lokali. W obu przypadkach oznacza to wzrost o ponad 30% względem analogicznego okresu przed rokiem. Z danych tych wynika, że deweloperzy nie szczędzą sił i środkundefinedw, aby zaspokoić potrzeby popytu. Wiele wskazuje na to, że z czasem będzie się im to udawało w coraz większym stopniu.
Inwestorzy instytucjonalni na cenzurowanym
Ostatecznie mundefinedwiąc o podaży mieszkań nie sposundefinedb nie wspomnieć o całkiem nowym zjawisku na rodzimym rynku, a więc o dużych (często zagranicznych) funduszach inwestycyjnych, ktundefinedre kupują w Polsce mieszkania. Skala tego zjawiska jest potężna. Firmy te odpowiadają bowiem za popyt, ktundefinedry można oszacować na około 20% zakupundefinedw realizowanych przez Kowalskich na 7 największych rynkach. To przekłada się na dynamikę wzrostu cen mieszkań. Rząd zapowiada walkę z tym zjawiskiem. Dogłębnie problem ten i możliwe jego rozwiązania omawiamy w najnowszym raporcie HRE Think Tank - Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.
