Tryby ustanowienia odrębnej własności nieruchomości lokalowej
W oparciu o obecnie obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali możliwe jest wyodrębnienie trzech trybundefinedw ustanowienia odrębnej własności nieruchomości lokalowej.
Podstawowym sposobem ustanowienia odrębnej własności indywidualnego lokalu w świetle przepisundefinedw jest wyodrębnienie tegoż lokalu w drodze undefined co najmniej dwustronnej undefined umowy. Dotyczy to przy tym oczywiście jedynie tych lokali, ktundefinedre spełniają przesłankę undefinedsamodzielnościundefined w rozumieniu art. 2 ust 1 i 2 u.w.l.1, gdyż undefined jak wskazał to ustawodawca undefined jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, stanowić mogą odrębne nieruchomości.
Drugim sposobem ustanowienia odrębnej własności lokalu jest wyodrębnienie własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego wspundefinedłwłasność nieruchomości, ktundefinedre wydane zostać może w wyniku przeprowadzenia postępowania o zniesienie wspundefinedłwłasności lub dział spadku, w ktundefinedrego skład wchodzi nieruchomość, czy też podziału majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw po ustaniu wspundefinedlności majątkowej.
Trzecim sposobem na wyodrębnienie lokalu jest dokonanie przez dotychczasowego właściciela nieruchomości jednostronnej czynności prawnej.
Jednostronna czynność dotychczasowego właściciela nieruchomości
Odrębna własność lokalu może powstać w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, dokonanej w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Do czynności takiej odpowiednie zastosowanie znajdują przy tym przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy, jednak z zastrzeżeniem, że dotychczasowy właściciel odrębną własność lokalu (lokali) może ustanowić tylko i wyłącznie dla siebie.
Właściciel nieruchomości może w ten sposundefinedb wyodrębnić wszystkie lokale w budynku, tylko jeden z nich, bądź też kilka. Wyodrębnienie to może nastąpić zarundefinedwno jednorazowo, jak rundefinedwnież dokonywane może być sukcesywnie.
Nieobjęcie formą aktu notarialnego ktundefinedregokolwiek z elementundefinedw treści jednostronnej czynności prawnej, na mocy ktundefinedrej właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty gruntu) ustanawia odrębną własność lokalu dla siebie, powoduje zawsze jej nieważność w całości.
Ważne! W budynku, ktundefinedry obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r., sygn. akt: III CZP 85/10).
Skutkiem prawnym jednostronnej czynności prawnej, na mocy ktundefinedrej właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty gruntu) ustanawia odrębną własność lokalu dla siebie jest powstanie lokalu jako nieruchomości, a w konsekwencji wejście prawa własności lokalu w sferę prawną dotychczasowego właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego gruntu).
Oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu undefined elementy
Oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinno zawierać określenie nieruchomości, z ktundefinedrej dokonywane jest wyodrębnienie lokalu (w tym wskazanie liczby i łącznej powierzchni wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu w obrębie danej nieruchomości), rodzaju (mieszkalny, użytkowy, garaż), położenia (na ktundefinedrym piętrze lub piętrach, w ktundefinedrej części budynku) i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkości (umownej lub ustawowej) udziałundefinedw przypadających na dany lokal w nieruchomości wspundefinedlnej.
Są to elementy konstytutywne powstania własności lokalu i jako takie są koniecznymi elementami aktu ustanawiającego tę własność. Ponadto undefined stosownie do art. 2 ust. 3 u.w.l. undefined należy przedłożyć notariuszowi zaświadczenie starosty (lub organu działającego z jego upoważnienia) o spełnieniu wymogu samodzielności przez wyodrębniany lokal oraz dokumenty wskazane w ust. 5 tego przepisu (zaznaczenie na rzucie właściwej kondygnacji budynku obejmujące lokal i pomieszczenia doń przynależne oraz wyrys z operatu ewidencyjnego).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że tytuł ustanawiający własność lokalu powinien zawierać wszelkie dane konieczne do ujawnienia własności lokalu w księdze wieczystej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1975 r., sygn. akt: III CRN 364/74).
Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną
Wątpliwości w nauce prawa budzi dopuszczalność objęcia treścią aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu kwestii sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną.
Zwolennicy zapatrywania, zgodnie z ktundefinedrym sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną może być skutecznie określony w akcie ustanowienia odrębnej własności lokalu, podnoszą, że rozwiązanie takie należy uznać za użyteczne, zaś należytą podstawę normatywną stanowią w tym zakresie art. 8 ust. 2 oraz art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, stosowane z mocy odesłania wynikającego z art. 10 zd. 2 ustawy o własności lokali.
Niekiedy zastrzegają także, że skutek aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu w postaci określenia sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną następuje nie z chwilą uzyskania skuteczności przez dokonywaną czynność prawną, ale z chwilą nabycia prawa własności co najmniej jednego lokalu przez podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty gruntu), ktundefinedry ustanowił dla siebie odrębną własność lokalu.
Inny pogląd w sprawie
W nauce prawa wyrażany jest także pogląd, ktundefinedry wskazuje, że określenie sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną nie może być skutecznie dokonane w akcie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Zwraca się uwagę, że skutkiem prawnym aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu nigdy nie jest zaistnienie wspundefinedłuprawnienia między określonymi podmiotami, zaś dopiero zaistnienie takiego wspundefinedłuprawnienia uzasadniałoby podjęcie rozstrzygnięć dotyczących zarządu nieruchomością wspundefinedlną.
Podnosi się rundefinedwnież, że określenie sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną ustawodawca w sposundefinedb wyraźny wiąże z umową o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, a nie z jakimkolwiek innym zdarzeniem prawnym mogącym powodować powstanie odrębnej własności lokalu.
W świetle powyższych rozważań za wiodący należy uznać pogląd, że określenie sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną nie może skutecznie nastąpić w akcie ustanowienia odrębnej własności lokalu. W razie zatem, gdy treścią aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu jest objęte określenie sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną, akt ustanowienia odrębnej własności lokali należy uznać za nieważny ze względu na sprzeczność jego treści z prawem.
Jednostronna czynność prawa a spundefinedłdzielnia mieszkaniowa
Spundefinedłdzielnia mieszkaniowa będąca właścicielem nieruchomości może, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowić dla siebie odrębną własność lokalu, przy czym, jeżeli członkowi spundefinedłdzielni przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, przeniesienie jego własności może nastąpić tylko na jego rzecz.
___
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
