Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, co umożliwia korzystanie z lokalu spółdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jego właścicielem.
Podstawą funkcjonowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są przepisy rozdziału 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 171 – art. 1719).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo własności
Podstawową różnicę miedzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem własności stanowi prawo do korzystania z nieruchomości.
Jak zostało już wskazane powyżej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co w rzeczywistości oznacza, że to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym, bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada jedynie ograniczone prawo.
W przypadku prawa własności do odrębnego lokalu to posiadaczowi przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz udział we współwłasności gruntu. O ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Odrębną od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest instytucja spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W przypadku lokatorskiego prawa, najemca lokalu ma prawo do używania nieruchomości, jednak nie może go w żaden sposób zbywać, nie podlega również dziedziczeniu.
W rzeczywistości spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina najem, jednak daje rozszerzone prawa. Tak na przykład w przypadku śmierci jednego z małżonków jest ono przenoszone na drugiego z nich, może również występować o ochronę w przypadku naruszenia prawa korzystania z lokalu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można przekształcić w mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub uzyskać własność odrębną.
Roszczenie o przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej
Co do zasady osoby przystępujące do spółdzielni stają się jej członkami z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię. O przyjęciu nowego członka w poczet spółdzielni decyduje na ogół walne zgromadzenie spółdzielni, jeżeli jest inaczej to odpowiedni organ wyznacza statut spółdzielni.
Członkami spółdzielni mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne o ile statut spółdzielni nie stanowi inaczej.
Warunkiem przyjęcia w poczet członków spółdzielni jest złożenie deklaracji w formie pisemnej. Przyjęcie do spółdzielni powinno być stwierdzone na deklaracji podpisem dwóch członków zarządu lub osób do tego przez zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu.
Jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia zainteresowany powinien być zawiadomiony pisemnie w ciągu dwóch tygodni od dnia jej powzięcia.
Jeśli jednak spółdzielnia odmówi przyjęcia konkretnej osoby w poczet jej członków, możliwe jest wystąpienie do sądu z roszczeniem o przyjęcie do spółdzielni. Roszczenie to może być na zasadach ogólnych dochodzone przed sądem, mianowicie w drodze powództwa o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę spółdzielni o przyjęciu określonej osoby w poczet członków.
Stosunek członkostwa w spółdzielni ma charakter niemajątkowy, a w konsekwencji także sprawa o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę spółdzielni o przyjęciu do spółdzielni jest sprawą o prawa majątkowe. Zgodnie zaś z art. 17 pkt 1 KPC , do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe.
W praktyce wydanie rozważanego orzeczenia może być samodzielnym żądaniem pozwu, bądź może być dochodzone łącznie z określonym roszczeniem majątkowym, w szczególności zmierzającym do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowy o budowę lokalu.
Przynależność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do majątku wspólnego małżonków
Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.
Zgodnie zaś z art. 33 KRIO, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. O przynależności przedmiotu majątkowego nabytego w trakcie trwania związku małżeńskiego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.
Uwzględniając powyższe należy zatem stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżonków nawet wówczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków.
Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego wejdzie w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków – w takiej sytuacji pozostają do rozliczenia nakłady poczynione z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek wspólny.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a kredyt hipoteczny
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być obciążone kredytem hipotecznym. Należy jednak mieć na uwadze, że nie wszystkie mieszkania spółdzielcze własnościowe posiadają księgę wieczystą, gdyż w przepisach prawa nie jest zapisany taki obowiązek.
Bank natomiast nie udzieli kredytu hipotecznego, gdy dla lokalu nie będzie utworzona księga wieczysta.
W konsekwencji, gdy określona osoba jest zainteresowania zakupem mieszkania przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu hipotecznego, koniecznym jest ustalenie czy w danym przypadku możliwe jest utworzenie księgi wieczystej.
W rzeczywistości, bowiem zdarza się, że spółdzielnie mieszkaniowe swoje budynki postanawiają na gruntach nieuregulowanych prawnie. W takiej sytuacji utworzenie księgi wieczystej będzie niemożliwe, a tym samym bank nie udzieli kredytu hipotecznego na zakup lokalu.
Ewidencja Gruntów i Budynków i KW a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, poprzez ewidencję gruntów i budynków rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami czy lokalami.
Ewidencja gruntów i budynków jest publicznym rejestrem prowadzonym w systemie internetowym przez starostów i prezydentów miast. Zawiera szczegółowe informacje dotyczące danej nieruchomości. Ewidencja ta zawiera na bieżąco aktualizowane dane dotyczące m.in. lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.
Jendkakże jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest objęte ewidencją gruntów i budynków i tym samym osoby posiadające taki tytuł do lokalu nie mogą skutecznie żądać dokonania wpisu w operacie ewidencyjnym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 września 2014 r., sygn. akt: IV SA/Wa 1202/14).
Odnośnie ksiąg wieczystych sprawa wygląda zupełnie inaczej. Z jednej strony - jak wspomniałem - nie ma obowiązku zakładania takiej księgi, jednakże sama księga wieczysta zawiera informacje o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Zasadą w księgach wieczystych bowiem jest, że budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
W tym miejscu przeczytasz jak należy czytać księgę wieczystą.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
