Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wszystko co musisz wiedzieć.

Mimo, że od 31 lipca 2007 r. nie ma już możliwości jego ustanawiania, to nadal często spotykany status prawny mieszkania. Te nadane w przeszłości zachowują swoją moc. Czym jest takie prawo do lokalu i jakie obowiązki się z nim wiążą?


O czym przeczytasz?

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, co umożliwia korzystanie z lokalu spółdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jego właścicielem.

Podstawą funkcjonowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są przepisy rozdziału 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 171 – art. 1719).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo własności

Podstawową różnicę miedzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem własności stanowi prawo do korzystania z nieruchomości.

Jak zostało już wskazane powyżej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co w rzeczywistości oznacza, że to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym, bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada jedynie ograniczone prawo.

W przypadku prawa własności do odrębnego lokalu to posiadaczowi przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz udział we współwłasności gruntu. O ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Odrębną od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest instytucja spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W przypadku lokatorskiego prawa, najemca lokalu ma prawo do używania nieruchomości, jednak nie może go w żaden sposób zbywać, nie podlega również dziedziczeniu.

W rzeczywistości spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina najem, jednak daje rozszerzone prawa. Tak na przykład w przypadku śmierci jednego z małżonków jest ono przenoszone na drugiego z nich, może również występować o ochronę w przypadku naruszenia prawa korzystania z lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można przekształcić w mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub uzyskać własność odrębną.

Roszczenie o przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej

Co do zasady osoby przystępujące do spółdzielni stają się jej członkami z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię. O przyjęciu nowego członka w poczet spółdzielni decyduje na ogół walne zgromadzenie spółdzielni, jeżeli jest inaczej to odpowiedni organ wyznacza statut spółdzielni.

Członkami spółdzielni mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne o ile statut spółdzielni nie stanowi inaczej.

Warunkiem przyjęcia w poczet członków spółdzielni jest złożenie deklaracji w formie pisemnej. Przyjęcie do spółdzielni powinno być stwierdzone na deklaracji podpisem dwóch członków zarządu lub osób do tego przez zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu.

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia zainteresowany powinien być zawiadomiony pisemnie w ciągu dwóch tygodni od dnia jej powzięcia.

Jeśli jednak spółdzielnia odmówi przyjęcia konkretnej osoby w poczet jej członków, możliwe jest wystąpienie do sądu z roszczeniem o przyjęcie do spółdzielni. Roszczenie to może być na zasadach ogólnych dochodzone przed sądem, mianowicie w drodze powództwa o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę spółdzielni o przyjęciu określonej osoby w poczet członków.

Stosunek członkostwa w spółdzielni ma charakter niemajątkowy, a w konsekwencji także sprawa o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę spółdzielni o przyjęciu do spółdzielni jest sprawą o prawa majątkowe. Zgodnie zaś z art. 17 pkt 1 KPC , do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe.

W praktyce wydanie rozważanego orzeczenia może być samodzielnym żądaniem pozwu, bądź może być dochodzone łącznie z określonym roszczeniem majątkowym, w szczególności zmierzającym do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowy o budowę lokalu.

Przynależność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do majątku wspólnego małżonków

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Zgodnie zaś z art. 33 KRIO, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. O przynależności przedmiotu majątkowego nabytego w trakcie trwania związku małżeńskiego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.

Uwzględniając powyższe należy zatem stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżonków nawet wówczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków.

Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego wejdzie w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków – w takiej sytuacji pozostają do rozliczenia nakłady poczynione z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek wspólny.

Więcej na temat wspólności majątkowej małżeńskiej oraz majątku osobistego małżonków przeczytasz w tym miejscu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a kredyt hipoteczny

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być obciążone kredytem hipotecznym. Należy jednak mieć na uwadze, że nie wszystkie mieszkania spółdzielcze własnościowe posiadają księgę wieczystą, gdyż w przepisach prawa nie jest zapisany taki obowiązek.

Bank natomiast nie udzieli kredytu hipotecznego, gdy dla lokalu nie będzie utworzona księga wieczysta.

W konsekwencji, gdy określona osoba jest zainteresowania zakupem mieszkania przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu hipotecznego, koniecznym jest ustalenie czy w danym przypadku możliwe jest utworzenie księgi wieczystej.

W rzeczywistości, bowiem zdarza się, że spółdzielnie mieszkaniowe swoje budynki postanawiają na gruntach nieuregulowanych prawnie. W takiej sytuacji utworzenie księgi wieczystej będzie niemożliwe, a tym samym bank nie udzieli kredytu hipotecznego na zakup lokalu.

Ewidencja Gruntów i Budynków i KW a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, poprzez ewidencję gruntów i budynków rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami czy lokalami.

Ewidencja gruntów i budynków jest publicznym rejestrem prowadzonym w systemie internetowym przez starostów i prezydentów miast. Zawiera szczegółowe informacje dotyczące danej nieruchomości. Ewidencja ta zawiera na bieżąco aktualizowane dane dotyczące m.in. lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

Jendkakże jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie,

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest objęte ewidencją gruntów i budynków i tym samym osoby posiadające taki tytuł do lokalu nie mogą skutecznie żądać dokonania wpisu w operacie ewidencyjnym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 września 2014 r., sygn. akt: IV SA/Wa 1202/14).

Odnośnie ksiąg wieczystych sprawa wygląda zupełnie inaczej. Z jednej strony - jak wspomniałem - nie ma obowiązku zakładania takiej księgi, jednakże sama księga wieczysta zawiera informacje o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Zasadą w księgach wieczystych bowiem jest, że budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W tym miejscu przeczytasz jak należy czytać księgę wieczystą.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować