Utworzenie wspundefinedlnoty
Zacznijmy od samego początku, czyli kiedy powstanie wspundefinedlnota mieszkaniowa w wybudowanym przez dewelopera budynku. Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstanie w chwili wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym przez dewelopera.
Członkami takiej wspundefinedlnoty mieszkaniowej jest właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego i deweloper będący właścicielem pozostałych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, ktundefinedre nie zostały jeszcze wyodrębnione.
Deweloperowi jako właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługują takie sama prawa i obowiązki co właścicielowi lokalu wyodrębnionego.
Po utworzeniu wspundefinedlnoty mieszkaniowej odbywa się zebranie celem podjęcia stosownych uchwał np. co do formy prowadzonej działalności lokali niemieszkalnych undefined usługowych czy przyjęcia statusu, a także aby dopełnić pozostałych formalności tj. uzyskanie numeru REGON czy NIP wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Zarządzenie nieruchomością
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Komu może być powierzone zarządzenie nieruchomością wspundefinedlną? Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.
Kim jest zarządca nieruchomości?
Właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, ktundefinedrą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą.
Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspundefinedlnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).
Wspundefinedlnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członkundefinedw albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.
Wspundefinedlnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, ktundefinedre zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami.
Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Zarządca jest osobą, do zadań ktundefinedrej należy podejmowanie decyzji zmierzających do racjonalnego gospodarowania nieruchomością, wysłuchiwanie potrzeb mieszkańcundefinedw i rozwiązywania bieżących problemundefinedw z życia wspundefinedlnoty.
W jakiej formie powierza się zarządzenie nieruchomością wspundefinedlną?
Sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną właściciele lokali mieszkalnych wyodrębnionych mogą określić w umowie o ustanowieniu odrębnej właścicieli lokali, ktundefinedra zawierana jest w formie aktu notarialnego.
Ustawodawca przewidział rundefinedwnież zawarcie umowy o zarząd nieruchomością w pundefinedźniejszym terminie z zachowaniem wymogu aktu notarialnego. Brak zachowania formy aktu notarialnego umowy o zarząd nieruchomością w pundefinedźniejszym terminie czy umowy o ustanowieniu odrębnej własności powoduje, że zastosowanie będzie mieć art. 58 k.c.
Zgodnie z art. 58 undefined 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczegundefinedlności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Jaki wpływ ma zawarcie umowy o zarząd nieruchomością wspundefinedlną na pundefinedźniej kupione lokale?
Jaki wpływ ma zawarcie umowy o zarząd nieruchomością wspundefinedlną w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego na pozostałe lokale mieszkalne, ktundefinedre są kolejno wyodrębniane?
Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych wspundefinedłwłaścicieli sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspundefinedlną ujawniony jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspundefinedlnej.
W pierwszej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawiera się także wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspundefinedlnej zarządu powierzonego ze wskazaniem komu taki zarząd został powierzony i na jakiej podstawie.
Czynności zarządu
Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, ktundefinedre jakie czynności może wykonywać zarządca.
Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczegundefinedlności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspundefinedlnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztundefinedw zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałundefinedw w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałundefinedw we wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powundefineddztwa, o ktundefinedrym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztundefinedw związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarundefinedwno do użytku poszczegundefinedlnych właścicieli lokali, jak i do wspundefinedlnego użytku właścicieli co najmniej dwundefinedch lokali, ktundefinedre zaliczane będą do kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej oraz ustalenie wysokości udziałundefinedw w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspundefinedlnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ktundefinedremu zarząd nieruchomością wspundefinedlną powierzono w sposundefinedb określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztundefinedw, a także rozliczeń z innych tytułundefinedw na rzecz nieruchomości wspundefinedlnej.
Dokumentacja wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Zarządcy, ktundefinedremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspundefinedlna w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązany jest:
- sporządzić protokundefinedł przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspundefinedlnoty mieszkaniowej;
- przechowywać dokumentację techniczną budynku;
- prowadzić i aktualizować spis własności lokali i przypadających im udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej.
Zarządca może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentundefinedw potwierdzających nabycia prawa własności lokalu. Zarządca zobowiązany jest do stałego uaktualniania danych.
Zmiana zarządcy nieruchomością wspundefinedlną. Czy i kiedy jest możliwa?
Czy zarządca, ktundefinedremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspundefinedlną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali można zmienić? Na tak postawione pytanie odpowiedzieć należy pozytywnie.
Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana taka ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Mając na uwadze powyższe, aby wspundefinedlnota mieszkaniowa mogła zmienić zarząd powierzony konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwała taka musi być zaprotokołowana przez notariusza.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu
