Deweloper jako zarządca po utworzeniu się wspólnoty. Jak nim zostaje? kiedy i jak można go zmienić?

Na nowym osiedlu zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa, potem dochodzą kolejni właściciele lokali. Wówczas zarządzanie nieruchomością zwykle wykonuje deweloper. Czy taki stan musi się utrzymywać w nieskończoność, czy można go zmienić na „swojego”?


O czym przeczytasz?

Utworzenie wspólnoty

Zacznijmy od samego początku, czyli kiedy powstanie wspólnota mieszkaniowa w wybudowanym przez dewelopera budynku. Wspólnota mieszkaniowa powstanie w chwili wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym przez dewelopera.

Członkami takiej wspólnoty mieszkaniowej jest właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego i deweloper będący właścicielem pozostałych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, które nie zostały jeszcze wyodrębnione.

Deweloperowi jako właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługują takie sama prawa i obowiązki co właścicielowi lokalu wyodrębnionego.

Po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej odbywa się zebranie celem podjęcia stosownych uchwał np. co do formy prowadzonej działalności lokali niemieszkalnych – usługowych czy przyjęcia statusu, a także aby dopełnić pozostałych formalności tj. uzyskanie numeru REGON czy NIP wspólnoty mieszkaniowej.

Zarządzenie nieruchomością

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Komu może być powierzone zarządzenie nieruchomością wspólną? Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą.

Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).

Wspólnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członków albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.  

Wspólnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, które zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami.

Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Zarządca jest osobą, do zadań której należy podejmowanie decyzji zmierzających do racjonalnego gospodarowania nieruchomością, wysłuchiwanie potrzeb mieszkańców i rozwiązywania bieżących problemów z życia wspólnoty.

W jakiej formie powierza się zarządzenie nieruchomością wspólną?

Sposób zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali mieszkalnych wyodrębnionych mogą określić w umowie o ustanowieniu odrębnej właścicieli lokali, która zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Ustawodawca przewidział również zawarcie umowy o zarząd nieruchomością w późniejszym terminie z zachowaniem wymogu aktu notarialnego. Brak zachowania formy aktu notarialnego umowy o zarząd nieruchomością w późniejszym terminie czy umowy o ustanowieniu odrębnej własności powoduje, że zastosowanie będzie mieć art. 58 k.c.

Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Jaki wpływ ma zawarcie umowy o zarząd nieruchomością wspólną na później kupione lokale?

Jaki wpływ ma zawarcie umowy o zarząd nieruchomością wspólną w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego na pozostałe lokale mieszkalne, które są kolejno wyodrębniane?

Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną ujawniony jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

W pierwszej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawiera się także wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej zarządu powierzonego ze wskazaniem komu taki zarząd został powierzony i na jakiej podstawie.

Czynności zarządu

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, które jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Dokumentacja wspólnoty mieszkaniowej

Zarządcy, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólna w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązany jest:

  1. sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej;
  2. przechowywać dokumentację techniczną budynku;
  3. prowadzić i aktualizować spis własności lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zarządca może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających nabycia prawa własności lokalu. Zarządca zobowiązany jest do stałego uaktualniania danych.

Zmiana zarządcy nieruchomością wspólną. Czy i kiedy jest możliwa?

Czy zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali można zmienić? Na tak postawione pytanie odpowiedzieć należy pozytywnie.

Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana taka ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Mając na uwadze powyższe, aby wspólnota mieszkaniowa mogła zmienić zarząd powierzony konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwała taka musi być zaprotokołowana przez notariusza.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement