Wyprzedaż majątku spółki miała zagwarantować dobrą emeryturę wiekowym właścicielom. Tylko czy byli gotowi na ten proces?

Realizowany z należytą starannością proces sprzedaży nieruchomości dla tych właścicieli był działaniem ryzykownym i w zawrotnym tempie. Trzeba było użyć fortelu


O czym przeczytasz?

Praca pośrednika nieruchomości to szansa na obserwacje najróżniejszych, często abstrakcyjnych ludzkich zachowań. Nieodwracalność procesu kupna-sprzedaży, brak procedury reklamacyjnej, niepewność kontrahenta, skomplikowane otoczenie prawne, różnorodność charakterów i duże pieniądze. Tak wygląda prawdziwy generator szaleństwa. 

Negatywne emocje w połączeniu z brakiem doświadczenia często biorą górę nad zdrowym rozsądkiem. Nie można sprzedać i się rozmyślić, wycofać z transakcji. Składasz podpis na akcie notarialnym i przenosisz bezpowrotnie własność, bo umówiliśmy się wszyscy, że atramentowa bazgroła złożona na papierze w obecności notariusza potwierdza zmianę właściciela. 

Sprzedaż majątku spółki na rzecz dobrej emerytury

Miałem zająć się obsługą dużego lokalu biurowego położonego na Pradze - Południe. Właściciel nie mógł sprzedać nieruchomości od kilku lat. Zapoznawałem się z przedmiotem przyszłej oferty, zaglądając do kolejnych pokoi biurowych i myślałem, gdzie leży problem. W mojej ocenie była to bardzo prosta nieruchomość do sprzedaży. Wnętrze wymagało  modernizacji, ale zarówno lokalizacja, jak i cena były niezwykle atrakcyjne.

Lokal należał do spółki. Dawny zakład państwowy przekształcił się w spółkę pracowniczą i ta spółka z racji podeszłego wieku udziałowców, zamierzała wyprzedać majątek i podzielić środki.

Komunikacja listowna i zawrotne tempo działania spółki

Przeprowadzając standardowy wywiad przed przyjęciem oferty, dowiedziałem się od członków zarządu ciekawych rzeczy. Zanim w sprawie pojawiłem się ja były dwie poważne próby zakupu. Obydwaj oferenci składali minimalnie niższe od ceny ofertowej propozycje zakupu (minus 5-7%), ale do transakcji nie doszło. Trzeba nadmienić, że przestrzeń do rozmów o cenie była na poziomie 15%. Jak się miało okazać, świat w jakim właściciele musieli przeprowadzić transakcję od czasu ich aktywności zawodowej zmienił się bardzo. Średnia wieku moich klientów oscylowała powyżej 80 lat. Najmłodszy członek zarządu pan Tadeusz dobijał do 70ki i była to najbardziej kompetentna osoba w całej firmie. Spółka nie korzystała z usług prawnych! Kiedy klienci kupujący składali oferty zakupu, zarząd zwoływał listownie zebranie wszystkich wspólników. Wysyłano korespondencję za zwrotnym potwierdzeniem odbioru! Był to warunek konieczny, aby zebrane i podjęte uchwały były ważne. Z racji wieku udziałowców szybkości Poczty Polskiej, wzajemnych animozji i trudnej do zrozumienia procedury udzielenie odpowiedzi trwało minimum dwa miesiące. Jak się łatwo domyślić kupujący nie wytrzymali zawrotnego tempa podjęcia decyzji. Obydwaj zrezygnowali. 

Stało się jasne, że zanim przystąpię do pracy, najpierw muszę ustalić procedurę sprzedaży. Szukając rozwiązania spotkałem się z zarządem. Omówiliśmy mój pomysł jak transakcję zrealizować. Cztery tygodnie trwały uzgodnienia i po kolejnych trzech miesiącach dostałem zielone światło do działania. Walne zgromadzenie wspólników skorzystało z mojego pomysłu i zaakceptowało proponowany scenariusz. Trzyosobowy zarząd został upoważniony do samodzielnego działania i sprzedaży. Udało się też ustalić graniczne warunki cenowe. Podjęto stosowne uchwały i szybkość podjęcia decyzji w spółce uległa skróceniu do koniecznego minimum. 

Duże zainteresowanie ofertą i skrupulatna weryfikacja kupującego

Kolejnym krokiem było znalezienie klienta. Ale to była najprostsza część tej transakcji. Akceptowana przez udziałowców cena była jeszcze niższa niż poprzednio. Sprzedawałem prawdziwą okazję!

Od pojawienia się oferty na rynku minęło kilka dni i telefony się rozdzwoniły. Zaprezentowałem nieruchomość kilka razy, ale drugi klient bardzo szybko złożył pisemną ofertę zakupu. Została ona zaakceptowana w całości (mieściła się w  granicach oczekiwań sprzedających). Niestety kupujący (też spółka) zamierzał kredytować zakup. Ta jakże częsta praktyka rynkowa wywołała ogromne obawy sprzedających. Czy kupujący jest wiarygodny? Czy wypłacalny? Czy ma szczere zamiary? Rozwiewałem piętrzące się wątpliwości przez tydzień. Po tygodniu narad, uzgodnień i konsultacji udało mi się przekonać zarząd, że kontrahent jest wiarygodny. Kupująca spółka na moją prośbę podwyższyła znacznie zadatek. 20% wkład własny przekonał sprzedających i doprowadził nas wprost do notariusza.

Zwyczajowo na uzyskanie decyzji kredytowej dla osoby fizycznej potrzeba około 8-10 tygodni, ale to był kredyt komercyjny.

Ogromne obawy sprzedających budził termin wykonania umowy. Dyskusja w kancelarii dotycząca tego elementu trwała dobrą godzinę, ale ostatecznie zapisaliśmy bezpieczne trzy miesiące. Reprezentanci obu spółek podpisali umowę przedwstępną. Zadatek został zapłacony. Czekaliśmy na kredyt.

Równo po tygodniu od umowy zadzwonił prezes kupującej spółki z informacją, że jest gotów do dokończenia transakcji. Okazało się, że doradca w banku zaproponował inną formę finansowania. Znacznie szybszą. Uruchomiono błyskawicznie linię kredytową. Gotówka była dostępna natychmiast. 

Powoli źle, ale szybko jeszcze gorzej

Niestety powoli, źle, ale szybko jeszcze gorzej. Przyspieszenie transakcji obudziło demony. Ogólnie moi klienci uważali, że “to niemożliwe!” . Tydzień temu kupiec prosił o trzy miesiące, a chce kupić po tygodniu? Nie miał pieniędzy, a już ma? Coś musi być na rzeczy! Oszust, złodziej i hochsztapler. Tak myśleli sprzedający. 

Strach i odpowiedzialność przed resztą wspólników odebrał rozum prawie całemu zarządowi. Jedynie pan Tadeusz rozumiał co się dzieje, ale miał niewielkie szanse przekonać pozostałych. Kiedy właściciele nie ochłonęli dostatecznie od informacji o przyspieszeniu transakcji, jak grom z jasnego nieba spadł na nich kolejny cios. Pojawił się projekt umowy. Emocje sięgnęły zenitu! Po zapoznaniu się z zapisami umowy, sprzedający byli w zasadzie pewni, że ich kontrahent to oszust. 

Bank, który udzielił finansowania, oczekiwał zabezpieczenia na hipotece, a zapłata miała nastąpić po okazaniu w banku aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. Pozornie zwyczajna sprawa, ale kiedy dotarło do sprzedających, że na pieniądze muszą chwilę poczekać, a własność przenoszą już w kancelarii notarialnej, nastąpił impas. Przecież ich kontrahent był bardzo mało wiarygodny! Na pewno nie zapłaci i oszuka, bo przecież tydzień wcześniej nie miał pieniędzy! Problemy piętrzyły się bardzo szybko.

Kolejnym, chyba jeszcze większym problemem stała się hipoteka. Nie było zgody na ustanowienie w akcie żadnego zabezpieczenia. Na nic były tłumaczenia, że po złożeniu podpisów nieruchomość zmienia bezpowrotnie właściciela. Moi klienci uważali, że jeśli cokolwiek się stanie w temacie płatności, transakcję można będzie “cofnąć” i wrócić do punktu wyjścia. Będę szukał kolejnego klienta, a w takiej sytuacji hipoteka będzie ogromnym kłopotem. 

Ani ja, ani pan Tadeusz, ani nawet notariusz nie byliśmy w stanie wytłumaczyć sprzedającym kwestii hipoteki i płatności. Te elementy transakcji były nie do ogarnięcia rozumem. Dyskusja o jednej sprawie wpływała negatywnie na kolejne. Strach na dobre zawładnął zarządem. Transakcja zawisła na włosku, a mi zaczęło brakować pomysłów. 

Ryzyko utraconych korzyści i kwestia zadatku

Po tygodniu bezowocnych pertraktacji wymyśliłem podstęp. Postanowiłem dolać oliwy do ognia. Nie mogłem uspokoić klientów. Wpadłem na szatański pomysł. Postanowiłem podnieść poziom emocji do takiego poziomu, aby pierwotne problemy straciły na znaczeniu. Spotkałem się (potajemnie) z jednym z udziałowców spółki, którego poznałem wcześniej. Omówiłem ryzyko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a zadatek jak mówiłem był pokaźny. Oczywiście rozmawiałem z kupującym o zadatku, ale on na szczęście doskonale rozumiał, że wiek robi swoje. Spokojnie więc czekał na efekty mojej pracy i rozwój wypadków.

Po informacji o możliwych konsekwencjach finansowych związanych ze zwrotem zadatku w podwójnej wysokości telefony się rozdzwoniły. Tym razem to do mnie dzwoniono. W panice telefonowali po kolei wszyscy członkowie zarządu i niektórzy udziałowcy. Telefon grzał się do czerwoności. Plan zadziałał. Minęły dwa dni i zarząd uznał, że pod pewnymi warunkami “chyba” jest gotowy zakończyć transakcję.

W międzyczasie, co absolutnie unikalne, kupujący dostał zgodę banku na wypłatę środków przed umową. Był bardzo wiarygodnym klientem. Ustaliliśmy też z notariuszem, że aby nie stresować sprzedających, hipotekę ustanowimy w oddzielnym akcie notarialnym.

Udało się!

Udało się! Choć z przytupem to dobrnęliśmy do końca! Kupujący oczywiście zapłacił, wydanie kluczy przebiegło płynnie. Sprawa zakończona z happy endem.

Transakcja była bardzo barwna. Nawet teraz kiedy piszę te wspomnienia echa emocji powracają. Ale to jak można prowadzić firmę bez wsparcia prawnego pozostaje dla mnie tajemnicą. Widocznie jednak można! Choć szczerze to nie polecam.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat